کارشناس اقتصاد مسکن: رونق مسکن با افزایش قیمت همراه است
مهدی سلطان‌محمدی با بیان اینکه اگر خانواری در گذشته با درآمد ۱۵ سال خود می‌توانست خانه بخرد حالا با درآمد ۱۰ سال خود می‌تواند خانه بخرد، گفت: رونق مسکن با افزایش قیمت همراه است.
به گزارش گروه رسانه‌های خبرگزاری تسنیم، هر از چند گاهی آمارها و نمودارهایی از تغییرات بازار مسکن به‌خصوص درباره خروج این صنعت از رکود و افزایش ساخت‌وساز، صدور مجوزهای ساخت و خرید و فروش از سوی برخی منابع خبری منتشر می‌شود که به نوعی خبر از خروج مسکن از رکود چندساله‌ای می‌دهد که دامن این صنعت را گرفته است. «فرهیختگان» در این زمینه و به‌منظور بررسی وضعیت بازار مسکن به‌عنوان صنعتی پیشرو در اقتصاد ایران سراغ دکترمهدی سلطان‌محمدی، استاد دانشگاه و کارشناس اقتصاد مسکن رفته و نظرات وی را جویا شده است.
سلطان محمدی با بیان اینکه تحلیل‌های فصلی از وضعیت مسکن نسبت به تحلیل‌های ماهیانه کارشناسی‌تر است، به «فرهیختگان» می‌گوید: «مسلما در تحلیل‌های ماهیانه نمی‌توان وضعیت مسکن را به شکل دقیق به تصویر کشید، چراکه در این آمارها نوسانات به قدری جزئی است که تحلیل‌ها و برداشت‌های کارشناسان از این آمارها از دقت و جامعیت کافی برخوردار نیست، بنابراین اگر به دنبال تحلیل دقیق‌تری هستیم، باید تحولات و تغییرات بازار مسکن را به صورت فصلی مورد ارزیابی قرار دهیم.»
این استاد دانشگاه با بیان اینکه بین آمار اجاره و خرید مسکن ارتباطی وجود ندارد، معتقد است: «موضوع بعدی عدم تطبیق دادن دو موضوع اجاره و خرید مسکن با یکدیگر است، چراکه این دو متغیر ارتباطی به هم نداشته و رابطه علت و معلولی بین آنها برقرار نیست که بتوان افزایش حجم اجاره مسکن را مبتنی‌بر عدم درخواست و خرید خانه به شمار آورد یا افزیش درخواست خرید خانه را به معنای کاهش اجاره‌نشینی عنوان کرد، لذا اجاره و خرید مسکن دو متغیر مختلفی است که به لحاظ منطقی هیچ ارتباطی با یکدیگر ندارند.»
وی با اشاره به اینکه کاهش نرخ بهره‌های بانکی در افزایش رونق در بخش مسکن تاثیر‌گذار بوده است، خاطرنشان کرد: «نوسانات، حجم معاملات و قیمت مسکن از یک سال پیش به صورت محسوسی قابل‌مشاهده است، به نحوی که حجم معاملات و قیمت مسکن در یک سال گذشته به صورت آرام و با شتاب خیلی کمی در حال افزایش است؛ یعنی این افزایش و تحرک از سوی فعالان این بازار کاملا محسوس بوده است.»
اگرچه بسیاری از کارشناسان اقتصادی توقف طرح مسکن مهر و عدم توجه وزارت راه و شهرسازی به حوزه مسکن و تمرکز آن بر موضوع راه در دولت یازدهم و دوازدهم را یکی از دلایل تعمیق رکود اقتصادی در کشور دانسته و خروج اقتصاد از رکود را مستلزم ایجاد شوک در بخش مسکن می‌دانند، اما سلطان‌محمدی در این زمینه معتقد است: «اقتصاد ایران از سال 92 تا سال 96 دوره رکود بسیار طولانی را پشت سر گذاشته است؛ رکودی که در بیشتر حوزه‌های اقتصاد کشور نمایان بوده، اما به هرحال خواه ناخواه هر رکودی دوره خود را طی کرده و به پایان می‌رسد.»
وی با ذکر این نکته که علائم پایان رکود در بخش مسکن از سال گذشته نمایان شده است، به «فرهیختگان» می‌گوید: «از سال گذشته و به‌خصوص بعد از کاهش نرخ بهره‌های بانکی در سال 96 عامل تقویت‌کننده‌ای برای رونق و رشد بخش مسکن به وجود آمد که این موضوع در شهر تهران خود را بهتر از سایر شهرها نشان داده است، چراکه آمار خرید و فروش و معاملات در شهر تهران مشخص و دقیق‌تر از سایر نقاط کشور است، بنابراین به نظر می‌رسد قیمت مسکن ترقی محسوسی کرده و حجم معاملات نیز افزایش یافته است.»
این کارشناس اقتصاد مسکن در بخش دیگری از سخنان خود با اشاره به افزایش تقاضای مسکن چه در بخش اجاره و خرید خانه اظهار داشت: «واقعیت این است که بازار مسکن چه در بخش خرید و چه اجاره مسکن شاهد رشد تقاضا بوده است که بیشترین تقاضاها نیز مربوط به نوع معاملاتی است که بیشتر جنبه مصرفی دارند، معاملاتی که از قیمت و متراژ آنها می‌توان چگونگی رشد آن را تخمین زد.»
وی درباره دلیل این رشد می‌گوید: «شاید یکی از دلایل این رشد محسوس اما جزئی اعطای اعتبارات بانکی با نرخ‌های مناسبی باشد که در اختیار صندوق‌های مسکن گذاشته شده و از این طریق توان خانوارها برای افزایش وام و به تبع آن افزایش موجودی برای خرید خانه تقویت شده است. ضمن اینکه شاید بهبود اقتصادی نیز در این موضوع بی‌تاثیر نباشد، هرچند این بهبود چشمگیر و محسوس نبوده است.»
اگرچه عمده کارشناسان اقتصادی رکود موجود در اقتصاد ایران را بی‌سابقه‌ترین رکود در چهار دهه اخیر می‌دانند، اما سلطان‌محمدی وجود پدیده رکود در اقتصاد را طبیعی دانسته و به «فرهیختگان» می‌گوید: «اصولا چرخه‌های رکود در ایران بین سه تا چهار سال طول می‌کشد، لذا انتظار می‌رود چرخه رکود مسکن نیز به‌زودی پایان یافته و بازار به سمت رونق حرکت کند، اما شواهد امر می‌گوید در صورت ایجاد رونق این رونق بسیار آرام خواهد بود.»
وی با اشاره به اینکه متغیرهای مختلفی در رابطه با خانه‌دار شدن آحاد مردم به‌خصوص قشر ضعیف جامعه وجود دارد، گفت: «مشکل و معضل عدم تامین مسکن برای همه آحاد جامعه به‌خصوص طبقه ضعیف جامعه موضوعی نیست که امیدوار به حل آن در کوتاه‌مدت باشیم، لذا در آینده باید منتظر بهبود روند اقتصادی کشور و عبور از رکود در بسیاری از حوزه‌ها بود تا بتوان در این‌باره به نتیجه قطعی رسید که آیا می‌توان به بهبود اوضاع امیداور بود؟ واقعیت این است که طی سال‌های گذشته کیفیت مسکن به لحاظ متراژ، نوع مصالح، اسکلت، امکانات ساختمان‌ها، تعداد خانوار در هر واحد مسکونی، تعداد اعضای خانوار در هر اتاق و... از نظر شاخص‌ها و آمارها رشد قابل‌توجهی داشته است؛ یعنی در مقایسه با سال‌ها و دهه‌های قبل رو به بهبود بوده است، هرچند انتظارات جامعه برآورده نشده و بسیاری از مردم همچنان به مسکن مناسب دسترسی نداشته و تهیه مسکن برایشان دشوار است.»
این استاد دانشگاه و کارشناس اقتصاد مسکن در تشریح تداوم معضل مسکن در جامعه بیان داشت: «مساله مسکن و معضل عدم دراختیار داشتن مسکن ملکی موضوعی است که همواره و در همه جای دنیا وجود داشته و دارد، بنابراین این مشکل تنها مشکل کشور ما یا شهروندان ایرانی به شمار نمی‌رود. عدم توان خرید مسکن مساله عجیبی نیست، بلکه با قدرت خرید خانوار در ارتباط است، به‌طوری که کاهش قدرت خرید خانوار و افزایش تورم در سال‌های گذشته نسبت به میزان درآمدها منجر به افزایش چندین برابری قیمت مسکن شده است. از سوی دیگر حاکم شدن رکود بر بخش مسکن فرصتی را برای برخی خانواده‌ها در خرید خانه ایجاد کرده است.»
وی با بیان اینکه اگرچه میزان دریافتی و درآمد خانوارهای ایرانی در سال 96 نسبت به سال 86 افزایش قابل‌توجهی داشته است، تصریح کرد: «واقعیت این است که مشخصا درآمدهای اسمی افزایش یافته، اما درآمدهای واقعی مردم نه‌تنها افزایش نداشته، بلکه از سال 91 کاهش یافته است، به بیان بهتر درآمدهای خانوار از سال 86 روندی کاهش داشته که این روند از سال 95 برعکس شده است، یعنی در یک سال اخیر شاهد رشد خفیفی در بخش مسکن و موضوع درآمدها هستیم، به نحوی که کمبودها در دو سال گذشته جبران شده و به همان پایه قبلی رسیده است. مضافا اینکه وقتی درباره قیمت مسکن صحبت می‌کنیم، قیمت حقیقی مسکن را درنظر می‌گیریم؛ یعنی هزینه تورم را از آن خارج می‌کنیم، به هرحال در طول چهار سال گذشته تورم صددرصد افزایش داشته، اما افزایش قیمت مسکن زیر 50 درصد بوده است؛ یعنی افزایش قیمت نسبی مسکن در مقایسه با درآمد خانوار و قیمت بقیه کالاها مقداری نیز کاهش داشته است.»
سلطان‌محمدی در تشریح این موضوع ادامه می‌دهد: «اگر خانواری می‌توانست پنج سال پیش با درآمد 15 سال خود اقدام به خرید مسکن کند، در حال حاضر با درآمد 10 سال خود می‌تواند خانه بخرد، لذا می‌توان گفت وضعیت خانوارها در حال حاضر نسبت به سال‌های گذشته و رکودی که بر بخش مسکن حاکم بود، بهتر شده است.»
این کارشناس مسکن در پایان با تاکید بر اینکه همیشه رونق به معنای افزایش قیمت مسکن است، خاطرنشان کرد: «مسلما همیشه رونق مسکن با افزایش قیمت این کالا در ارتباط بوده است، به‌طوری که ما در هیچ دوره‌ای ندیده‌ایم بخش مسکن رونق گرفته و حجم معاملات و ساخت‌وسازها افزایش داشته باشد، اما قیمت خانه گران نشود. متاسفانه معمولا این افزایش قیمت نیز به صورت جهشی بوده است، هرچند نمی‌توان انتظار داشت رونق بخش مسکن در حال حاضر جهشی باشد و به نظر می‌رسد این افزایش با شیبی ملایم رخ دهد.»
منبع: فرهیختگان
انتهای پیام/