میزگرد مسکن اردبیل| مسکن یتیم مانده در دست تورم؛ هوچی‌گری فضای مجازی برآیند ضعف فرهنگ

به گزارش خبرگزاری تسنیم از اردبیل، میزگرد تخصصی وضعیت بازار مسکن در اردبیل با هدف بررسی سازو کارهای اجرایی مدیریت بازار و پاسخ به نیاز متقاضایان با حضور کارشناسانی از دستگاه‌های متولی مسکن در محل دفتر خبرگزاری تسنیم برگزار شد.

از ابتدای سال جاری بازار مسکن در اردبیل به حدی ملتهب شده که نه تنها خرید و فروش را به رکود کشانده بلکه در اجاره سرپناه نیز داد متقاضی را درآورده است.

خیل عظیمی از شهروندان نیازمند به مسکن به دلیل افزایش اجاره‌بها مجبور به تغییر محل سکونت خود و حتی انتخاب مسکنی در حاشیه شهرها و مناطق به اصطلاح ارزان‌تر شده‌اند.

پیامدهای فرهنگی و اجتماعی این اتفاق موجب شد تا در ماه گذشته خبرگزاری تسنیم موضوع اجاره‌بها در اردبیل و افزایش نجومی قیمت‌ها را مورد بررسی قرار دهد. با این وجود آرامشی به بازار مسکن بازنگشته و همچنان شهروندان از افزایش قیمت‌ها گله‌مند هستند؛ به صورت مستقیم هیچ نهاد اجرایی خود را مسئول این امر نمی‌داند و سیاست‌های کلی، بازار ملتهب طلا و ارز، افزایش قیمت تمام شده ساخت مسکن و افزایش قیمت‌ مصالح در بازار به عنوان دلایل افزایش قیمت مسکن اعلام می‌شود و از سویی متقاضی مسکن برای اعتراض به وضعیت پیش آمده و نبود متولی مشخص برای مسکن استمدادی جز رسانه ندارد.

تامین اولین نیاز انسان یا همان سرپناه به یکی از دغدغه‌های جدی در اردبیل که میانگین درآمد مردم آن پایین‌تر از میانگین کشوری است تبدیل شده است؛ پیش‌بینی شده افزایش قیمت مسکن موجب بروز مشکلات و اختلافات خانوادگی، کاهش تمایل به ازدواج در بین جوانان، تشدید برخی جرایم، کاهش توان و سلامت اقتصادی خانواده و کاهش نشاط اجتماعی و فردی در سطح جامعه شود.

به منظور بررسی اجمالی وضعیت مسکن در استان اردبیل و برون‌رفت از مشکلات موجود و معضلات آینده، پای صحبت‌های یوسف محمدی معاون شهرسازی و معماری شهرداری اردبیل، شهرام باباخانی مدیر مسکن و ساختمان اداره کل راه و شهرسازی استان، رضا نیکنام بازرس هیئت مدیره نظام مهندسی ساختمان استان اردبیل، عضو کمیته پیمان و شورای فنی استان و ناظر عالی سازمان نظام مهندسی ساختمان و همچنین خداوردی حضرتی رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان اردبیل نشستیم.

تسنیم|به اعتقاد شما آیا در اردبیل با کمبود مسکن مواجه هستیم و ساخت و ساز آن ضروری است؟

محمدی: اوج ساخت و ساز مسکن در اردبیل در سال 90 و همزمان با احداث مسکن مهر بوده است. در سال 97 ساخت و ساز مسکن به نسبت سال 96 حدود 16 درصد افزایش را نشان می‌دهد اما در مقایسه با سال 90 صدور پروانه با 60 درصد کاهش همراه است. تا جایی که تعداد پروانه صادره از 3 هزار مورد در سال 90 به 2200 مورد در سال 97 رسیده است.

با توجه به نیاز فعلی مردم ساخت و ساز مسکن همچنان ضروری است و نکته اینجا است که مسکن احداث شده نیز به معنی اتمام نیاز فرد به مسکن نیست و افراد در طول زندگی به دنبال کیفیت بخشی به مسکن خود و افزایش متراژ آن هستند؛ به این معنی که اگر خانواده‌ای مسکن 100 متری دارد به منزله اتمام نیازش به مسکن نیست و با توجه به تراکم جمعیت همچنان تداوم ساخت و ساز ضروری است.

توسعه افقی شهر در افق 1400 دیده شده و گنجایش شهرک‌های اقماری برای توسعه افقی بالا است؛ در سال 84،  6700 هکتار ساخت و ساز در شهرک‌های مصوب شده پیش‌بینی شده اما برخی شهرک‌ها هنوز به مرحله صدور پروانه نرسیده است.

تسنیم|سلایق متداول احداث مسکن در اردبیل را تشریح کنید.

نیکنام: نظام مهندسی ساختمان به عنوان تشکلی مردم نهاد و غیرانتفاعی از سال 74 فعالیت خود را آغاز کرده و در دو حوزه نظام مهندسی و کنترل ساختمان  با 11 هزار و 500 نفر عضو در سطح استان فعالیت دارد که 6 هزار نفر پروانه اشتغال به کار در پایه های یک، دو، سه و ارشد دارند.

نظام مهندسی با تعریف نقشه برای پروانه‌های صادره از سوی شهرداری اردبیل به روند ساخت و سازها نظارت دارد. در مقایسه با ظرفیت اشتغال به کار مهندسان در نیمه اول 96 با رکود ساخت و ساز مواجه بودیم و ظرفیت اشتغال 700 هزار متر مربع بود اما در نیمه دوم سال 97 ظرفیت به یک میلیون و 100 متر مربع رسیده است که البته تداوم این روند در نیمه دوم سال 98 پیش‌بینی نمی‌شود.

اغلب نقشه‌های مورد استقبال مردم از گروه ج و حدود هزار تا دو هزار متر مربع است و به دلیل افزایش قیمت ناگهانی مسکن واحدهای مسکونی آپارتمانی رواج یافته و فقط 5- 10 درصد ساختمان‌ها ویلایی هستند. متراژهای پرطرفدار نیز حود 80 تا 130 متر مربع است.

تسنیم|به اعتقاد شما سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و دولت در بخش مسکن اردبیل تا چه حد امن و سودآفرین است؟

باباخانی: مسکن در دو دیدگاه قابل بررسی است؛ به عنوان نیاز به سرپناه و به عنوان سرمایه‌گذاری. رکود بعد از سال 90 که عمدتا به دلیل تورم سال‌های قبل حاصل شد و معادلات اقتصادی و افزایش قیمت دلار و سکه باعث افزایش قیمت مسکن شده است. در این بین سرمایه گذار به دنبال سود خود است و از واحدهای ویلایی و یک طبقه صرفا برای تامین نیاز استقبال می‌شود.

از سویی برای مدیریت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن با وجود قوانین بالادست نمی‌توان سیاست دولت را اعمال کرد و نقش دولت در مسکن بسیار کمرنگ است در استان اردبیل به رغم وجود قوانین محدودیت‌های مالی و ریالی نقش دولت را در مدیریت این عرصه کمرنگ کرده است؛ حتی دخالت دولت نیز زمان چندین ساله نیاز دارد تا نتیجه بخش باشد.

به عنوان مثال قوانین مسکن مهر سال 86 ابلاغ شد اما تا سال 89 و 90 اجرا به تاخیر انجامید. در چنین شرایطی دولت نمی‌تواند در بخش مسکن سرمایه‌گذاری داشته باشد.

تسنیم|با توجه به تداوم ساخت و ساز مسکن در اردبیل وضعیت مراجعه به بنگاه‌های املاک در استان را تشریح کنید.

حضرتی: در سطح استان اردبیل 2400 بنگاه معاملات املاک داریم. بررسی میدانی نشان می‌دهد قدرت خرید مردم به شدت کاهش یافته و خرید و فروش در وضعیت رکود است. عرضه و تقاضا همخوان نیست و به عینه مشاهده می‌شود که دولت برنامه مدونی برای مسکن ندارد.

افزایش حبابی نرخ ارز موجب شده تا مسکن با افزایش قابل توجه قیمت مواجه شود و این در حالی است که امروز گرانی‌ها مانع از خرید مسکن می‌شود. اخیرا وزارت راه و شهرسازی در خصوص اجاره‌بها طرحی ارائه کرد اما مسئله این است که این طرح دستوری قابلیت اجرا ندارد و نمی‌توان شرعا در مالکیت فرد دخالت کرد و برای اجاره‌بها، نرخ گذاری کرد.

تسنیم|با وجود برخورداری از سرمایه و زمین مناسب جهت توسعه افقی ما شاهد تراکم فروشی در شهر هستیم. چرا دستگاه‌های متولی برخورد قاطع با این معضل شهرسازی ندارند؟

محمدی:موضوعی که به اعتقاد بنده پنهان مانده گسیل سرمایه‌گذاری به بخش مسکن است. به جای توسعه صنعتی، کشاورزی و غیره 80 درصد اقتصاد کشور به سمت ساختمان گسیل شده است و متاسفانه برخی حوزه‌های مسکن در دست افراد غیرکارشناس است. به عنوان مثال در خرید و فروش ملک حداقل اصول اولیه قیمت‌گذاری رعایت نمی‌شود و این در حالی است که اگر اقتصاد کشور در زمینه‌های دیگر رونق داشت به مراتب بهتر بود و در ساختمان سازی نیز افراد متخصص مداخله داشتند.

در خصوص تراکم فروشی باید گفت که این موضوع با هدف تامین سود انجام می‌شود و در خود اردبیل مصادیق تراکم فروشی نداریم و تمامی ساخت و سازها بر اساس طرح تفضیلی و ضوابط  انجام شده است و خود شهرداری بیشتر از تراکم تعریف شده پروانه ساخت نمی‌دهد. تراکم فروشی در شهرهایی مانند تهران دیده می‌شود که به اصطلاح ساخت و ساز کوپنی گفته می‌شود.

در مقابل در اردبیل معضلی به نام شب مردگی را شاهد هستیم. به ویژه در بخش مرکزی شهر خانه‌های مسکونی ویلایی موجود است که فرد قادر به ساخت و ساز مجدد به دلیل متراژ بالا نیست و خانه خالی رها شده که در نتیجه منجر به این می‌شود که در شب حتی کورسویی از آن خانه دیده نشود و حیاتی در آن مشاهده نشود.

متاسفانه سیاست‌ها در جایی دیگر تدوین شده و مجری در آن نقشی ندارد.

تسنیم|آیا بازبینی طرح تفضیلی با در نظر گرفتن نیاز شهر اردبیل راهگشا نیست؟

محمدی:ببینید ضوابط و مقررات شهری در طرح تفضیلی خلاصه نشده است و عوامل متعددی موجب رکود یا رونق بازار مسکن می‌شود.

در ساخت و سازها بی‌توجهی ناظران به جد در حال بررسی است و از ساخت و سازهای غیرمجاز نیز با جدیت ممانعت می‌شود. در ساخت و سازها سقفی برای تراکم عمودی عنوان نشده و اگر ساخت و ساز مطابق ضوابط باشد حتی تا 18 طبقه در اردبیل مجوز دریافت کرده است.

به اعتقاد بنده کارسازی برای توسعه افقی و جلوگیری از ساخت و ساز غیرمجاز، تسهیل شهرسازی، اهتمام در خصوص اجرای قوانین پیش فروش ساختمان، اهتمام تعاونی‌ها و ادارات در تکمیل ساختمان های نیمه کاره، بهینه کردن قوانین، پیاده سازی قوانین مدون و فعالیت افراد کارشناس در بخش مسکن ضروری است و نه تنها در بحث کمیت ساخت و سازها باید اقداماتی صورت گیرد بلکه باید به سمت بهبود کیفیت زندگی در شهر گام برداریم.

تسنیم| بخشی از دغدغه تخلفات ساخت و ساز به نظام مهندسی ساختمان مرتبط است آیا موافق رواج تراکم فروشی در اردبیل هستید؟

نیکنام: در بحث شهرسازی ممانعت از توسعه عمومی مناطق نیست و در عین حال که شهرک‌ها افزایش می‌یابد باید این موضوع را نیز پیاده سازی کرد.

تخلفات ساختمانی غیر قابل انکار است و ما نیز منکر آن نیستیم. اما در مجموع تخلفات به معنی بی‌توجهی به مقررات ساختمان نیست و نظام مهندسی نیز در بیشتر مواقع عملا نمی‌تواند در مقابل آن بایستد. ساخت و سازی که تخلف دارد به شهرداری انعکاس می‌دهیم و شهرداری هم در قالب استعلام از نظام مهندسی تخلفات را بررسی می‌کند و در نهایت در صورت تائید مهندسان رشته‌های هفت گانه نقشه ثانویه تایید می‌شود.

گفته می‌شود ماده 100 نیز در شرف برچیده شدن است تا نقشه‌ها اصلاحیه نخورد و همان نقشه اولیه به اجرا درآید. اینطور نیست که نظام مهندسی ساختمان نیز تمامی نقشه‌ها را تائید کند و حتی برخی ساخت و سازها منجر به صدور حکم تخریب شده است.

تسنیم|آیا سیاست‌های مالی دولت در بخش مسکن برش استانی دارد و آیا تسهیلات مسکن تناسبی با افزایش قیمت‌ها داشته است؟

باباخانی:معضلات مسکن معضلاتی کشوری است. به عنوان مثال دولت برای برخی اقشار یارانه پیش‌بینی کرده و در بخش مسکن نیز تسهیلاتی برای بافت داخلی شهر و مناطق ناکارآمد پیش‌بینی شده است.

در شهر اردبیل 10 هزار قطعه  در شهرک‌های مصوب پیش‌بینی شده که ظرفیت آن 50 هزار واحد مسکونی برای جمعیتی بالغ بر 200 هزار نفر است اما روند ساخت و ساز در اختیار دولت نیست. مجموع شرایط ایجاب می‌کند که شهرک مسکونی جدیدی تعریف نشود و برنامه‌های تعریف شده عملیاتی شود.

در بخش تسهیلات شرایط بانک‌ها حاکم شده و یکی از معضلات مسکن نیز سود بالای تسهیلات است. زمانی برای مسکن مهر در سال های 89- 90 انگیزه ایجاد شد و پروانه‌ها نیز به دو برابر افزایش یافت اما در مجموع سیاست‌های مالی وزارت راه و شهرسازی برش استانی ندارد.

سه حوزه تهران و کلان شهرها، مراکز استان‌ها و شهرهای استان‌ها برای سقف تسهیلات تعریف شده و به عنوان مثال اینکه در استان اردبیل که میانگین درآمد کمتر از میانگین کشوری است، نرخ تسهیلات کاهش یافته و یا رقم آن افزایش یابد را مشاهده نمی‌کنیم.

وزارت راه و شهرسازی طرح مناسبی در اعطای مسکن با اجاره آن داشت که البته استقبال نشد و قرار بود فرد مستاجر بعد از بازه زمانی تعریف شده با پرداخت قیمت زمین و اجاره‌بها صاحب خانه شود.

تسنیم|برخی متقاضیان مسکن می‌گویند، افزایش قیمت مسکن به تخلفات مهندسان ناظر دامن زده است. آیا موافق این دیدگاه هستید؟

نیکنام: ما هر سال تعرفه خدمات نظام مهندسی داریم که به مهندسان ارائه می‌شود. به عنوان مثال در سال 98 به نسبت سال 97 با رشد 100 درصدی قیمت مسکن مواجه هستیم و آشفته بازار قیمت‌ها با افزایش قیمت ارز و طلا آغاز شد.

لازم به ذکر است برخی مصالح مثل میلگرد، کاشی، سرامیک، گچ و صنایع پتروشیمی  تولید داخلی است اما به دلیل افزایش قیمت ارز با افزایش قیمت تمام شده مسکن مواجه شدیم.

نرخ خدمات نظام مهندسی نیز کمتر از 5 درصد قیمت تمام شده ساختمان استکه در مجموع رقم قابل توجهی نیست. امسال به دلیل افزایش ساخت و سازها تعداد ساخت و ساز جایگزین متراژ تعریف شده برای هر مهندس شده است و با این وجود عدالت حرفه‌ای در نظارت و طراحی‌ها رعایت می‌شود.

در برخی رشته‌های مهندسی، با کمبود تعداد مهندس مواجه هستیم که موجب می‌شود گاها تعرفه بیشتر درخواست شود که در صورتی که چنین تخلفاتی از سوی کارفرما شناسایی شود، متخلف به شورای انتظامی نظام مهندسی معرفی خواهد شد.

تسنیم|یکی از عوامل تشدید التهاب بازار مسکن، فضای مجازی و سایت‌هایی که خود نسبت به دلالی مسکن اقدام می‌کنند اعلام شده است. در استان اردبیل این موضوع تا چه حد معاملات املاک را متاثر کرده است؟

حضرتی: در وزارت راه و شهرسازی کمیته سقف اجاره‌بهای مسکن تعریف شد که از طریق تعزیرات و مالیات بتوانند اجاره‌بها را مدیریت کنند اما سوال این است طرح‌هایی از این دست تا چه حد عملیاتی و تاثیرگذار است؟

ما در بخش مسکن با قوانین دست و پاگیر مواجه هستیم و بین متولیان تعامل مطلوبی دیده نمی‌شود. این یک سوی ماجرا است. در سوی دیگر شاهد بی‌انصافی خود مردم هستیم که با گرانی‌ها خود بر یکدیگر رحمی نشان نم‌ دهند. به عنوان مثال منزل مسکونی که 30 میلیون تومان رهن پیشنهاد شده در دو روز برای آن پیشنهاد 60 میلیونی عنوان شده است.

برخی مواقع خود بنگاه داران نیز در تخلفات و آشفته کردن قیمت‌ها نقش دارند. تنها در سال گذشته 750 پرونده تخلف در کمیسیون رسیدگی به تخلفات اتحادیه املاک بررسی شده و اغلب تخلفات نیز از سوی بنگاه های بدون پروانه به ثبت رسیده است.

در دو ماهه اخیر سال،  48 بنگاه معاملات املاک پلمپ شده و 12 پروانه برای ابطال ارسال شده است.

در این میان فضای مجازی نیز به افزایش قیمت‌ها دامن زده است. با هوچی‌گری و خبر دروغ قیمت‌های بالا پیشنهاد می‌شود که نمونه آن در سایت های دیوار و شیپور دیده می‌شود. هرچند طرحی اعلام ش دکه قیمت‌ها درج نشود اما متاسفانه طرح قیمت‌های غیرواقع به آشفتگی بازار منجر شده است.

ما برای کاهش تخلفات موضوع الزام بنگاه‌ها به کد رهگیری را در استان دنبال کردیم و با جدیت نیز اعمال آن در دستور کار است. از سویی در پیش فروش ساختمان‌ها هیچ بنگاهی حق قرارداد مستقیم ندارد و با همکاری معاونت پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان پیش فروش از طریق دفترخانه‌ها مقدور است.

پیش‌بینی ما این است که افزایش قیمت‌ها در نهایت زمین گیر می‌شود و در نیمه دوم سال وضعیت بازار مسکن اردبیل با تغییر مواجه خواهد بود.

تسنیم|به اعتقاد شما چه عواملی بازار آینده مسکن را متاثر خواهد ساخت؟

باباخانی:با توجه به افزایش قیمت مسکن،مالکیت کاهش و اجاره نشینی افزایش یافته است که این روند در آینده نیز مشاهده خواهد شد.نه تنها افزایش قیمت مسکن بلکه بیکاری و محدودیت توان مالی فرد در مالکیت تاثیر گذاشته است.

دولت با هدف خانه دار کردن مردم طرح مسکن‌های اجاره‌ای را پیشنهاد کرد که به دلیل نگاه غلط فرهنگی مورد استقبال قرار نگرفت. آمارها نشان می‌دهد تولید مسکن در 4 سال اخیر بیش از 50 درصد در کشور کاهش یافته و از سویی با افزایش قیمت مصالح مواجه هستیم. حتی خود مسکن مهر نیز با افزایش قیمت مواجه است. این وضعیت موجب شده تا قیمت مسکن افزایش یابد و فرد از مرکز شهر به حاشیه مهاجرت کند.

حتی موضوع مالیت بر مسکن های خالی نیز کافی نیست. یک میلیون مسکن خالی در کشور اعلام شده که در مقایسه با جمعیت استان حدود هزار واحد در استان اردبیل مسکن خالی داریم که در شهرهای بزرگ است. برخی مشکلات فرهنگی خود منجر به آشفتگی بازار مسکن شده و کاهش قیمت‌ها دور از ذهن نیست.

نیکنام: یکی از مهمترین دلایل،  بی‌ثباتی اقتصادی است که بر مسکن نیز تاثیرگذاشته است. از جمله نوسانات نرخ ارز و طلا که وضعیت فعلی را برای مسکن منجر شد.

قیمت مسکن به نسبت درآمد خانوار در شهر تهران، 20 برابر افزایش یافته است  و رکود نیمه دوم سال 98 دور از ذهن نیست تا وضعیت اقتصادی کشور از شرایط رکود و تحریم خارج شود.

تسنیم| چرا در بحث ساخت و سازها موضوع صیانت از محیط زیست جدی گرفته نمی‌شود. نمونه آن در عدم مدیریت آب های زیرزمینی مشهود است.

نیکنام: صدور نقشه منوط به تایید آزمایشگاه خاک و ژئوتکنیک است. در برخی مناطق شهری بستر رودخانه و بستر سنگی داریم که ساخت و ساز با دریافت امضا و تایید آزمایشگاه خاک انجام می‌شود. در بخش‌هایی از شهر از جمله خیابان معلم و شهرک ساحلی سطح آب‌های زیرزمینی بالا است که در ساخت و سازها هدایت می‌شوند و در ساختمان‌هایی با طبقه زیرزمین بیشتر از منفی یک از سیستم زهکش استفاده می‌کنیم.

گفت‌وگو از ونوس بهنود و بهرام آدشیرین پور

انتهای پیام/ن