یادداشت اقتصادی| ۱۰ راهکار برای سر و سامان دادن به بازار مسکن کشور

خبرگزاری تسنیم، علی شماعی استاد دانشگاه خوارزمی تهران: مسکن، مسئله‌ای اجتماعی، اقتصادی، سیاسی و فراتر از آن یک حق است. به طوریکه در اصل 31 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران: "داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی مطرح شده و دولت را موظف کرده با رعایت اولویت برای نیازمندان مسکن، مناسب را فراهم سازد."

دولت به دلایل ناتوانی، ناکارآمدی و تحریم آحاد ملت در زمینه عرضه زمین و نارسایی در بستر سازی فضای اشتغال و رونق تولید، از کنترل تورم مسکن و سرزندگی شهری و روستایی مردم را محروم ساخت. دولت باید با توسعه شرکت ها وتعاونی های تولیدی زمینه های رونق تولید و جهش تولید بویژه مسکن را فراهم  می ساخت. این ناتوانی در مدیریت زمین و مسکن و توسعه فعالیت های کشاورزی، صنعت و خدمات و بازرگانی بیش از تحریم آمریکا و اروپا مردم را از رونق اقتصادی محروم و ارزش پول ملی را کاهشداد و اقتصاد کشور آسیب زیادی دید. این ناتوانی و ناکارآمدی و محروم ساختن، دانسته یا نا دانسته اثرات تحریم های آمریکا و اروپا را دو چندان و حتی چند برابر کرد. به طوری که در سال 1392 با 400 میلیون تومان یک آپارتمان 100 متری در محلات متوسط نشین تهران می توان خریداری کرد، ولی در حال حاضر در سال 1399 یک آپارتمان 100 متری در همان محلات بیش از 6 میلیارد تومان شده است!!!

عدم حکمرانی خوب و بی توجهی به مدیریت زمین و املاک و احتکار زمین و محروم نگه داشتن تولید کنندگان و فعالین بخش خدمات و تجارت از ایجاد و توسعه فضای سکونت و کار توسط مسولین موجب رواج رانت خواری، زمین خواری و تورم چند صد برابری شده است. همچنین رواج انحصار طلبی و سود جویی و عدم رقابت در تولید و توزیع عادلانه موجب تورم گردیده، بطوریکه در حال حاضر بیش از 40 درصد اقتصاد خانواده و کشور را مسکن تشکیل می دهد.

احتکار زمین توسط دولت و محتکران مسکن و زمین و محروم نگه داشتن نیازمندان، تولید کنندگان و فعالین بخش خدمات و تجارت از ایجاد و توسعه فضای کار و زندگی، موجب تورم و رکود اقتصادی شده است. راکد ماندن سرمایه ها و رواج دلالی و انحصار طلبی در تولید و سود جویی و رانت خواری و عدم رقابت موجب تورم دو چندان شده است. این مسائل ناشی از ناتوانی و ناکارامدی و عدم تخصص و شایسته سالاری در مدیریت ها و سازمانهای ذیربط و دستگاههای دولتی و شهرداری ها ، فرمانداری ها و بخشداریها و سایر دستگاهها که برخی از افراد کم کار و ناکارآمد و رانت خوار در این محیط ها تامین فضای کار و سکونت که حق همه مردم است را سخت ساخته اند، بطوریکه می توان گفت مدیریت زمین و املاک و بسترهای اشتغال و تولید در کشور متاسفانه عادلانه و برابر برای همه مردم نیست و آمار اطلاعات بسیار ضعیفی در اختیار برنامه‌ریزان قرار می دهد.

به طور کلی می توان گفت فقط با رونق ساخت مسکن بیش از 300 شغل و فعالیت اقتصادی ایجاد و توسعه می یابد. بطوریکه رونق تولید مسکن به عنوان موتور محرکه اقتصاد و توسعه معرفی می شود. با رونق تولید علاوه بر اشتغالزایی منبع درآمد پایدار برای دولت و شهرداری ها و سایر دستگاهها دولتی و توسعه پایدار فراهم می شود. بی توجهی به این مسایل دانسته یا ندانسته موجب رکود اقتصادی و تورم شده است. ‌البته بعد از(5/7 ) هفت سال و نیم سرمایه محرومین جامعه را که بلوکه کرده اند و دلالی و بورس بازی دلار، سکه و مسکن راه انداخته اند و دست در جیب مردم کرده و قیمتها را به بیش از 7 برابر افزایش داده اند، تازه حالا می‌گویند می خواهیم برای مسکن ثبت نام کنیم!!!

حکمرانی خوب محلی برای جمع آوری و بررسی و شفافیت آمار و اطلاعات زمین و مسکن بویژه اشراف کامل بر چگونگی و میزان و نحوه بهره برداری زمین و املاک کشور را فراهم می سازد. در نتیجه  عدم اطلاعات دقیق از مساکن خالی و رانت خواران زمین و مسکن و ناکارآمدی بر مدیریت زمین و مسکن موجب شده زمین و مسکن جولانگاه خوبی برای سوداگران و سوءاستفاده کنندگان و فرار مالیاتی باشد. عرضه نامناسب زمین و تصرف زمین خواران از یک طرف و از طرف دیگر تحریم مردم و نیازمندان واقعی زمین و مسکن از طرف دولت موجب شده که تحریم های آمریکا و برخی از دولت های خارجی که تاثیری حدود 20 الی 30 درصد در اقتصاد ملی داشت و می توانست کارساز نباشد، اثرات چندین برابری داشته باشد.

اگر دولت کارآمد و برنامه ای عمل می کرد و با اصلاح و تکمیل برنامه ها  تولید مسکن و مدیریت آن و توسعه سایر فعالیت های تولیدی ارتقاء می داد  تحریم های آمریکا و اروپا به فرصت تبدیل و خنثی می شد. توسعه قبل از اینکه احتیاج به سرمایه، تکنولوژی داشته باشد، نیازمند به وحدت، همکاری، هماهنگی، مشارکت و حمایت از گروها و کارشناسان توانمند و برنامه ای عمل کردن دارد. اما جناح گرایی، باند بازی و رانت خواری و عدم داشتن برنامه های جامع بلند مدت و طرح های آمایشی و متاسفانه سلیقه ای و باندی عمل کردن خسارات زیادی به کشور زده است. ما می توانیم تهدید تحریم را تبدیل به فرصتی برای جدا شدن از اقتصاد خام فروشی بویژه تک محصولی نفت و رواج اقتصاد مولد و متنوع مردمی با ارزش افزوده بالا داشته باشیم.

توسعه از درون با توجه به تجارب جهانی و توسعه تولید، مهمترین عامل لغو تحریم ها، هویت بخشی، استقلال و احترام گذاشتن کشورها به حاکمیت ملی ما است.

پایگاه حاکمیت قوی نزد کارآفرینان، متخصصان، دانشمندان، کارشناسان، خبرگان جامعه است. ریشه مسایل ما، در درون خود ماست و توسعه از درون و بهبود امور را باید از درون با نگاه به بیرون شروع کرد که از ماست که برماست. تولید و نوآوری بنیان استقلال و حاکمیت ملی است. باید کم کاری، بی همتی و شعار زدگی و جناحی عمل کردن را کنار گذاشت و با کوشش و مشارکت آحاد مردم بویژه نیروهای جوان و خلاق برنامه های توسعه ای تنظیم کرد  و ارتقاء قدرت سیاسی را فراهم ساخت. اگر قدرت اقتصادی و تولیدی ما افزایش یابد قدرت سیاسی ما افزایش می یابد. آن موقع همه دنیا مشتاق همکاری و روابط سیاسی، اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی با ما خواهند بود. مثلاً بسیاری از تولیدات خوب ما مثل گیاهان دارویی، آجیل، زعفران و فرش و گلاب و دهها تولیدات دیگر در حال حاضر به آمریکا، اروپا و حتی عربستان که بد ترین تحریم را برای ما ایجاد کردند صادر می شود و با همه جهان روابط و امکان صادرات وجود دارد.به ویژه بازار 500 میلیونی نفری  15 کشور همسایه ایران عزیز  و چند میلیاردی منطقه پیرامونی .

چرا با توجه به اینکه برای ساخت مسکن بین 2 تا 7 میلیون تومان هزینه صرف می شود، اما قیمت هر متر مربع فضای مسکونی بین 10 تا 160 میلیون فروخته می شود؟

مهمترین عوامل قیمت مسکن سیاست های دولت در عدم مدیریت زمین و مسکن و عدم عرضه مناسب زمین برای نیازمندان و مصرف کنندگان است. سیاست دولت و برخی از مسولین دامن زدن به اقتصاد نامولد و واسطه گری و دلال بازی است که منافع هم افزای آنها از جمله دولت، شهرداری و بنگاهای خرید و فروش و بساز و بفروش ها و احتکار کنندگان ورانت خواران مسکن در آن است. برای تبیین مساله تحریم ملت توسط دولت طی 1392 الی 1399و احتکار زمین توسط دولت و زمین خواران و عدم عرضه مسکن افزایش 7 برابری قیمت زمین و مسکن شده است. مسکن، مانند هر کالای دیگری دو نوع ارزش مصرفی و مبادلاتی دارد. گرانی قیمت مسکن ناشی از قرار گرفتن مسکن در ردیف کالاهای کلیدی پر جاذبه و ذخیره سرمایه های سرگردانی که راهی به بخش تولیدات صنعتی، کشاورزی و صادرات و اقتصاد دانش بنیان پیدا نمی کنند.

عوامل دیگری که در تفاوت های قیمت مسکن تاثیر گذارند از جمله عوامل موقع جغرافیای طبیعی منطقه، نابرابری و ناعادلانه بودن توزیع امکانات و زیرساخت های شهری، نوع مصالح به کار رفته، کیفیت ساخت، معماری و طراحی و نقشه ساختمان، عمر ساختمان، چگونگی اسناد خرید و فروش، موقعیت محله و جایگاه اجتماعی و اقتصادی و فرهنگی محل، رانت طبقاتی که چه طبقات و اقشاری یک محله را انتخاب می کنند موجب فقیر شدگی یا اعیان نشین شدگی محله می شود ، بازار و واسطه ها و عوامل دیگری در تفاوت های قیمت مسکن نقش دارند، اما در حال حاضر بیشترین تاثیر در قیمت زمین و مسکن را دلالی و سوداگری به علت رکود تولیدات اقتصادی از جمله مسکن و عدم عرضه زمین و تولید آن است و در نتیجه زمین و مسکن به کالای سرمایه ای تبدیل شده است.

احتکار زمین و املاک و تبدیل آن به عنوان کالای سرمایه ای مانع توسعه اقتصادی و اجتماعی شده است

به کارگیری عادلانه زمین و املاک و مدیریت آن در راستای توسعه برای استفاده همه مردم و نیازمندان یک ضرورت اجتناب ناپذیر است. زمین و املاک باید به عنوان یک کالای مصرفی و خدماتی باشد، نه کالای سرمایه ای!!! در شرایط تورم، قیمت همه کالاها افزایش می یابد و مسکن از این مقوله جدا نیست. بنابراین بخشی از افزایش قیمت مسکن، ناشی از تورم است. نمی توان انتظار داشت که تورم وجود داشته باشد و قیمت ملک افزایش نیابد. آنچه غیر طبیعی است افزایش قیمت فراتر از نرخ تورم است که در زمینه ملک اتفاق افتاده است. بی گمان دلیل این مساله پیشی گرفتن تقاضا بر عرضه بوده است. چنانچه در شهرهای بزرگ، تولید و عرضه مسکن کم بوده اما تقاضاها رشد شتابان داشته اند. در نتیجه تقاضای روزافزون که بیشتر سرمایه گذارانه بوده تا مصرفی و غالب خریداران از جهت نوعی سرمایه گذاری مبادرت به خرید ملک نموده اند.

یکی از دلایل موضوع می تواند فاصله میان نرخ سود سپرده بانکی و نرخ تورم است. طبیعی است که در شرایط سود بانکی 10 الی 20 درصد و تورم بیش از دو برابر آن هر فرد حساب گری صرفه را در این بیابد که موجودی نقد خود را به سرمایهئگذاری مبدل نماید که خاطر جمع است حداقل در حد تورم افزایش قیمت خواهد داشت. گسترش تقاضای کاذب برای خرید زمین و املاک به علت حفظ ارزش اندوخته ها در شرایط تورم افسار گسیخته موجب رواج دلالی زمین و مسکن شده است، که باید برای پیشگیری آن ایجاد بستر های کار و فعالیت و رونق تولید را فراهم می ساختیم.

امروزه در شهرها و روستاها زمین‌ها و مساکن خالی و بدون استفاده وجود دارد که با مدیریت مناسب باید در چرخه تولید و بهره برداری قرار گیرند

عدم وجود حکمرانی خوب موجب شده زمین‌های زیادی در بخش مرکزی شهرها و بافت های قدیمی و فرسوده روستاها و شهرها بدون استفاده و احتکار شود. باید تمام زمینها و املاک در یک سیستم یکپارچه اطلاعاتی شفاف سازی و حل مسایل حقوقی آنها به چرخه تولید و بهره برداری وارد شوند. افرادی چندین خانه بدون استفاده و احتکار شده دارند که این سرمایه ها به دلیل عدم حمایت از تولید و بستر سازی تولید راکد شده و در سیستم دلالی وارد شده اند. باید با شناسایی و پایش دقیق و به روز و مدیریت صحیح در چرخه تولید قرارگیرند. یکی از راههای کنترل این مساله مالیات بر املاک بیش از حد متعارف زمین ها و املاک و بستر سازی و حمایت از تولید است. نارسایی تولید مسکن، عدم تناسب میان عرضه و تقاضای مسکن و افزایش تقاضا نسبت به عرضه به ویژه در شهرهای بزرگ، عدم شفافیت آمار و اطلاعات زمین و املاک، مهم ترین عوامل افزایش قیمت مسکن و هدر رفتن سرمایه ها و مانع توسعه اقتصادی و اجتماعی کشوراست.

اقتصاد مسکن در حال حاضر بیش از 40 درصد اقتصاد خانواده و کشور را تشکیل می دهد. بررسی ها و اطلاعات بدست آمده مشخص می سازد بیش از 5/2 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود دارد. همچنین طبق اطلاعات بدست آمده 1/3 میلیون خانوار در کشور هستند که دو خانواده در یک خانه زندگی می کنند و 2/1 میلیون خانه نیز وجود دارند که تنها چند روز و یا چند ماه از سال مورد استفاده قرار می گیرند. برای حل مساله مسکن اولین کار قرارگرفتن مساکن احتکار شده، مساکن خالی و مساکن نیمه ساز و زمین های مسکونی بدون کاربری در جرگة استفاده و بهره برداری ضروری است، همچنین ایجاد سامانه ملی و جامع اطلاعات زمین و مسکن و شفافیت اوضاع این پدیده بسیار ضروری است:

دولتها و مدیران کشور با وعده دادن و کم کاری و ناکارآمدی درچند دهه اخیرموجب رواج اقتصاد دلالی و سوداگری بازار مسکن شده اند. مسکن را بشدت به کالای سرمایه ای تبدیل کرده و دلالان این نیاز ضروری مردم را به یکی از چالش های خانواده و اوضاع اجتماعی و اقتصادی کشور تبدیل ساخته اند.

بنابر این مجلس و قوه قضائیه و تمام مسولین باید دخالت و نظارت کنند و دولت را وادار به اجرای 10 راهکار ذیل کنند:

توسعه اقتصاد مولد و کارآمد در جذب و بازگرداندن سرمایه های سرگردان به چرخه تولید اولین راهکار کنترل افزایش قیمت مسکن و بنیادی ترین عامل توسعه یافتگی است.

1. یکی از مهمترین عوامل افزایش قیمت مسکن ناشی از اقتصاد نامولد و ناکارآمد دولت در جذب و بازگرداندن سرمایه های سرگردان به چرخه تولید است. بنیادی ترین و اصیل ترین بخش اقتصاد و شالوده بالندگی و توسعه یافتگی هر جامعه یا کشوری تولید است. اگر در بخش های سه گانه اقتصاد (کشاورزی، صنعت و خدمات) از جمله تولید مصالح ساختمانی که بیش ازسیصد شغل و به عنوان موتور محرکه اقتصاد و توسعه اجتماعی رونق بگیرد موجب اشتغال پایدار و توسعه پایدار می شود. بکار گرفتن زمین و املاک و سرمایه های کوچک و بزرگ برای تولید و هدایت و بستر سازی آن یکی از اهداف و رسالتهای دولت است. اما متاسفانه در کشور ما زمین و املاک به عنوان کالای سرمایه ای هم از طرف دولت و سازمان ها و دستگاهها و هم از طرف برخی از مردم به عنوان کالایی سرمایه ای احتکار و بایکوت شده و می شود. در نتیجه این سیاست های غلط و عدم حمایت از تولید و اشتغال پایدار اوضاع ناگوار جامعه و زمین گیر شدن بخش تولید و خلق موجودی نابارور به اسم اقتصاد نامولد و واسطه گر یا دلالی مانع توسعه اقتصادی و اجتماعی است.

بدترین کارکرد اقتصاد نامولد، احتکار زمین و ساختمان بویژه ساختمان های گران قیمت و احتکار و بایکوت آنها و سرگردانی سرمایه در حوزه های واسطه و دلالی است. مثلا بانکها به جای کمک به تولید و بستر سازی تولید، رواج دلالی و خریدن گران قیمت ترین زمینهای شهرها هستند و ساختمانهایی همانند کاخ با سرمایه های مردم و بیت المال در اختیار گرفته و کارکرد مناسبی ندارند. بانکها حتی در بسیاری از موارد با سود های کلان کارخانه ها متصرف و تعطیل و یا فعالیت های افراد مولد را کند یا تعطیل می کنند. سیاست های دولت اکثرا موجب رواج احتکار و بایکوت زمین و املاک شده و از تولید حمایت نمی شود. دولتهای ناکارآمد و ناشایست و سود جو به جای حمایت از تولید اقتصاد دلالی و احتکار زمین و ساختمان را رواج می دهند و این اقتصاد دولتی نیز اقتصادی معتاد به تورم می شود.

تورم در ماهیت خود داروی تسکین دهنده و مالیاتی غیر مستقیم و سهل الوصول برای دولت است. برندگان دلالی و سوداگری و تورم بیشتر ازنظام دولتی و بانکی بهره گیر و ثروتمندان غیر مولد هستند. چرا که تورم غنی را غنی تر و فقیر را فقیر تر می کند. در نتیجه تورم های پیاپی بخش دلالی و واسطه گری تقویت می شود و شیب نابرابری به نفع طبقه ثروتمند و دولت تشدید شده و به ویژه اقشار فقیر را برای تامین نیاز روزمره به فلاکت و هلاکت می اندازد.

اگر بخشی از این سرمایه های انباشت شده در بانک ها و بورس به جای وارد شدن به دلالی به سمت تولید بچرخند و در چرخه تولید بکار گرفته شوند، به شکل گسترده می توانند مسائل اقتصادی و اجتماعی ما را حل کنند. یک حساب سر انگشتی و برآورد قیمتی سر سام آور مسکن این است که در اثر دلالی مسکن در برخی از محلات شهرها از جمله تهران یک متر ساختمان مسکونی به بیش از 130 میلیون تومان افزایش یابد. مسئله افزایش افسار گسیخته مسکن محصول ناکارآمدی اقتصاد دولت مدار و نامولد است. تا زمانی که نا کارآمدی و بی لیاقتی بر توسعه بخش صنعت و کشاورزی حاکم باشد، نباید انتظار حل معضل مسکن را داشت.

ایجاد سیستم یا بانک اطلاعاتی جامع، کامل و دقیق از اوضاع املاک و مسکن و شفافیت در بازار مسکن و دریافت مالیات باز دارنده از دلالان مسکن ضروری است.

2- باید یک سیستم یا بانک اطلاعاتی جامع، کامل و دقیق از اوضاع املاک و مسکن ایجاد شود و مرتب به روز رسانی شود. پس از آن ضمن قائل شدن معافیت از مالیات برای حد متعارفی از املاک مسکونی، برای مازاد بر نیاز متعارف از بقیه مالیات با نرخ تصاعدی اخذ شود، به طوریکه در تملک نگه داشتن بیش از حد متعارف زمین و ملک به دلیل مالیات و عوارضی که بر آن مترتب می گردد مقرون به صرفه نباشد. به جای آن از تولید کننده مالیات و عوارض کم دریافت شود. حتی تولید کننده معاف از مالیات یا مالیات کم گرفته شود. این سامانه املاک تمام اطلاعات موجود مساکن کشور را به صورت یکپارچه و دقیق رصد و پایش کند. در شرایط کنونی بخشی از این اطلاعات در اختیار شهرداریهاست و بخشی نیز در اختیار وزارت راه و شهرسازی و اداره ثبت اسناد و سازمانهای آب و برق و گاز قرار دارد. بدیهی است این اطلاعات بایستی جمع آوری و یکپارچه و تکمیل شده و قابلیت روزآمدسازی آنی و مستمر را داشته باشد.

همچنین با نقشه های کاداستر اداره ثبت اسناد و املاک و سایر منابع اطلاعاتی اعم از منابع طبیعی و جهاد کشاورزی و دستگاههای دیگر پشتیبانی و تکمیل و حد و حدود دقیق آنها تعیین شود. مشخص گردد بر اساس هر کد ملی و کد ثبتی چند متر زمین و املاک به نام هر فرد است و چکار می کند. اراضی و املاک کشور دقیقا به نام چه کسی یا کسانی و یا دستگاهی یا سازمانی و چه فعالیت و کمیت و کیفیت تولیدات آن چگونه است. بر این اساس می توان به همان نسبت بیشتر از حد معین فضای مسکونی احتکار شده بصورت تصاعدی مالیات دریافت شود، تا مسکن از کالای سرمایه ای خارج و به کالای مصرفی و ضروری تبدیل شود و سرمایه ها در چرخه تولیدات با مالیات کم و حتی بدون مالیات هدایت شود.

متاسفانه دولت ها در طول چند دهه اخیر از دلالی و سوداگری مالیات نمی گیرند یکی از دلایل آن می تواند فرار مالیاتی خودشان باشد!!! اما از کارمندان و تولیدکنندگان مالیات می گیرند. وضع مالیات بر عایدی سرمایه های مازاد از سقف مشخص، می تواند نقش موثری در احتکار و کنترل دلالی و قیمتها در بازار داشته باشد. در مورد این کار وزیر اقتصاد نیز در آخرین نشست خود درباره چگونگی وضع مالیات بر خانه‌های خالی احتمال اجرایی شدن این موضوع را تایید اما از دادن جزئیات بیشتر و کار عملی خودداری کرد و تنها اکتفا به این جمله کرد که در فرایند تصمیم‌گیری قرار دارد. خلاصه مافیای بخش مسکن و برخی از مسولین نفوذی و ناکارآمد، رانت خوار و ناشایست ذی ربط تا به حال مانع از اجرای این قانون شده اند.

(معمولاً افراد و گروههای ناکارآمد، احتکارگر، زمین خوار، دلال، سوءاستفاده گر، سود جو، رانت خوار، کلاهبردار، و... از اجرای این شفافیت آمار و اطلاعات زمین و املاک خوداری می کنند و مانع راه اندازی و اجرای این قانون و مقررات و سامانه اطلاعاتی می شوند ).

حکمرانی خوب محلی و تفویض اختیارات و مدیریت یکپارچه برای تولید به مدیران محلی از جمله شهرداریها، بخشداریها، فرماندارای و همکاری انجمن ها و گروههای مردمی

3- تفویض اختیار و مدیریت یکپارچه به مدیران محلی در شهر های کوچک و متوسط از جمله شهرداران هر شهر و منطقه شهری، بخشداریها، فرماندارای که با همکاری مسؤلین دستگاهها و سازمانهای ذیربط و انجمن ها و گروههای مردم نهاد محلی مسایل و مشکلات تولید را راحتتر و سریعتر حل و فصل کنند. مساله جمع آوری آمار و اطلاعات بروز از اوضاع مسکن و مسایل تولید در شهرکهای کشاورزی از جمله کشاورزی گلخانه ای و شهرکهای صنعتی با فرصت های برابر و عادلانه برای همه مردم بویژه جوانان روستایی و شهری، توسط مدیران محلی باید سرلوحه کارها و مدیریتها و برنامه ریزیها شود. این فرایند موجب نگهداشت جمعیت جوان در روستا و شهر و محل خود خواهد شد و از مهاجرتهای بی رویه و پیامدهای ناگوار آن خواهد کاست. تحقیقات متعدد نشان داده که بیش از (80 % )هشتاد درصد تصمیمات و فعالیتهای متمر کز شده در مرکز کشور ازجمله تهران و کلان شهرها آسیب زا بوده است. بنابر این مدیران در مرکز باید با انتقال وظایف به رده های پایین تر سلسله مراتب و به مدیران محلی و گروه های نخبه و ریش سفیدان محلی و شرکت های تولیدی وتعاونی صادراتی موجب جهش تولید شوند. همچنین مدیران و مردم محلی در فرآیندتصمیم سازی و تصمیم گیری با تنوع فعالیت ها و مسائل و مشکلات گوناگونی درگیر شده و راه توسعه و پیشرفت و نارسایی ها را بهتر و بیشتر پیش خواهند برند و مرکز باید نقش راهنمایی و نظارتی و هدایت کننده و یکپارچگی داشته باشد. مدیران و مردم محلی موجب بهره وری مؤثرتر و بهتر از منابع مادی و مالی و به ویژه منابع انسانی و اثربخشی و کارآمدسازی می شوند.

احداث و توسعه شهرها و شهرک های جدید برنامه ریزی شده در داخل و پیرامون شهرها

4- احداث و توسعه شهرها و شهرک های جدید برنامه ریزی شده ضروری است. شهرها و شهرکها باید برخوردار از فرصتهای اشتغال در داخل و پیرامون خود باشند. ساخت این شهرکها در کنار شهرهای کوچک و متوسط که از امکانات زیر ساختی آب و برق و خدمات بهداشتی درمانی و آموزشی برخوردارند مناسبتر است. با توجه به اینکه اتوبانهای ایران هنوز به آن استاندارد لازم نرسیده است و خودروهای مناسب نداریم و با توجه به اینکه اکثر شهرهای بزرگ دنیا از جمله توکیو در ژاپن و یا شهرهای بزرگ آمریکا و اروپا مگالاپلیس های بیش از 30 میلیون نفر جمعیت تشکیل داده اند. بنابراین حتی در کنار شهرهای بزرگ در کشور به منظور رشد و توسعه تولید و بهره مندی از امکانات به هم پیوسته در پیرامون کلان شهرها می توان شهرکهای جدید مناسب و متعادل با توسعه پایدار شهری ساخت.

توسعه تراکم ساختمانی و بلند مرتبه سازی با در نظر گرفتن زیرساختها و تمهیدات لازم

5- افزایش تراکم ساختمانی و تشویق به بلند مرتبه سازی البته با در نظر گرفتن تمهیدات لازم در برخی از بافت های فرسوده که از ظرفیت مطلوب برخوردار باشند، با تجدید نظر منطقی در مقررات ساخت و ساز در راستای تشویق متراکم سازی و فشرده سازی ضروری است. سیاستهای اجرایی در این خصوص بایستی به گونه ای عمل شود که امتیاز متراکم سازی بیشتر عاید خانوارهای فاقد مسکن و مصرف کنندگان گردد و ضمن آن، مالکین و توسعه دهندگان نیز به سود و منفعت منطقی و متعادل دست پیدا کنند. به عبارت دیگر، بایستی شرایط واگذاری تراکم مازاد، پیش فروش واحدهای اضافی ایجاد شده در اثر تراکم مازاد به خانوارهای فاقد مسکن داده شود و با ایجاد سامانه جامع ملی املاک، هر خانوار فاقد مسکن تنها یک بار بتواند از این امتیاز استفاده کند. در مقررات فعلی و سیاستهای موجود از فضای ارتفاع زیر صفر برای تامین انباری و پارکینگ در اکثر ساخت و سازهای بافت فرسوده، مقرون به صرفه نبوده و ساخت و سازها اغلب از ارتفاع صفر به بالا صورت می پذیرد. شهرداری ها باید تراکم ساختمانی را با کاهش و حتی حذف عوارض ساخت از طبقات منهای یک برای استفاده از پارکینگ را فراهم سازند و با مقرون به صرفه شدن ساخت طبقات منهای صفر مشکل پارکینگ و انباری مناسب را در بافت های فرسوده بیشتر فراهم سازند. لازم به ذکر است که در حال حاضر در نواحی شهری و روستایی ساخت هر متر مربع مسکن بین 2 الی 7 میلیون تومان کمی بیشتر یا کمتر است، اما قیمت مسکن دهها برابر این قیمت است که نشان از سرمایه ای شدن مسکن است.

تصحیح و بروز رسانی قوانین ساخت و ساز به ویژه در بافت های فرسوده که با قوانین مناسب وتسهیل گری بهینه

6- تصحیح و بروز رسانی قوانین ساخت و ساز به ویژه در بافت های فرسوده که با قوانین مناسب وتسهیل گری بهینه با دادن امتیاز و خدمات لازم از طرف دولت و شهرداری ها و دستگاهها برای مقرون به صرفه شدن ساخت و ساز و نوسازی و باز آفرینی بافت های فرسوده ضروری است. سرمایه گذاری و زندگی سالم در بافت های فرسوده باید یکی از اهداف شهرداری ها و دولت باشد. بنابر این تعادل بین قیمت مسکن و حقوق مردم ضعیف و کارمندان و کارگران از طریق کاهش عوارض و مالیات برای ساخت و ساز و خرید مسکن و کاهش نابرابری در سطح جامعه و اجرای عدالت و جلوگیری از دلالی یکی از رسالت های حکمرانی خوب اسلامی است. که این فرایند توسعه موجب درآمدهای پایدار برای شهرداریها و دستگاههای دولتی می شود.  اما رانت خواری که در بنگاه ها، شهرداری ها، بانک ها و دستگاههای دولتی و... به شکل گسترده دیده می شود خود مانع جهش تولید، توسعه و آسایش و آرامش مردم شده است.

توسعه و نظارت بر تولید و عرضه مواد و مصالح ساختمانی

7-مصالح ساختمانی که تماما تولید داخل و اشتغالزا است. نظارت بر تولید و عرضه مواد و مصالح ساختمانی کنترل قیمت مصالح ساختمانی ضروری است. در سال 1398 افزایش 33 درصدی قیمت ساخت شده است ناشی از قیمت مصالح که تماما بومی و از تولیدات محلی بوده است. کنترل بازار دلالی و عرضه مصالح ساختمانی که مدیریت مناسبی ندارد. البته طبق هیچ شرایطی افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی تناسب با افزایش قیمت مسکن و همچنین افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی ندارد بیشتر به علت عدم عرضه زمین و احتکار آن توسط دولت و محتکران زمین و مسکن است. بطوریکه قیمت متوسط هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران از 4 میلیون تومان در سال 1392 به بیش از 60 میلیون تومان در سال 1399 رسیده ، اما رشد مصالح ساختمانی حدود 3 الی 4 برابر طی 7 سال اخیر افزایش یافته است. این افزایش قیمت در منطقه یک و دو شهرداری تهران ناشی از تقاضاهای سرمایه‌ای است. اگر دولت کارآمد بود با مشارکت مردم و بخش خصوصی می بایست تولید مساکن اجتماعی و ملی را از طریق شرکتهای ساختمانی و تعاونی های مسکن که هزینه های ساخت و ساز کمتر می شود و هدر رفت مصالح و نیروی کار هم کاهش می یافت ، به جای حرف و وعده دادن تولید مسکن می کرد، و ازاین طریق مقداری از تورم را کاهش می داد.

ایجاد شرکتهای تعاونی و تولید مسکن برای کارکنان به اشکال گوناگون ملکی، استیجاری، سازمانی

8- تولید و عرضه مسکن بهتر است توسط شرکتها و تعاونی گوناگون باشد که مقون به صرفه است. قانون تملک 99 ساله، ساخت مساکن استیجاری و مساکن سازمانی برای تمام وزارت خانه، سازمانها و دستگاهها و دراختیار گذاشتن مسکن مناسب نیروهای جوان یکی از راهکارهای مناسب و حمایتی است. حمایت از کارکنان ادارات و دستگاهها در نظام های سرمایه داری غرب متداول است، اما در نظام جمهوری اسلامی که باید حامی مردم باشد متاسفانه کاهش یافته و فراموش شده است!!! بنابر این ادارات و دستگاه ها باید با توجه به اراضی و امکاناتی که در کشور موجود هست و احتکار شده اند و می توانند با هماهنگی با مدیران محلی و مشارکت کارکنان خود شرکتهای تعاونی مسکن تشکیل داده و با نظارت و مشارکت خود به تولید و تامین مسکن و رفاه اعضاء خود اقدام کنند.

نظارت بر بنگاههای خرید و فروش زمین و املاک و چگونگی مشاوره و کارشناسی معاملات زمین و مسکن

9- سازوکار مناسب برای کنترل و نظارت بر بنگاههای خرید و فروش زمین و املاک، چگونگی مشاوره و کارشناسی معاملات زمین و مسکن به صورتی که موجب افزایش قیمت بی حساب زمین و مسکن نشود. دلالی و سود جویی بسیار زیاد در بنگاههای املاک وجود دارد که دولت آنها را به حال خود رها کرده است!!! جلوگیری از خرید و فروش به عنوان کالای سرمایه ای و دلالی که سود سرشار آن توسط بنگاههای معاملاتی که چندین بار در خرید و فروش در یک مدت زمان کوتاه دریافت می شود.چرا دولت در عرضه و فروش املاک نظارت و هیچ مسولیتی را نمی پذیرد فلسفه وجودی دولت برای چیست؟؟؟

نظارت مجلس، قوه قضاییه و دولت به اجرای قانون ساماندهی و حمایت از عرضه و تقاضای مسکن

10- نظارت مجلس و دولت به اجرای قانون ساماندهی و حمایت از عرضه و تقاضای مسکن (مصوب 1387) که طی سالهای اخیر مورد بی توجهی قرار گرفته با افزایش تولید مسکن و بازبینی طرح ملی مسکن با رویکرد حمایت از طبقات پایین جامعه و حذف انتفاع سرمایه داران و دلالان از طرح و انتقال انتفاع آن به مصرف کننده گان نهایی ضروری است. تقاضاهای سوداگرانه در بازار مسکن به‌عنوان سرمایه، نه سرپناه مسائل اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی بوجود آورده است. بنابر این سلسله قوانین مالیاتی بر دلالان میتواند به‌ عنوان یکی از گزینه‌های مهم در سامان دهی به بازار مسکن باشد. نتیجه :

باید افرادی مسولیت بپذیرند که برنامه های مدون و توسعه ای برای کشور داشته باشند و توانایی اجرا، مدیریت و پاسخگوی نیاز ها و مسائل مردم باشند. مردم با انتخاب مسئولین کارآمد می توانند کشوری کارآمد و تولید کننده داشته باشند. جامعه توسعه یافته، با مشارکت فکری مردم و نخبگان و مسئولین شایسته و با نظارت و همکاری مردم و مسؤلین محقق می شود. نه با دلالی، سود جویی، رانت خواری و کم کاری و ... .

انتهای پیام/