الزامات اجرای صحیح "قانون الزام به ثبت رسمی اموال" چیست؟

به گزارش خبرنگار اجتماعی خبرگزاری تسنیم، در دنیای امروز، داشتن سند مالکیت معتبر و رسمی یکی از نیازهای اساسی هر فرد برای تأمین امنیت اقتصادی و حقوقی است.

در این راستا، تصویب و اجرای قوانین جدید در حوزه مالکیت و املاک می‌تواند تأثیر قابل‌توجهی بر تسهیل فرآیندها و کاهش مشکلات حقوقی و اجرایی داشته باشد.

اخیراً، قانون جدیدی در این حوزه به تصویب رسیده است که به‌نظر می‌رسد گام‌های مؤثری در جهت حل مشکلات سنتی و پیچیدگی‌های موجود برداشته است؛ قانونی با نام "قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول".

در نشستی که با حضور دو کارشناس برجسته در این حوزه برگزار کردیم، به بررسی ابعاد مختلف این قانون و تأثیرات آن بر جامعه پرداختیم؛ علی محسن‌زاده؛ عضو گروه تدوین‌کننده قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و حجت‌الاسلام محمدامین کیخای‌فرزانه، دیگر عضو تدوین‌کننده این قانون و عضو پژوهشگاه قوه قضاییه در این نشست به سؤالات تسنیم با محوریت چگونگی اجرای کامل قانون یادشده پاسخ دادند.

محسن‌زاده در این نشست در تسنیم به تشریح نقاط قوت و مزایای این قانون از جمله تسهیل فرآیند صدور سند مالکیت، کاهش بروکراسی‌های اداری و پیشگیری از مشکلات قانونی پرداخته است. وی به‌ویژه بر اهمیت تغییرات سامانه‌ای و سیستمی این قانون تأکید کرده و توضیح داده است که چگونه این تغییرات می‌تواند به بهبود وضعیت کشاورزان و مالکین کمک کند.

کیخای‌فرزانه نیز به تحلیل جامع‌تر از ضرورت‌های این قانون و تأثیر آن بر سرمایه اجتماعی پرداخته است. وی بر نقش حاکمیت در تأمین امنیت مالکیت و پیشگیری از فساد و تعارض منافع تأکید کرده و تأثیرات مثبت این قانون بر رفع مشکلات قضایی و شفاف‌سازی امور را مورد بررسی قرار داده است.

این گفت‌وگو به‌عنوان یک منبع معتبر و جامع، تصویری روشن از اهمیت و ابعاد مختلف "قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول" ارائه می‌دهد و می‌تواند به درک بهتر و جامع‌تری از تحولات حقوقی و مالکیتی در جامعه کمک کند.

پیش از این، بخش نخست این نشست پیش از این با عنوان "آنچه مردم باید از "قانون جدید الزام به ثبت رسمی" بدانند" منتشر شد و حالا بخش دوم این گفت‌وگو پیشِ‌روی شماست:

تسنیم: آقای کیخای‌فرزانه! ضمانت اجرای "قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول" چیست؟ شما نگرانی‌هایی در خصوص عدم اجرای کامل یا ناقص آن مطرح کردید. با توجه به این موضوع، چه اقداماتی برای تضمین اجرای صحیح و کامل این قانون صورت گرفته است؟

کیخای فرزانه: نگرانی‌ها درباره عدم اجرای کامل یا ناقص این قانون به این دلیل است که یک هنجار عمومی لازم‌الاجرا نیاز به نظارت و اجرای دقیق دارد. اگر قانون به طور کامل اجرا نشود یا متروکه شود، سازمان‌های نظارتی مانند سازمان بازرسی کل کشور می‌توانند وارد عمل شوند.

این دلواپسی‌ها به نوعی آینده‌پژوهی هستند و ما با یک پدیده تدریجی مواجهیم. برای درک این قانون باید تمامی ابزارها و مواد آن را به طور جامع مورد بررسی قرار داد و نمی‌توان ماده 1 را بدون توجه به ماده 10 و سایر مواد تفسیر کرد.

یکی از نکات مهم این است که ما با یک نظام تدریجی مواجهیم که نیاز به توجه و اجرای دقیق دارد. این قانون، به ویژه در بخش‌هایی که به شفافیت مالکیت و رسیدگی به ادعاها مربوط می‌شود، نیازمند زمان و صبر است. برای مثال، در بازه زمانی حداکثر 8 ساله باید به ادعاهای مردم رسیدگی شود و این فرآیند باید با دقت و همگرایی کامل میان دستگاه‌ها و قوا انجام شود.

این قانون نیاز به آموزش و آشنایی کامل قضات و تمامی دست‌اندرکاران حقوقی دارد. لازم است که تمامی قضات، اعم از قضات حقوقی و کیفری، با این قانون آشنا شوند تا بتوانند به درستی به شکایات و دعاوی رسیدگی کنند. همچنین، باید توجه داشت که این قانون ممکن است با برخی قوانین موجود تعارضاتی داشته باشد که باید بررسی و پاسخ داده شود.

یکی از نکات کلیدی این است که این قانون به طور تدریجی و در طول 20 سال به نظام حقوقی ما وارد خواهد شد و نیازمند یک سیستم منسجم و ثابت برای راهبری و پالایش آسیب‌هاست. این سیستم نباید به فرد خاصی وابسته باشد و باید تمامی قوا و دستگاه‌ها، اعم از قوه قضاییه، قوه مجریه و قوه مقننه، در این فرآیند مشارکت کنند.

در نهایت، این قانون به عنوان یک تحول بزرگ در نظام مالکیت کشور نیازمند همگرایی بین قوای سه‌گانه و یک بدنه کارشناسی ثابت است که با استفاده از ظرفیت‌های هر سه قوه، اجرای کامل و صحیح آن را تضمین کند. این قانون به معنای واقعی کلمه یک قانون 20 ساله است و اگر به درستی اجرا شود، می‌تواند تحولی عظیم در نظام مالکیت کشور ایجاد کند.

تسنیم: آیا ایجاد یک حلقه کارشناسی خاص برای نظارت بر اجرای این قانون مورد توجه قرار گرفته است؟ و چه راهکارهایی برای تضمین اجرای صحیح و کامل قانون پیشنهاد می‌کنید؟

کیخای فرزانه: بله؛ ایجاد یک حلقه کارشناسی برای نظارت و اجرای این قانون بسیار مهم است. قانون، به عنوان میثاق ملی، نیازمند نظارت و اجرای دقیق است. برای این منظور، چندین راهکار را پیشنهاد می‌کنم.

اول؛ نظارت نهادهای مربوطه: نهادهای نظارتی از جمله مجلس، قوه قضاییه و سازمان بازرسی کل کشور باید به طور جدی اجرای این قانون را رصد کنند. طبق اصول قانون اساسی، قوه ناظر باید بررسی کند که آیا قانون به درستی اجرا می‌شود یا خیر. در این راستا، دیوان عالی کشور و سازمان بازرسی کل کشور نقش کلیدی دارند.

دوم؛ تفسیر صحیح قانون: یکی از مشکلاتی که ممکن است پیش بیاید، تفسیر نادرست قانون است. برای حل این مسأله باید دو نوع تفسیر مورد توجه قرار گیرد: تفسیر قضایی؛ هر قاضی بر اساس دانش و دیدگاه خود قانون را تفسیر می‌کند. برای جلوگیری از تفسیرهای متناقض، باید کمیته‌های تخصصی در دیوان عالی کشور ایجاد شود تا تفسیرهای واحد و استاندارد ارائه دهند. و تفسیر ترمیمی؛ اگر تفسیر قضایی نتواند مشکل را حل کند، باید به تفسیر ترمیمی توسط مجلس یا اصلاح و الحاق به قانون مراجعه کرد. این کار می‌تواند به رفع نواقص و بهبود قانون کمک کند.

سوم: آموزش قضات و کارشناسان: یکی از الزامات اجرای صحیح قانون، آموزش قضات و سایر دست‌اندرکاران است. باید محتوای آموزشی استاندارد تولید و به تمامی قضات، وکلا و کارشناسان ارائه شود. این آموزش‌ها باید به‌گونه‌ای باشند که تفسیر و اجرای قانون به صورت واحد و منسجم انجام شود.

چهارم؛ ایجاد رویه واحد در سازمان ثبت: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور باید یک رویه واحد و استاندارد در تفسیر و اجرای قانون داشته باشد. این سازمان باید آموزش‌های لازم را به کارکنان خود ارائه دهد تا مردم بتوانند به درستی از خدمات این سازمان استفاده کنند.

پنجم؛ آموزش عمومی: علاوه بر آموزش قضات و کارشناسان، باید به مردم نیز آموزش داده شود تا از حقوق و تکالیف خود آگاه شوند و در تعاملات خود با سامانه‌های مرتبط، دچار مشکل نشوند. این آموزش‌ها می‌توانند از طریق رسانه‌ها و تبلیغات عمومی انجام شوند.

در نهایت [ششم] برای اجرای موفق این قانون، نیاز به همکاری و هماهنگی بین تمامی قوا و نهادهای مرتبط است. باید اطمینان حاصل کنیم که تمامی بخش‌ها، از جمله قوه قضاییه، قوه مجریه، و نهادهای نظارتی، به طور منسجم و هماهنگ عمل کنند تا این قانون به درستی و به طور کامل اجرایی شود.

تسنیم: منتقدین فعلی چه نظرات و انتقاداتی به قوانین پیشین دارند و از نظر آن‌ها چه نکات قابل توجهی وجود دارد که در قوانین جدید باید مورد توجه قرار گیرد؟

محسن‌زاده: مسائل مربوط به اموال غیرمنقول و حقوق مالکیت بسیار پیچیده و چندلایه است. این پیچیدگی‌ها به نوعی به وضعیت کنونی قوانین و مقررات مربوط می‌شود. در اینجا چند نکته کلیدی درباره انتقادات به قوانین قبلی و نظرات منتقدین فعلی را توضیح می‌دهم؛ مشابه به مسائل پزشکی که نیازمند تخصص‌های مختلف است، نظام حقوقی اموال غیرمنقول نیز نیازمند تحلیل جامع و چندوجهی است. مشکلات مالکیتی در کشور ما به‌اندازه‌ای پیچیده شده که نمی‌توان با یک راهکار ساده و یکتا به تمامی مشکلات پاسخ داد. به عنوان مثال، قوانین گذشته در مورد سند مالکیت رسمی و عادی ممکن است نتوانسته باشند تمامی جنبه‌های مسأله را پوشش دهند.

منتقدین معتقدند که برخی قوانین قبلی نیاز به اصلاحات اساسی داشتند؛ مثلاً در گذشته پیشنهاد شده بود که برای حفاظت از اسناد مالکیت رسمی، یک ماده قانونی تصویب شود که به وضوح اعلام کند اسناد مالکیت رسمی قابل خدشه نیستند و نمی‌توان آن‌ها را با استناد به سند عادی باطل کرد. این پیشنهادها تا حدی به منظور تقویت اعتبار و غیرقابل خدشه بودن اسناد رسمی ارائه شده بود.

در خصوص ثبت اسناد هم برخی منتقدین بر این باورند که قوانین قبلی نتوانسته‌اند به خوبی تفاوت‌ها و نیازهای موجود را در نظر بگیرند. در کشورهایی که ثبت اسناد به طور کامل و جامع انجام شده است، این مشکلات کمتر به چشم می‌آید. اما در کشور ما، با وجود عدم تکمیل فرآیند کاداستر، مشکلات زیادی در زمینه تشخیص مالکیت و رفع تداخلات وجود دارد.

همچنین منتقدین اشاره دارند که نظام مالکیت اموال غیرمنقول در کشور ما بسیار پیچیده است و شامل مسائلی مانند اصلاحات ارضی، ملی شدن اراضی، وقف، و مصادرات می‌شود. این پیچیدگی‌ها باعث شده که شناسایی مالکیت و تفکیک تداخلات ملکی بسیار دشوار شود.

یکی دیگر از انتقادات به قوانین، مبهم بودن و پیچیدگی زبان آن‌هاست. بسیاری از حقوقدانان و متخصصان معتقدند که فهم قوانین جدید نیاز به تبیین و توضیحات بیشتری دارد. این انتقادات به ویژه در مورد موادی که در آن‌ها از واژه‌های مبهم و نیازمند تحلیل استفاده شده است، مطرح شده است.

باید توجه داشت که قوانین جدید باید به‌گونه‌ای نوشته شوند که پیچیدگی‌های موجود را به حداقل برسانند و به راحتی قابل فهم باشند. این شامل بهبود زبان قانونی و ساده‌تر کردن ساختار مواد و تبصره‌هاست.

در مجموع، نقدهای فعلی به قوانین پیشین و جدید بیشتر به مسائل پیچیده و نحوه اجرای آن‌ها مربوط می‌شود. منتقدین بر این باورند که برای بهبود وضعیت، نیاز به اصلاحات در قوانین و فرآیندهای اجرایی وجود دارد و باید به جزئیات و پیچیدگی‌های موجود توجه بیشتری شود.

پایان بخش دوم/