اشتباه سرمایه‌گذاری در املاک تجاری

بر اساس آمارهای موجود، در ایران تقریبا به ازای هر 8 خانوار یک مغازه وجود دارد. مطابق آمار مرکز آمار، خواربار فروشان، مشاوران املاک و آرایشگاه های بانوان دارای بیشترین واحدهای تجاری کشور هستند. گاه به اشتباه گفته می شود به ازای هر 8 نفر ایرانی یک مغازه وجود دارد که در این‌صورت با لحاظ نرخ‌های مشارکت و بیکاری و با توجه به اینکه بطور متوسط در هر واحد تجاری 2.5 نفر مشغول به کارند باید کل شاغلین ایران در مغازه ها باشند!

واقعیت انکارناپذیر این است که عرضه مغازه در ایران، بسیار بالا و غیر بهینه است. با این حال همچنان شاهد حجم عظیم عرضه پروژه های تجاری هستیم. گویا هنوز سرمایه گذاران واحدهای تجاری پی به عمق ماجرا نبرده اند. بدون تردید بسیاری از افرادی که هم اکنون به ساخت یا خرید واحدهای تجاری مبادرت می کنند از سرمایه گذاریشان پشیمان خواهند شد.

ضمن این‌که علاوه بر حجم نامتعارف عرضه واحدهای تجاری، سمت تقاضای واحدهای تجاری نیز با تحولاتی دست به گریبان است. با گسترش کسب و کارهای اینترنتی، به تدریج برخی از فعالیت‌های تجاری نیازمند مغازه نخواهند بود و تقاضا برای مغازه برای برخی اصناف کاهش می یابد. (آژانس‌های تاکسی تلفنی نمونه عینی از این موضوع هستند)

جای بسی تاسف است که بسیاری از گزارش‌های ارزیابی اقتصادی-مالی مجتمع های تجاری در ایران توسط افراد غیرمتخصص یا غیر متعهد تدوین شده است. نکته غم انگیز مشترک در این گزارش‌ها این است که تخمین عرضه و تقاضای واحدهای تجاری با کم اهمیتی حادی مواجه است.

در چنین شرایطی صاحبان این مجتمع‌های تجاری، نباید در انتظار دستیابی به سودهایی باشند که در گزارش‌های ارزیابی اقتصادی-مالی ارائه شده اند. نتیجه این می شود که نرخ بازدهی داخلی پروژه ای در هنگام ارائه گزارش در شروع پروژه 50 درصد تخمین زده شد بود در عمل (هنگام پایان پروژه) کمتر از 20 درصد می شود.

البته نباید همه تقصیرات را هم به گردن مشاوران و کارشناسانی که گزارش‌های ارزیابی اقتصادی مالی طرح‌ها را تهیه می کنند، انداخت. واقع مطلب این است که سرمایه‌گذار بسیاری از مجتمع های تجاری، شرکت‌ها و نهادهای خصولتی و شبه دولتی است. یکی از مهم‌ترین ملاک‌های موفقیت مدیران نیز حجم پروژه های شروع شده به علاوه پیشرفت فیزیکی پروژه ها در دوره مدیریت ایشان است.

بسیاری مدیران، از مشاوران و کارشناسانی که عدم ساخت و ساز را به عنوان یکی از استراتژی‌های بازار معرفی کنند، خوششان نمی آید. از نظر ایشان، وظیفه کارشناسان و مشاوران طرح‌ها این است که با عددسازی و شکنجه اعداد، پروژه را حداقل روی کاغذ دارای توجیه اقتصادی کنند تا هر چه زودتر کلنگِ احداث، زده شود. گاه از این گونه مدیران با عنوان مدیران اجرایی نام برده می شود.

بسیاری از کارشناسان و مشاوران نیز که به این ولع مدیران واقفند در رسالت خود کوتاهی کرده و به عبارت صریحتر، اقدام به فروشِ خود می‌کنند. یکی از روش‌های رایج ایشان در گزارش‌های ارزیابی اقتصادی مالی، بازی با نرخ رشد هزینه ها و درآمدهای پروژه است.

به عنوان نمونه در شرایط کنونی، اگر گزارش اقتصادی مالی برای یک پروژه تجاری تدوین شود تعیین نرخ رشد یکسان برای هزینه های ساخت و هزینه های فروش واحدها (مثلا 15 درصد) در جریان نقدی پروژه، اشتباه قطعی است. چه بسا برای برخی از پروژه های تجاری کنونی باید نرخ رشد قیمت فروش واحدهای تجاری طی مدت اجرای پروژه، صفر در نظر گرفته شود تا نرخ بازدهی واقعی به دست آید که البته مورد علاقه بسیاری از مدیران نخواهد بود.

بنابراین مهم‌ترین گام در اجرای یک پروژه ساختمانی، اطمینان از صحت گزارش‌های ارزیابی اقتصادی-مالی است. اجرای پروژه بدون یک گزارش‌های ارزیابی اقتصادی-مالی قابل اتکا، مانند حرکت در شبی تاریک با خودرو بدون چراغ در جاده ای پر پیچ و خم است. سودآوری واقعی بسیاری از پروژه تجاری، متفاوت از سودآوری دفتری آنهاست، در سرمایه گذاری املاک تجاری، واقع بین باشیم.

بهروز ملکی-کارشناس مسکن

انتهای پیام/