پیشنهاد تبدیل واسطه مالکیتی به واسطه مدیریتی در پروژه های وزارت راه و شهرسازی

به گزارش خبرگزاری تسنیم، شبکه کانون های تفکر ایران (ایتان) طی نامه ای به وزیر راه و شهرسازی، ضمن اشاره به نتایج تجربه انبوه سازی های انجام شده در سال های 76 تا 84، پیشنهاد داد سیاست «تبدیل واسطه مالکیتی در فرآیند تولید مسکن به واسطة مدیریتی» را در پروژه های صنعتی سازی خود اجرا کند. در این سیاست، واسطه های مالکیتی از چرخۀ تولید حذف شده و سازنده تبدیل به یک واسطه مدیریتی می شود که حق الزحمه یا اجرت خدمت ارائه شده خود را دریافت می کند. بنابراین انگیزه بالایی برای تکمیل و تحویل به موقع پروژه دارد. از طرفی سود حاصل از سرمایه گذاری در فرآیند ساخت، از فروشنده به مصرف کننده منتقل می شود که این امر فرصت سوداگری را از سودجویان بازار مسکن می گیرد. بدین ترتیب منفعت ناشی از نهاده ها و تسهیلات ارائه شده از سوی دولت، به جای واسطه ها مستقیما به گروه های هدف تعلق می گیرد.

متن کامل نامه شبکه کانون های تفکر ایران در ادامه آمده است:

با توجه به رکود سنگینی که در سال های اخیر بر بخش تولید مسکن کشور حاکم بوده است، برنامه ریزی وزارت راه و شهرسازی برای تولید 400 هزار واحد مسکونی تا پایان سال 98 می تواند نوید بخش تغییراتی راهبردی و توجه به تولید و عرضه پایدار مسکن باشد؛ هر چند تولید این میزان واحد مسکونی با نیاز های واقعی و موجود در بازار مسکن که عمدتا انباشته شده از سال های گذشته است، فاصله بسیاری دارد.

در این بین آنچه نگران کننده است اتخاذ شیوه مشارکتی برای تولید این تعداد واحد مسکونی است. در این روش قدیمی، وزارت راه و شهرسازی با مشارکت بخش خصوصی اقدام به انبوه سازی می کند. آورده های وزارت راه و شهرسازی، زمین و پروانه ساخت است و انبوه سازان مسوولیت ساخت را بر عهده می گیرند. در نهایت نیز با فروش واحدهای تکمیل شده وزارت راه و شهرسازی و انبوه سازان به قیمت روز بازار، هر یک سهم خود را بر می دارند.

تجربه های مشابه در سال های 76 تا 84 نشان می دهد، حجم زیادی از منابع دولتی به نام حمایت از محرومان، نصیب انبوه سازان و سوداگران خواهد شد و اثر محسوسی نیز در بازار مسکن ایجاد نمی شود.

اما با بررسی نتایج انبوه سازی مشارکتی نکات زیر قابل تامل است:

1. مغایرت انجام پروژه های مشارکتی با سیاست های اصل 44 قانون اساسی: مطابق با سیاست های اصل 44 قانون اساسی تمام فعالیت های سرمایه گذاری، مالکیت، مدیریت، تولید و تجارت کالا و خدمات خصوصی که در بازارهای رقابتی مورد مبادله قرار می گیرند، باید در اختیار تعاونی ها و بخش خصوصی قرار گیرد و بخش دولتی در آن ها دخالتی نداشته باشد و باید صرفا نقش سیاستگذاری، هدایت و نظارتی ایفا کند. البته در سیاست های اصل 44 مواردی مورد استثنا قرار گرفته اند که تولید وعرضه مسکن از این موارد نیست. بنابراین انجام پروژه های مشارکتی توسط وزارت راه و شهرسازی با سیاست های این اصل قانون اساسی مغایرت دارد.
2. انجام پروژه های انبوه سازی بدون کاهش قیمت مسکن: هر چند هدف وزارت راه و شهرسازی از تولید انبوه مسکن، تنظیم بازار مسکن و کاهش قیمت آن است، ولی از آنجایی که قرار است واحدهای ساخته شده توسط انبوه سازان با قیمت بازار به فروش برسند، در عمل کاهش قیمتی اتفاق نخواهد افتاد.
3. فرصت جدید برای سوداگری در بازار مسکن: در این شیوه انبوه سازی افزایش تعداد خانه های خالی دور از انتظار نخواهد بود زیرا انبوه سازان که مانعی برای احتکار واحد نوساز خود نمی بیند، از عرضه این واحدها در دوران رکود قیمت ها خودداری می کنند و در زمانی که قیمت ها با رشد قابل توجهی مواجه شود، واحدهای خود را با قیمت های بالا به فروش می رسانند. بنابراین در حالی که نقش سوداگران در افزایش قیمت ها در بازار مسکن غیر قابل انکار است، اجرای چنین سیاست هایی بازگذاشتن دست سودجویان در سوداگری بیشتر در بازار مسکن است.
4. تاخیر در اتمام پروژه های مشارکتی به نفع انبوه سازان و به زیان دولت: در مدل مشارکتی تولید مسکن، تاخیر در به پایان رساندن پروژه نه تنها زیانی را متوجه انبوه ساز نمی کند بلکه عائدی بسیاری نیز نصیب آن ها خواهد کرد. ماجرا از این قرار است که معمولا با گذر زمان، قیمت زمین بسیار بیشتر از هزینه ساخت مسکن افزایش می یابد و هر چه زمان ساخت پروژه طولانی تر شود هزینه ساخت نسبت به قیمت نهایی مسکن کمتر شده و در نهایت سهم آورده انبوه ساز بسیار کمتر خواهد شد. در این شرایط دولت متضرر شده و انبوه ساز منتفع می گردد.
5. بی توجهی به تولید صنعتی ساختمان: یکی از راهبردهایی که ضروری است وزارت راه و شهرسازی به صورت جدی پیگیری کند حرکت به سمت افزایش سهم تولید صنعتی مسکن است. در همین راستا اعطای هرگونه تسهیلات چه از جنس وام یا استفاده از زمین های دولتی، باید نیل به این هدف هم در خود داشته باشد. این در حالی است که در انبوه سازی های مشارکتی چنین هدفی دیده نمی شود. واقعیت آن است که سرمایه گذاران عمده سود خود از حضور در بازار مسکن را از افزایش قیمت های ناشی از زمین می برند. بنابراین طولانی تر کردن مهلت تحویل به منظور استفاده از افزایش قیمت زمین و بالطبع مسکن امری طبیعی است. بنابراین انگیزه ای برای اتمام سریعتر پروژه ها وجود نخواهند داشت و سرمایه گذاران دلیلی برای استفاده از تکنولوژی های جدید ساخت مسکن نمی بینند.
6. افزایش تعداد پرونده های قضایی وزارت راه و شهرسازی: در حال حاضر یکی از عمده مسائلی که شرکت عمران شهر جدید و سازمان ملی زمین و مسکن با آن درگیر است، مسائل حقوقی و قضایی مربوط به پروژه های مشارکتی نیمه تمام و تمام شده است. تاخیر در انجام پروژه ها علاوه بر مشکلات مالی، مشکلات حقوقی و قضایی بسیاری برای وزارت راه و شهرسازی ایجاد کرده که پرونده مربوط به بعضی از این پروژه ها سال هاست در قوه قضائیه مفتوح است.

به عنوان نمونه، پروژه ناتمام ساخت برج هزاره سوم یا برج میلینیوم در شهر تهران یکی از همین پروژه های نیمه تمام مشارکتی وزارت راه و شهرسازی است.

در مقابل وزارت راه و شهرسازی می تواند سیاست «تبدیل واسطه مالکیتی در فرآیند تولید مسکن به واسطة مدیریتی» را در پروژه های صنعتی سازی خود اجرا کند. در این سیاست، واسطه های مالکیتی از چرخۀ تولید حذف شده و سازنده تبدیل به یک واسطه مدیریتی می شود که حق الزحمه یا اجرت خدمت ارائه شده خود را دریافت می کند. بنابراین انگیزه بالایی برای تکمیل و تحویل به موقع پروژه دارد. از طرفی با پیش فروش واحد ها به قیمت تمام شده و نه قیمت روزِ بازار، علاوه بر کاهش قیمت مسکن، مصرف کنندگان، مالک خانه های در حال ساخت خواهند بود و نه سازندگان. لذا سود حاصل از سرمایه گذاری در فرآیند ساخت، از فروشنده به مصرف کننده منتقل می شود که این امر فرصت سوداگری را از سودجویان بازار مسکن می گیرد. بدین ترتیب منفعت ناشی از نهاده ها و تسهیلات ارائه شده از سوی دولت، به جای واسطه ها مستقیما به گروه های هدف تعلق می گیرد.

لازم به ذکر است یکی از طرح های موفق اجرا شده تولید مسکن در زمین های دولتی، طرح «مسکن ویژه تهرانسر» بود که با استفاده از سیاست «تبدیل واسطه مالکیتی در فرآیند تولید مسکن به واسطة مدیریتی» اجرا گردید که نتایج زیر در مورد این تجربه قابل ذکر است:

1. حفظ جایگاه قاعده گذاری و تسهیل گری وزارت خانه: در این طرح قرارداد مشارکت امضا نشد، بلکه تفاهم نامه ساخت مسکن با زمان تحویل مشخص و قیمت مقطوع منعقد گردید و متقاضیان بر اساس این تفاهم نامه اقدام به انعقاد قرارداد و خرید از سازندگان نمودند.
2. عرضه مسکن به قیمت تمام شده به مصرف کنندگان واقعی: طی این طرح، مصرف کننده نهایی با قیمت تمام شده مالک واحدهای خود شدند، بنابراین واحدهای تکمیل شده با قیمتی کمتر از قیمت بازار بدست آن ها رسید.
3. حذف انگیزه برای تاخیر و احتکار مسکن: با توجه به اینکه منفعت انبوه ساز در انجام تعداد بیشتر پروژه های تولیدی بود، انگیزه ای برای تاخیر در انجام پروژه و همچنین خالی نگه داشتن واحدهای تکمیل شده وجود نداشت.
4. عدم وابستگی به منابع بانکی: یکی از مشکلات پروژه های تولیدی کشور، تامین نقدینگی مورد نیاز از طریق منابع بانکی و همچنین تبعات تورمی متعاقب آن است. در طرح مسکن ویژه تهرانسر، متقاضیان، هزینه ساخت را به سازنده پرداخت کردند و هزینه زمین آن را در اقساط بلند مدت و بعد از تحویل گرفتن واحدهای تکمیل شده خود به وزارت راه و شهرسازی پرداخت می کنند. بنابراین در این طرح نیازی به استفاده از از منابع بانکی نبود.
5.