ارزانی مسکن در گیرودار رویا و واقعیت+نمودار

در یک نظر سنجی، مردم معتقد بودند که موفقیت در مذاکرات، همه یا مقداری ازمشکلات مربوط به امور اقتصادی به ویژه مشکل رکود و گرانی خارج از عرف مسکن را بهبود خواهد بخشید؛ این در حالی است که برخی از کارشناسان به آن دسته از شهروندانی که قصد خرید خانه دارند می گویند دست نگه دارید، اما برخی دیگر معتقدند که قیمت خانه نه تنها ارزان نمی شود بلکه از رکود نیز خارج نمی شود؛ این نظریه‌ها سبب سرگردانی بیشتر شهروندان شده است.

برخی از مسئولین حوزه مسکن نیز معتقدند فضای ساخت خانه در سال جاری پنج درصد رشد می یابد و قیمت ها بیش از این افزایش نخواهند داشت و در مقابل، نظر کارشناسانی است که اعتقادی به کاهش قیمت واحد های مسکونی کوچک ندارند ولی می گویند واحد های مسکونی بزرگ ارزش خود را از دست داده و با کاهش قیمت مواجه خواهند شد.

از طرفی رکود در بازار های سرمایه گذاری کشور و ثبات نسبی در نرخ ارز، سرمایه گذاران متوسط جامعه را به سمت بازارهایی چون طلا و مسکن سوق داده است. هر چند نبود سرمایه گذار واقعی در بازار مسکن سبب ادامه رکود آن شده اما به گفته کارشناسان این رکود از استانی به استان دیگر بسته به بزرگ یا کوچک بودن آن متفاوت بوده است.

در این گزارش سعی شده تا وضعیت مسکن در کشور قبل و بعد تحریم مورد بررسی قرار گیرد.

*انتظار یک جهش آن هم پس از رکود اشتباه است

در همین راستا دکتر سعید اسلامی بیگدلی، عضو هیئت مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران با اشاره به اصل 31 قانون اساسی به ما می گوید: مسکن کالایی بادوام و ناهمگن است که سرمایه ‌بر، زمان‌ بر، نقدشوندگی پایین و غیرقابل واردات بودن از جمله خصوصیات ذاتی آن به حساب می آید.

وی با مروری بر آمارهای سال گذشته درباره افزایش قیمت مسکن می افزاید: تقریبا هیچ افزایش قیمتی در حوزه مسکن در کشور رخ نداده اما شهرهایی مانند کاشان در همین سال با افزایش قیمت مسکن روبه‌ رو بوده‌ اند، تهران هم در ماه‌ های اخیر نسبت به زمان مشابه سال قبل شاهد افزایش اندکی در قیمت مسکن بوده است.

به گفته این تحلیلگر ارشد بازار مسکن نبود بانک اطلاعاتی در ارتباط با مسکن یکی از بزر‌گترین مشکلات بازار مسکن در ایران است و این در‌حالی است که در کشورهایی مانند آلمان و امریکا به علت نگهداری اطلاعات مسکن و امکان دسترسی به آن، افراد متقاضی می ‌توانند تاریخچه معاملات یک مسکن را تا آخرین معامله مشاهده کرده و همچنین از قیمت سایر مسکن‌ ها در نقاط مختلف اطلاع یابند و این موضوع به کارایی بیشتر این بازار و نقد شوندگی آن کمک قابل توجهی می کند.

بیگدلی در خصوص وضعیت بازار مسکن پس از توافقات هسته ای، معتقد است؛ انتظار یک جهش پس از رکود موجود، اشتباه است؛ در حالیکه هزینه مسکن به هزینه کل 34.1 درصد است در بیشتر کشورهای جهان هزینه مسکن، 30 تا 40درصد هزینه خانوارها را تشکیل می ‌دهد و این نسبت برای خانواده های تهرانی بیش از 50درصد است.

*مذاکرات ژنو تاثیر مستقیمی در بازار مسکن ندارد

بیت الله ستاریان کارشناس اقتصاد مسکن هم در این زمینه می گوید: از آنجا که باید بازار مسکن در جهان تغییراتی داشته باشد و بعد اثرات آن به بازار مسکن در ایران منتقل شود لذا مذاکرات ژنو تاثیر مستقیمی در این بازار ندارد.

وی با بیان اینکه موفقیت در مذاکرات، بازار مسکن را در بلند مدت تحت تاثیر قرار می‎دهد، تصریح می کند: آنچه بیش از هر مورد دیگر بازار مسکن را تکان می‎ دهد بحث عرضه و تقاضا و کنترل بازار است.

به اعتقاد این کارشناس اقتصادی در سه سال اخیر، بازار داخلی اقتصادی کشور تحت تاثیر تحریم ‌ها ضربه می خورد و به طور طبیعی کاهش واردات و مصالح مورد نیاز ساخت و سازها منجر به کاهش تولید و معاملات بازار مسکن شده است.

ستاریان با اشاره به رکود بخش ساختمانی در سال های اخیر در کشور می افزاید: به علت کاهش در میزان ساخت ‌و‌سازها و نبود سرمایه در بخش مسکن،احتمال کاهش تولید و میزان ساخت و ساز برای سال جاری نیز وجود دارد.

*مسکن هنوز در رکود است

اما علیرضا قهاری، دبیر انبوه سازان مسکن تهران نظر دیگری دارد. وی می گوید: اگر پیش از توافق، خرید و فروش‎ها رونق می ‌گرفت، شرایط بازار مسکن بهتر بود.

وی با بیان اینکه معمولا متقاضیان مسکن زمانی وارد بازار می‌ شوند که قیمت ها افزایش می یابد، عنوان می کند: در حال حاضر به علت دست روی دست گذاشتن خریدارن با تصور کاهش بیشتر قیمت ها، وضعیت مسکن هنوز در رکود قرار دارد.

*نقدینگی و سرمایه گذاری در مسکن از مهمترین اثرات توافق در بازار مسکن

عبدالله محمدی نیا، یکی از کارشناسان خبره اقتصادی در حوزه مسکن هم رمز خروج از رکود مسکن در همه استان های کشور را نقدینگی و سرمایه گذاری می داند و به ما می گوید: اگرچه موفقیت در توافقات، تاثیر چندانی بر قیمت و بازار مسکن ندارد اما وضعیت بازار مسکن در گرو رونق کل اقتصاد کشور است؛

به گفته این کارشناس با افزایش میزان نقدینگی و به تبع آن سرمایه گذاری در مسکن، این بازار می تواند از رکود فعلی خارج شود.

محمدی نیا با اشاره به اینکه عرضه محدود و تقاضای بالا در بازار مسکن باعث شده تا توافقات هسته ای نتواند این بازار را به تعادل برساند، می گوید: با وجود اینکه در برخی از بازارهای ارز، طلا و نفت شاهد کاهش قیمت ها بوده ایم اما این امری بدیهی است که این کاهش ها موقتی بوده و تحت تاثیر جو روانی بعد از توافقات روی داده است.

وی به داده ‌های مرکز آمار ایران اشاره کرده و می گوید: از میانگین قیمت واحد مسکونی در هر یک از مناطق شهری کل کشور می‌ توان 31 استان کشور را با شاخص قیمت مسکن رتبه ‌بندی کرد.

این کارشناس اقتصادی می افزاید: در این رتبه‌ بندی که سال گذشته منتشر شده است، به جز تهران که با فاصله زیادی مقام اول و گران ‌ترین استان کشور را در بازار مسکن به خود اختصاص داده ، پنج استان دیگر نیز در جایگاه بالاتری در مقایسه با سایر استان‌ ها قرار گرفته ‌اند.

محمدی نیا اظهار می کند: در حال حاضر بعد از تهران، به ترتیب استان‌‌ های اصفهان، قم، البرز، مرکزی و آذربایجان شرقی جزو گران ‌ترین مناطق برای خرید مسکن محسوب می شوند.

محمدی نیا می گوید: بر اساس آخرین آمار رسمی مربوط به نیمه دوم سال گذشته، در استان ‌های اصفهان، قم، البرز، مرکزی و آذربایجان شرقی، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به ترتیب 5/1 میلیون، 3/1 میلیون، 2/1 میلیون، 1/1 میلیون و یک میلیون تومان بوده است همچنین در این رده ‌بندی، ایلام جزو ارزان ‌ترین استان‌ های کشور برای خرید مسکن معرفی شده و البته متوسط قیمت مسکن هم مترمربعی 447هزار تومان عنوان شده است.

وی معتقد است؛ بهترین زمان برای خرید خانه، شش ماه دوم سال است البته مردم نباید منتظر معجزه باشند چرا که وقتی همه تحریم ها برداشته شود، اقتصاد از رکود خارج شده و میزان نرخ تورم در کشور نیز به شکل قابل توجهی کاهش پیدا کند که در آن صورت نرخ سود بانکی کاهش پیدا کرده و در بلند مدت قدرت خرید مردم برای خرید مسکن افزایش پیدا می کند اما این به معنی ارزان شدن مسکن نیست.

این کارشناس اقتصادی عنوان می کند: در بررسی کشوری قیمت مسکن، چنانچه مبنای مقایسه به‌ صورت استانی باشد، تعداد نقاطی که میانگین قیمت در آنها بالای متری یک میلیون تومان است عبارت است از «تهران به‌اضافه 5 استان دیگر»، اما چنانچه مبنای رده‌ بندی از استان به شهر‌های اصلی و مرکز استان تغییر پیدا کند، تعداد نقاطی که میانگین قیمت مسکن در آنها بالای متری یک میلیون تومان است به 14 شهر افزایش پیدا می ‌کند که به ترتیب تهران، اصفهان، تبریز، کرج، مشهد، زنجان، شیراز، قزوین، قم، سنندج، رشت، اراک، بندرعباس و همدان هستند.