معمای خانه های خالی بانک ها

به گزارش گروه رسانه های خبرگزاری تسنیم، طبق آخرین آمار سرشماری نفوس و مسکن سال 95، چیزی حدود دو میلیون و 500 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود دارد. آماری که البته چهار سال از زمان انتشار آن می گذرد. در آن سال تهران با حدود 490 هزار واحد خالی به تنهایی یک پنجم تعداد خانه های خالی در سراسر کشور را به خود اختصاص داده بود. آماری که به نظر می رسد در حال حاضر و با گذشت چهار سال به چیزی حدود 800 هزار واحد خالی رسیده است. در هفته های اخیر اظهارنظرهایی مبنی بر این که عمده این واحدها به بانک های دولتی و خصوصی تعلق دارد، شنیده شده است. موضوعی که گرچه بانک ها آن را به صراحت رد نمی کنند، اما معتقدند کار خلافی از سوی بانک ها رخ نداده و افزایش خانه های تحت تملک بانک ها موضوعی کاملا طبیعی است. از این رو به بررسی دلایل این موضوع و تبعات آن در اقتصاد ایران به خصوص افزایش قیمت مسکن پرداخته است.

تصویب طرح دریافت مالیات از خانه های خالی را می توان یکی از اولین اقدامات مجلس یازدهم در بدو آغاز به کار خود دانست. مجلسی ها قصد دارند تا با اجرای این قانون بتوانند در مدت زمان کوتاهی اقدام درخوری را در بخش عرضه مسکن انجام دهند. هنوز این طرح وارد صحن علنی مجلس نشده بود که برخی از نمایندگان مجلس پیشاپیش در اظهاراتی خانه های خالی تحت مالکیت بانک ها و برخی از سازمان های دولتی را به عنوان دلیل اصلی این نابسامانی و افزایش تعداد خانه های خالی و قیمت مسکن معرفی کردند. از سوی دیگر برخی از مقامات صنفی دولت را مسبب اصلی این موضوع دانسته و معتقدند دولت مالک اصلی خانه های خالی است چراکه جز دولت چه کسی می تواند به تنهایی هزار واحد مسکونی داشته باشد؟ در حالی که انتظار می رفت مقامات دولتی این موضوع را تکذیب کنند، محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد یک بانک خصوصی به تنهایی هزار واحد مسکونی خالی دارد. این در حالی است که براساس قوانین بانک مرکزی تمام بانک ها اعم از دولتی یا خصوصی موظف به فروش اموال مازاد خود هستند. برخی کارشناسان عنوان می کنند اگر این موضوع صحت داشته باشد، نظام بانکی را می توان یکی از مقصران اصلی در کاهش عرضه مسکن یا گرانی آن در کشور دانست. اما کارشناسان و برخی از مدیران فعلی یا سابق بانکی معتقدند نظام بانکی همیشه از سرمایه گذاران و پیمانکاران بانکی حمایت کرده و هرگز به صورت مستقیم برای ساخت و ساز اقدام نکرده است. بلکه عمده املاک و خانه های در اختیار بانک ها همان املاکی است که تحت عنوان وثیقه برای دریافت تسهیلات بانکی به بانک های خصوصی یا دولتی ارائه شده و بعد از عدم توان وام گیرنده در بازپرداخت اقساط این تسهیلات وثایق مورد نظر به تملک بانک درآمده است موضوعی که طی سال های گذشته منجر به افزایش دارایی های رسمی بانک ها شده است. از سوی دیگر با توجه به افزایش قیمت ملک در کشور و تبدیل آن به یک کالای سرمایه ای، بانک ها نیز برای نگهداری این املاک و خانه ها تمایل داشته و قصد چندانی برای فروش آن ندارند. به نحوی که بخشی از افزایش قیمت سهام بانک های حاضر در بورس را می توان به تجدید ارزیابی آنها در یک سال اخیر مرتبط دانست.

به نظر می رسد دستگاه های دولتی که به هر دلیلی صاحب تعداد زیادی واحد مسکونی هستند و به قول برخی از کارشناسان نظام بانکی بخش قابل توجهی از این املاک ناخواسته به آنها تحمیل و تملیک شده است با افزایش قیمت مسکن از عرضه آن خودداری می کنند تا بتوانند با توجه به افزایش قیمت این کالا، آن را با قیمت بالاتری بفروشند. در طول سال های گذشته که از رونق این روزهای بازار سرمایه خبری نبود بازار مسکن در بسیاری از این سال ها با ربودن گوی سبقت از سایر بازارهای مالی یکه تاز میزان بیشترین بازدهی در میان بازارهای مالی بود. به طوری که این موضوع باعث شده بود تا در زمینه احتکار مسکن اتفاقاتی رخ داده و مجلس برای مقابله با این روند دست به کار شد و قانون اخذ مالیات از خانه های خالی را به تصویب رساند. در این طرح سامانه ملی املاک و اسکان به عنوان مرجع اصلی در تعیین خانه های خالی شناخته شده است، سامانه ای که برای اجرای طرح مالیات بر خانه های خالی باید در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار بگیرد.

احسان خاندوزی، نایب رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس درباره نحوه مالیات ستانی از خانه های خالی تحت تملک دستگاه ها و نهادهای دولتی و عمومی می گوید دریافت مالیات بر خانه های خالی شامل تمام خانه های خالی شده و فرقی ندارد که مالک این خانه ها چه نهاد و دستگاهی است، هر که مالک این خانه ها باشد باید مالیات های مربوط را بپردازد.

وی به میزان تعرفه مالیات خانه های خالی دستگاه های دولتی اشاره کرد و افزود: اتفاقا اگر احتکار واحدهای مسکونی به وسیله بانک ها یا دستگاه های دولتی و نهادها انجام شود، نه تنها آنها نیز مشمول پرداخت این مالیات خواهند بود بلکه دوبرابر میزان مالیات محتکران مسکن حقیقی از آنها مالیات گرفته می شود.

در این میان فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه سازان با بیان این که برخی از املاک متعلق به بانک ها تملیکی است و بانک ها براساس اختیار و اراده خود مالک این خانه ها نشده اند می گوید: بانک ها مالک بزرگ واحدهای خالی خصوصا در تهران هستند که ریشه اصلی آن نیز به تسهیلات بازمی گردد. به طوری که افراد تسهیلات با وثیقه ملکی دریافت می کنند اما به دلیل ناتوانی در بازپرداخت اقساط آن، بانک این خانه ها را تحت مالکیت خود درمی آورد.

 سیدبهاءالدین حسینی هاشمی، کارشناس بانکی و مدیرعامل اسبق بانک صادرات در گفت وگو با خبرنگار گفت: بانک ها عموما به صورت مستقیم برای ساخت وساز مسکن ورود نمی کنند.

وی با بیان این که بانک ها به خواست خودشان نسبت به خرید واحد مسکونی اقدام نمی کنند گفت: بسیاری از اموال و املاکی که اکنون با نام خانه خالی در اختیار بانک هاست جزو اموال تملیکی بانک هاست که دارنده آنها قادر به پرداخت اقساط تسهیلات خود نبوده و به تصرف بانک منتهی شده است. درنهایت نیز این خانه ها به تصرف بانک درآمده است.

حسینی هاشمی تاکید کرد: بانک ها 20میلیون مشتری اعتباری دارند که ممکن است از این تعداد 10میلیون از آنها برای دریافت تسهیلات، وثیقه ملکی نزد بانک بگذارند و از این تعداد حدود پنج میلیون نفر کلا روند اقساط دهی خود را قطع کنند. خب در این شرایط مشخص است اگر سالی یک میلیون واحد مسکونی تحت عنوان وثیقه تسهیلات پرداخت نشده به مالکیت بانک ها درآید تعداد واحدهای مسکونی تحت تملک بانک ها عدد بسیار بزرگی خواهد بود.

 این کارشناس بانکی با بیان این که تاکنون داشتن خانه های خالی تخلف نبوده است و طبیعتا نمی توان نسبت به بانک ها انتقاد چندانی را مطرح کرد، افزود: از زمان اجرای قانون اخذ مالیات از خانه های خالی، وجود این خانه ها از سوی هر فرد حقیقی یا حقوقی تخلف محسوب شده و دستگاه های دارای این واحدها باید مالیات مربوط به آن را بپردازند.

به گفته وی، برخی بانک ها مانند بانک مسکن شرکت سرمایه گذاری دارند و اگر حتی یک میلیون واحد مسکونی داشته باشند جای تعجب ندارد، قطعا این واحدها را برای تامین سرمایه در گردش عرضه خواهند کرد تا بتوانند پروژه های بعدی خود را اجرا کنند.

محمدرضا جمشیدی، رئیس کانون بانک های خصوصی نیز در این باره به خبرنگار ما گفت: اغلب بانک هایی که شعبه های بانک برای خودشان بوده و استیجاری نیست، عموما یک یا دو واحد مسکونی در طبقات فوقاتی آن شعبه را نیز در اختیار دارند که این موضوع در شهرهای کوچک بیشتر اتفاق می افتد.

وی افزود: مدیران با تجربه در شهرهای کوچک کمتر حضور دارند و باید از شهرهای بزرگ به این مناطق اعزام شوند که بانک خود را موظف می داند برای آنها امکاناتی از جمله یک واحد مسکونی در نظر بگیرد. این مدیران می توانند از واحد آپارتمانی بالای شعبه نیز استفاده کند. از طرفی واحد دیگری برای پذیرایی از بازرسان و مهمانان بانک ها وجود دارد که در مدت زمان اقامت شان در آنجا بتوانند در این واحدها حضور داشته باشند و استراحت کنند. در نتیجه نمی توان از این واحدها به عنوان خانه خالی یاد کرد. در حالی که ممکن است در بسیاری از اوقات سال خالی باشند.

جمشیدی ادامه داد: تعداد شعب بانکی در کشور بیش از 22هزار شعبه است که اگر هر شعبه بانکی دو واحد مسکونی در اختیار داشته باشد، فقط تعداد همین خانه های تحت تملک بانک ها به چیزی حدود 50 هزار واحد مسکونی می رسد.

 حیدر مستخدمین حسینی، معاون سابق بانک مرکزی دیگر کارشناسی است که پاسخگوی سوالات خبرنگار است. او در این زمینه گفت: بانک ها به دلیل تسهیلاتی که پرداخت می کنند، وثایق ملکی می گیرند که ممکن است برخی افراد نتوانند در سررسیدهای تعیین شده اقساط خود را بپردازند، بنابراین پس از مدتی این خانه ها به تملک بانک ها در می آیند.

وی با بیان این که هیچ دستگاهی تعداد دقیق واحدهای خالی در کشور را در اختیار ندارد، تصریح کرد: به دلیل این که تاکنون داشتن واحدهای خالی تخلف نبوده و تعداد این واحدها صرفا بر اساس طرح نفوس و مسکن وجود داشته است، اطلاع دقیقی نیز در این زمینه در دسترس نیست و شاید هیچ دستگاهی حتی فهرستی را که بتوان در این زمینه به آن استناد کرد در اختیار نداشته باشد.

مستخدمین حسینی با اشاره به این که بانک ها عموما به صورت مستقیم به دنبال خرید و فروش خانه نیستند، گفت: بانک ها ممکن است در زمینه سرمایه گذاری در بخش ساخت و ساز اقداماتی را انجام دهند اما عمدتا به صورت مستقیم به این موضوع ورود نمی کنند. برای مثال نمونه های زیادی وجود دارد که بانک برای ساخت یک برج تجاری یا مسکونی تسهیلات داده اما به دلیل بروز برخی مشکلات، اقساط آن پرداخت نشده و کل ملک در اختیار بانک قرار گرفته است.

پرداخت کمک ودیعه مسکن به 2 روش

عبدالناصر همتی گفت: تسهیلات کمکی به مستاجران، تحت عنوان تسهیلات «مرابحه خرید کالا و خدمات» به محض اعلام مشخصات اشخاص واجد شرایط از سوی وزارت راه و شهرسازی، آغاز خواهد شد. رئیس کل بانک مرکزی اعلام کرد: مبالغ این وام براساس طبقه بندی شهرها 15، 30 و 50 میلیون تومان بوده و به دو روش قابل پرداخت است. در روش اول، گیرندگان وام (مستاجران) می توانند تسهیلات را یک ساله دریافت کنند و صرفا سود آن را ماهانه بپردازند و در پایان سال، اصل آن را پرداخت کنند؛ در روش دوم متقاضیان می توانند وام را سه ساله دریافت کنند و در مدت 36 ماه اصل و فرع آن را به بانک بپردازند.

رئیس کل بانک مرکزی ضمن اشاره به این موضوع که قبلا هم تاکید شده است این وام صرفا کمکی است به مستاجران برای ودیعه و لذا به هیچ وجه وام ودیعه نیست، تصریح کرد: در این وام موجران نقشی نخواهند داشت و کسی که وام را دریافت می کند با بانک عامل طرف خواهد بود و به تصمیم خود از وام دریافتی استفاده خواهد کرد. رئیس کل بانک مرکزی افزود: اعتبار تخصیصی برای این وام به صورت کلی 20 هزار میلیارد تومان است.

منبع : جام جم

انتهای پیام/

بازگشت به صفحه رسانه‌‌ها