آیا وام ودیعه مسکن مشکل مستأجران را حل کرد؟
بازار اجاره در انتظار تصمیمهای جدید
یکی از چالش‌های مهم اینروزهای مردم، بخصوص اقشار کم‌درآمد جامعه، پیداکردن خانه اجاره ای در تهران با قیمت مناسب است. اقشاری که پس از فراز و نشیبهای اقتصادی، در پرداخت اجارهبهای خانه خود با مشکل مواجه شده و بسیاری از آنها مجبور به سکونت در حاشیه شهرها و زندگی در خانههایی با کمترین متراژ و امکانات شدهاند. بااین‌حال هنوز آن‌طور که باید، این بخش بسیار مهم یعنی بازار اجاره موردتوجه متولیان تصمیمگیری بخش مسکن قرار نگرفته و طرح‌های پیشین نیز با کمترین اعتبار و پیگیری پیش میروند.
تسهیلات غیر قابل پرداخت ودیعه مسکن؛
دولت دوازدهم در ماه‌های پایانی فعالیت خود، با تسهیلات ودیعه مسکن سعی در بهبود شرایط مستأجران داشت. وامی که تا امروز کمتر کسی آن را دریافت کرده و هیچ تأثیر مثبتی نگذاشته است. البته در کل تسهیلات ودیعه مسکن نیز نمی‌تواند در این بازار آشفته کارساز باشد. از طرفی پرداخت وام به تمام متقاضیان که تا امروز به بیش از 1 میلیون و 200 هزار نفر رسیدهاند، به منابع زیادی احتیاج دارد که تأمین آن در شرایط فعلی بانکها، آسان نیست. این مهم را سیاستگذاران پیشین بخش مسکن، قبل از مطرح‌کردن باید بررسی می‌کردند و روشهای دیگری برای ساماندهی بازار استفاده بکار میگرفتند.
شایان‌ذکر است انگیزه بسیار پایین بانکها برای پرداخت این تسهیلات به مردم نیز باعث افزایش ناکارآمدی این طرح شد. چراکه با همهگیر شدن کرونا و افزایش مشکلات اقتصادی، بانکها با کاهش منابع روبرو شدند و توان کافی برای پرداخت این تسهیلات را نداشتند. بهطوری که تا امروز که در میانه مهرماه هستیم، از میان یک میلیون و 200 هزار متقاضی که تا انتهای شهریورماه ثبتنام کرده بودند، حدود 340 متقاضی مدارک خود را کامل کرده و تنها 17 هزار نفر آنها موفق به دریافت تسهیلات شدند.
به این صورت بانک‌هایی که موظف به پرداخت این تسهیلات هستند یا عدم اعتبار بانک را بهانه کرده،یا در اقدامی خودسرانه با اعمال فیلترهای جدید تأیید صلاحیت درخواست‌کنندگان را خودشان برعهده گرفتهاند. تأیید صلاحیتی که با افزایش امتیاز و میزان فعالیت در بانک انجام میشود و کاملاً باهدف این طرح که کمک به افزایش پول پیش اجارهنشینان کم‌درآمد بود در تناقض است. در مجموع میتوان گفت روند پرداخت وام ودیعه مسکن تا امروز در بدترین شرایط قرارگرفته و مشکل مستأجران به‌هیچ‌عنوان حل نشده است.
استفاده درست از ابزارهای مالی، مسیر توسعه را هموار می‌کند؛
شایان‌ذکر است در صورت پرداخت این تسهیلات به متقاضیان بازهم مشکل بازار اجاره حل نخواهد شد. چراکه اینها مسکنهای موقت هستند و ساماندهی این بخش به تغییرات ساختاری و ساماندهی برنامهریزی شده و بلندمدت نیاز دارد. از طرفی مبلغ تسهیلات فوق، صرفا در برخی از مناطق پاسخگوی نیاز مستأجران است و پرداخت ودیعه برای اجاره آپارتمان در پونک و محله‌های همترازش، با این مبالغ امکانپذیر نیست.
بهتر است راهکارهایی که مشکلات بازار را در بلندمدت اصلاح می‌کند بکار گرفته شود. دراین‌خصوص میتوان از جدیت در اجرا و افزایش نظارت در پروسه دریافت مالیات از خانههای خالی آغاز کرد.
بهطوری که این مشکل قدیمی را یعنی خانههای احتکار شده که بیش از 2 میلیون واحد است برای همیشه حل کرده و باعرضه واحدها به بازار اجاره کمی تعادل را در عرضه و تقاضا برقرار کند. از سوی دیگر نیاز است تا کاهش میزان تولید مسکن که در سالهای اخیر به‌واسطه مشکلات اقتصادی و رکود روی داده، جبران شود و خانههایی با متراژ کوچک و قیمتی متناسب باهدف ورود به بازار اجاره ساخته شود.
اجارهداری حرفهای، راهکاری بلندمدت برای اصلاح مشکلات مالک و مستأجر؛
گفتنی است بسیاری از مالکان سوداگر، قیمت اجارهبها را به بهانه افزایش تورم و صعود قیمت املاک تهران، به‌صورت تصاعدی افزایش دادهاند که این امر نیز مشکلات مستأجران را دوچندان کرده است. ازاین‌رو نیاز است تا با اعمال قوانین جدید و نظارت بر اجرای آنها، نوع قرارداد اجاره را تغییر داده و زمان آنها را افزایش داد. به این صورت مالکان موظف میشوند قرارداد خود را 5 الی 10 ساله منعقد کرده و در صورت تمایل به افزایش اجارهبها، با درصد مشخص و از پیش تعیین شده‌ای نرخ اجارهبها را افزایش دهند. به این صورت مستأجران می‌توانند از سکونت در یک واحد مسکونی به مدت طولانی مطمئن شده و برای پرداخت اجارهبهای خود برنامهریزی ثابتی داشته باشند.
لازم به ذکر است تأثیر سود بانکی در میزان اجارهبها را نیز نمیتوان نادیده گرفت و باید با کنترل آن مالکان را به دریافت اجارهبهای کمتر تشویق کرد. اما یکی از مهم‌ترین عواملی که می‌تواند نرخ اجارهبها را کنترل کند، میزان نرخ تورم و تثبیت آن در یک رقم معقول است. به این صورت با ثابت بودن نرخ تورم، علاوه بر فعالان بازار مسکن، مالکان و مستأجران نیز از میزان افزایش قیمتها مطلع کرده و برای سکونت خود می‌توانند اجاره یا حتی خرید مسکن باشد برنامهریزی کنند.
تأمین مسکن نیازمندان با تسهیلات حل نمی‌شود؛
اما نکته‌ای در این میان مطرح میشود که آن میزان درآمد بسیار کم اقشار نیازمند جامعه و عدم توان پرداخت حداقل هزینههای ودیعه یا اجارهبها است. این امر نیز می‌تواند با ساخت واحدهای دولتی که متولی آن شهرداری یا وزارت راه و شهرسازی باشد، تا حدودی ساماندهی شود.
گفتنی است برای ممانعت از سوداگری برخی از مالکان و رفع بسیاری از اختلافات موجود میان مالک و مستأجر، یک راهکار بسیار کاربردی وجود دارد و آن ایجاد شرکت‌های اجارهداری حرفهای است. به این صورت که تمام روابط بین مالک و مستأجر از طریق این مجموعهها ایجاد شده و به‌عنوان یک واسطه بی‌طرف تمام مذاکرات و قراردادهای آنها را با رعایت تعادل پیش می‌برند. این مجموعهها، از ابتدای پروسه جستجو و عقد قرارداد را تا انتهای سکونت فرد مدیریت می‌کنند و پس از آن نیازها و مسائل طرفین را که شامل تعمیرات و تغییرات احتمالی در خانه میشود را با هماهنگی مالک رفع می‌کند.
شفافیت، مسیر رسیدن به توسعه پایدار؛
شایان‌ذکر است یک مسیر کاربردی و ماندگار دیگر برای جلوگیری از سوداگری احتمالی مالکان وجود دارد که تحقق آن مزایای بیشماری به وجود میآورد. این مؤلفه انتشار اطلاعات شفاف قرارداد اجاره است. به این صورت که پیش از عقد قرارداد با واردکردن مبلغ درخواستی، جلوی منعقد شدن آن با نرخ بیش از ارزش واقعی آن گرفته شود.
"این مطلب تبلیغاتی است"