شرکت سرمایه‌گذاری، بیع یا ربا ؟
خبرگزاری تسنیم:از آنجا که از بیع شرط به طور مستمر به قصد رباخواری استفاده می‌شد،قانون ثبت از عقد مزبور سلب عنوان و این عقد را از جمله معاملات با حق استرداد معرفی کرد که به خریدار اجازه می‌دهد طلب خود را از طریق صدور اجرائیه از محل فروش ملک وصول کند.
به گزارش گروه "رسانه‌های دیگر" خبرگزاری تسنیم، روزنامه اطلاعات نوشت: در نخستین بخش مقاله به صورت مسائلی اشاره شد که در تمامی آنها شخصی حقیقی با نصب تابلو و تظاهر به وجود شرکت سرمایه‌گذاری افرادی را برای استقراض به سوی خود جذب کرده، ملک کسانی را که به اخذ وام نیاز ضروری دارند، با تنظیم سند رسمی و قطعی به خود منتقل می‌نماید. اینک بخش دوم مقاله اختصاص دارد به چگونگی حفظ حقوق اشخاصی که در دام این قبیل وام‌دهندگان به حمایت قانون، وکیل و قاضی دادگستری نیاز دارند.
***
قانون که انگیزه تصویب آن احقاق حق و اجرای عدالت است، یقیناً تحمل نمی‌کند که از آن برای نیل به اهداف غیرقانونی بهره‌برداری شود (اصل چهلم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و قاعده لاضرر که عقل و شرع آن را پذیرفته‌اند) و نمی‌پذیرد حیله‌های قانونی را برای تصاحب ناروای اموال دیگران که مصداق کامل مفتخواری است و خداوند را نیز که خود عقل مطلق و حق مطلق است نمی‌توان با حیله‌های مختلف از جمله با جابه‌جا کردن الفاظ عقود و استفاده از عقود در غیر موضع و محل خود، فریب داد که او به اسرار قلوب و نیات درون انسان‌ها آگاه است.
اصل چهلم قانون اساسی: «هیچکس نمی‌تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد.»اگر قاضی و وکیل دادگستری که هر یک به نوعی موظف به اجرای عدالت قضائی و حمایت از حقوق ستمدیدگان هستند، با بررسی چگونگی روابط حقوقی بین اشخاص به وقوع این حیله‌ها یقین کردند، وکیل در مقام مدیریت دعوی و قاضی براساس حکومت خود بر دعاوی باید مانع بهره‌برداری ناصواب و سوءاستفاده از قوانین و الفاظ فاقد محتوی یا مغایر با مفاهیم واقعی آن شوند تا در گسترش عدالت به معنای حقیقی آن متعاملین در روابط حقوقی با یکدیگر از فریب مصون بمانند و جامعه و مردم کشور نیز به وجود سازمان قضائی که باید حامی حق و مجری عدالت باشد امیدوار شوند و افتخار کنند.
در هر سه صورت مسأله‌ای که در بخش اول مقاله توضیح داده شد، بهای واقعی و عادله ملک مورد معامله با وام دهنده چند برابر مبلغ وامی است که به مالک ملک مورد انتقال یا کسان او داده شده، خصوصاً با درج شرط مقرر بین طرفین مبنی بر اقامه عقد بیع و یا انفساخ آن در صورت بازپرداخت وام در مهلت مقرر، نامشروع بودن تحصیل ناروای ارزش اضافی ملک از سوی وام‌دهنده محرز است و به سهولت می‌توان به عدم رضای مالک به انتقال مال خود در قبال وام مزبور پی برد.
به عبارت دیگر عدم مطابقت قصد و رضای طرفین با آنچه به صورت سند رسمی انتقال واقع شده و عدم مطابقت آنچه واقع شده، با قصد و رضای آنان امری مسلم است، در حالی که قصد واقعی طرفین وام دادن و وام گرفتن بوده نه انتقال قطعی ملک به وام دهنده. یعنی با وجودی که سند قطعی انتقال حاکی از بیع مطلق و بدون شرط ملک است، ولی نیت واقعی متعاملین عقد «بیع شرط» بوده که چون در گذشته تاریخ و غالباً نزدیک به عموم موارد از بیع شرطی که منظور نظر شارع و قانونگذار بوده در مغایرت با هدف شرع و قانون (قانون مدنی) استفاده شده است. باید از آن ممانعت به عمل می‌آمد.
ماده 458 قانون مدنی: در عقد بیع متعاملین می‌توانند شرط کنند که هرگاه بایع در مدت معینی تمام مثل ثمن را به مشتری رد کند، خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع داشته باشد و همچنین می‌توانند شرط کنند که هرگاه بعض مثل ثمن را رد کرد خیار فسخ معامله را نسبت به تمام یا بعض مبیع داشته باشد. در هر حال حق خیار تابع قرارداد متعاملین خواهد بود و هرگاه نسبت به ثمن قید تمام یا بعض نشده باشد خیار ثابت نخواهد بود مگر با رد تمام ثمن.»
از آنجا که از بیع شرط به طور مستمر به قصد رباخواری استفاده می‌شد، قانون ثبت از عقد مزبور سلب عنوان و این عقد را از جمله معاملات با حق استرداد معرفی کرد که به خریدار تنها اجازه می‌دهد طلب خود را از طریق صدور اجرائیه از محل فروش ملک وصول کند و مازاد بهای واقعی ملک متعلق به مالک آن باشد.
ماده 34 قانون ثبت که مربوط به تبدیل عنوان معاملات شرطی از جمله بیع شرط به معاملات با حق استرداد است و در تاریخ 18ر10ر1351 به تصویب رسید، مقرر داشت: «در مورد معاملات مزبور در ماده 33 و همه معاملات شرطی و رهنی راجع به اموال غیرمنقول در صورتی که بدهکار ظرف مدت مقرر در سند بدهی خود را نپردازد بستانکار می‌تواند وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم‌کننده سند درخواست کند… در مورد اموال منقول اعم از اینکه اجرائیه نسبت به تمام یا باقی مانده طلب صادره شده باشد هرگاه بدهکار ظرف چهار ماه از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام نکند مال مورد معامله وسیله اجرای ثبت به حراج گذاشته می‌شود…»
به این معنی که پس از تصویب ماده 34 قانون ثبت، بیع شرط و سایر معاملات شرعی سبب انتقال ملک و مال فروشنده به خریدار نشده و خریدار به عنوان طلبکار حق دارد نسبت به مطالبه و وصول طلب خود اقدام کند.
امّا در مثال‌های مورد بحث، سند انتقال ملک به وام‌دهنده برحسب ظاهر الفاظ به صورت سند رسمی انتقال قطعی و مطلق تنظیم شده، اگرچه با احراز قصد قطعی طرفین که بیع شرط بوده، وظیفه وجدانی وکیل و قاضی دادگستری آن است که سند مزبور را بر خلاف ظاهر آن بیع شرط محسوب کنند و مشمول ماده 34 قانون ثبت قرار دهند. البته نگرانی قاضی این است که به علت اعتبار ندادن به متن سند رسمی تحت تعقیب انتظامی قرار گیرد.
ماده 73 قانون ثبت: «قضات و مأمورین دولتی که از اعتبار دادن به اسناد ثبت شده استنکاف کنند در محکمه انتظامی یا اداری تعقیب می‌شوند و در صورتی که این تقصیر قضات و مأمورین بدون جهت قانونی باشد و بهمین جهت ضرر مسلم نسبت به صاحبان اسناد رسمی متوجه شود، محکمه انتظامی یا اداری علاوه بر مجازات اداری آنها را به جبران خسارات وارده نیز محکوم خواهد کرد.»
حال چگونه وکیل و قاضی دادگستری می‌توانند هر یک در قلمرو وظیفه خود از معتبر شناختن سند انتقال قطعی و مطلق ملک که سندی است رسمی و ثبت شده، ولی مغایر با قصد و رضای طرفین است، خودداری کنند و آثار معاملات با حق استرداد را که قصد واقعی طرفین بوده بر آن مترتب سازند؟ وکیل با اقامه دعوی با خواسته‌ای متناسب با این منظور، و قاضی با یقین به قصد و رضای واقعی طرفین. باید توجه داشت که در ماده 73 قانون ثبت تصریح شده، در صورتی اعتبار ندادن به سند رسمی تخلف انتظامی و اداری است که قاضی نتواند جهت قانونی برای آن ارائه دهد والاّ اگر قاضی با اعمال حکومت خود بر دعاوی سندی را باطل اعلام کند یا ماهیت حقوقی عقد مندرج در سند رسمی را مستدلاً تغییر دهد یعنی سند رسمی انتقال قطعی ملک (بیع مطلق) را به بیع شرط و مشمول ماده 34 قانون ثبت قرار دهد، در این صورت اعتبار ندادن به سند رسمی توجیه قانونی و حقوقی خواهد داشت و تخلفی صورت نگرفته است.
ماده 190 قانون مدنی راجع به اساس صحت معاملات است و مقرر می‌دارد: «برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است: 1ـ قصد طرفین و رضای آنها 2ـ اهلیت طرفین 3ـ موضوع معین که مورد معامله باشد 4ـ مشروعیت جهت معامله.» و ماده 194 قانون مدنی به صراحت اعلام می‌کند: «الفاظ و اشارات و اعمال دیگر که متعاملین به وسیله آن انشاء معامله می‌کنند باید موافق باشد به نحوی که احد طرفین همان عقدی را قبول کند که طرف دیگر قصد انشاء آن را داشته است و الاّ معامله باطل خواهد بود.»
این ماده از قانون مدنی البته در اکثر موارد برای اعلام بطلان عقود و قراردادهائی به این ماده استناد می‌شود که بین قصد و رضای طرفین عقد اختلاف در معنی باشد. مثلاً یکی از آنان به قصد عقد بیع (خرید و فروش) انشاء و اعلام رضایت کرده و شخص مقابل عقد را به تصور عقد اجاره قبول و اعلام کرده است، ولی ماده 94 قانون مدنی از معنای وسیع‌تر و عمیق‌تری برخوردار است به این معنی که با قبول بطلان عقد به علت عدم توافق طرفین در الفاظ و اشارات اعمال (منطوق ماده)، اگر به دلائل معتبر و یقین‌آور قصد و رضای طرفین که در دو مرحله اعلام شده و مرحله دوم مغایر باشد با قصد و رضای مرحله اول، با قوت بیشتری می‌توان به استناد مفهوم ماده 194 قانون مدنی عقد مرحله دوم را که با مرحله اول قطع رابطه نکرده، باطل اعلام کرد. یعنی علت و ملاکی که سبب بطلان در منطوق ماده شده بود در مورد اخیر با شدت بیشتری وجود دارد که اصطلاحاً به آن «قیاس اولویت» می‌گویند. که از فقه اسلامی اقتباس شده به قاضی حاکمیت می‌دهد معاملاتی را که باطل است و خلل در قصد و رضای طرفین ایجاد شده بی‌اعتبار اعلام کند و از رسمیت سند در مقابل فریب‌هائی که در رابطه با اشخاص مستأصل بکار رفته نهراسد. عبارتی که در فقه به عنوان یک قاعده از آن یاد شده به این شرح مختصر است: «ما قُصِدَ لَمْ یَقَعْ وَ ما وَقَعَ لَمْ یُقْصَد».یعنی شرع و قانون در صورتی قصد و رضای طرفین را برای انعقاد معاملات و صحت آن می‌پذیرند که آنچه قصد واقعی آنان بوده با آنچه در سند درج شده منطبق باشد.
لذا اگر دلائل و شرایط و قرائن قاضی به یقین احراز کند که قصد و رضای واقعی طرفین استقراض بوده و وام‌دهنده با زمینه‌سازی، وام گیرنده را در مسیری قرار داده که سند تنظیمی فیمابین را به عنوان انتقال قطعی و مطلقِ ملک خود به نفع وام‌دهنده امضاء کرده است، قاضی عدالتخواه بطلان این قبیل اسناد را می‌پذیرد و اعلام می‌کند. و از اینکه اشخاص با بهره‌جویی از نیاز ضروری دیگران قانون را وسیله مفتخواری خود قرار دهند، جلوگیری می‌کند و وظیفه مقدس خود را احساس می‌نماید.
در صورت مسئله اول، وام دهنده پس از انتقال ملک وام گیرنده بنام خود، همان ملک را نزد یکی از بانک‌ها رهن گذارده و بیش از دو برابر و نزدیک به سه برابر از بانک مزبور وام دریافت می‌کند.
به این معنی که کارشناس بانک، ملک مزبور را قطعاً بیش از سه برابر وام پرداختی به مالک قبلی ارزیابی می‌نماید که خود مؤثرترین و قوی‌ترین دلیل بر سوءاستفاده از قانون است. بنابر این وکیل دادگستری می‌داند که در این موارد خواستة موکل او علاوه بر اعلام بطلان سند انتقال قطعی ملک فیمابین موکل و وام دهنده است.
در این صورت باید اعلام بطلان عقد رهن منعقده بین بانک و انتقال گیرنده، (وام دهندة اولیه) را نیز به عنوان خواسته دوم به تَبَعِ خواسته اول درخواست کند و علاوه بر آن صدور دستور موقتی متناسب با اقداماتی را که پس از عقد رهن از سوی بانک انجام شده است تقاضا کند. و نیز وکیل دادگستری می‌داند که هرگاه ملک در دفتر املاک بنام وام دهنده ثبت شده است باید اعلام بطلان مندرجات دفتر را نیز تقاضا کند. و از آنجا که با این خواسته‌های متعدد و متفاوت، بیش از یک مال برای موکل او حفظ و تثبیت نمی‌شود، دادگاه نیز می‌پذیرد که فقط یک هزینه دادرسی پرداخت شود.
رسمی بودن عقد رهن و بانک بودن مرتهن نباید تاثیری در اجرای عدالت داشته باشد. همچنین وکیل دادگستری که آشنا با قوانین ماهوی و کلی است می‌داند که در چه مواردی باید اقدام به اقامه دعوی اصلی و در چه مواقعی اقدام به اقامه دعوی متقابل کند و برای تشخیص تملک ناروای ملک از دادگاه ارجاع امر به کارشناسی را جهت ارزیابی ملک درخواست کند. و برای پیشگیری از ادامه عملیات اجرائی بانک و انتقال ملک به دیگری، صدور و دستور موقت و یا تامین خواسته را مورد تقاضای خود قرار دهد.
این نوع معاملات را نمی‌توان با معاملات ناشی از اضطرار قیاس کرد که قانون مدنی در ماده 206، اعلام می‌کند: «اگر کسی در نتیجه اضطرار اقدام به معامله کند مکره محسوب نشده و معاملة اضطراری معتبر خواهد بود.» زیرا نوعاً در معاملات اضطراری، اولاً تفاوت قیمت مورد معامله و قیمت عادلانه و واقعی قابل تحمل بوده، ثانیاً در معاملات اضطراری از جانب انتقال گیرنده فریب و زمینه‌سازی بکار برده نشده تا مالک را در مسیری قرار دهد که به انجام معامله با تفاوت فاحش قیمت ناگزیر شود و بین قصد واقعی طرفین مغایرتی وجود نداشته است.
به عبارت دیگر در صورت مسائل موضوع مقاله، قصد واقعی طرفین استقراض و عقد بیع شرط بوده که منجر به تنظیم سند رسمی انتقال ملک بنام وام دهنده شده است. وجود مستند مبنی بر شرط اقاله یا انفساخ در این معاملات کاملاً نشان دهندة اخلالی است که در قصد و رضای مالک ارائه ملک وجود داشته و همانطور که توضیح داده شده این اخلال سبب بطلان عقد است و نیز عدم تسلیم بیع در مثال‌های مزبور، امارة قضائی قابل استنادی است که بر دادگاه ثابت می‌کند که قصد و رضای واقعی طرفین عقد بیع مطلق و بلاشرط نبوده است.
بدیهی است چنانچه ملک در رهن بانک یا شخص ثالث نباشد، وام دهنده می‌تواند با تسلیم در برابر خواستة خواهان با اقامه دعوی متقابل از دادگاه بخواهد معامله را از مصادیق معاملات با حق استرداد اعلام کند تا بتواند از امکاناتی که ماده 34 قانون ثبت به او می‌دهد برای صدور اجرائیه و وصول طلب خود بهره بگیرد.
و اما وام دهنده‌ای که در فرض صورت مسائل ارائه شده در بخش اول مقاله، به طریق غیرمشروع و غیرقانونی اقدام به تحصیل ناروای مال غیر کرده، از نظر کیفری نیز قابل تعقیب است که در این مورد در بخش سوم مقاله توضیح داده خواهد شد.
انتهای پیام/
خبرگزاری تسنیم: انتشار مطالب خبری و تحلیلی رسانه‌های داخلی و خارجی لزوما به معنای تایید محتوای آن نیست و صرفا جهت اطلاع کاربران از فضای رسانه‌ای بازنشر می‌شود.