۷ مانع بزرگ نوسازی ۴.۴هزار هکتار "بافت فرسوده تهران" چیست؟/ رشد ۲برابری صدور پروانه ساخت در بافت‌های فرسوده

به گزارش خبرنگار اجتماعی خبرگزاری تسنیم، "بافت‌های فرسوده" یکی از مهم‌‌ترین معضلات شهرها محسوب می‌شود؛ دامنه فرسودگی برخی از محله‌های دارای بافت فرسوده به‌گونه‌ای است که با وقوع یک زلزله متوسط، وقوع یک فاجعه دور از انتظار نیست.

بر همین اساس هم از سال 1381 برای نخستین بار شهرداری تهران موضوع نوسازی بافت‌های فرسوده را در برنامه خود قرار داد و از سال 1382 ضوابط و مشوق‌هایی برای نوسازی پیشنهاد داد.

با وقوع زلزله بم در 5 دی ماه 1382 این روز به‌عنوان روز ایمنی در مقابل بلایای طبیعی نام‌گذاری شد و این امر، اهمیت بافت‌های فرسوده را صدچندان و موضوع را به یک اولویت در مقیاس ملی تبدیل کرد؛ این امر باعث شد در 2 دهه گذشته مسئله فرسودگی و نوسازی را به‌صورت جدی در سیاست‌گذاری‌ها و برنامه‌ریزی‌های ملی و شهری مشاهده کنیم.

در این سال‌ها مهمترین سیاستی که شهرداری تهران داشته، حمایت از نوسازی مسکن توسط مالکان و ساکنان آنها بوده است زیرا به‌خاطر گستردگی بافت‌های فرسوده و ابعاد پیچیده آن، از روز اول مشخص بود که هیچ دستگاهی از جمله شهرداری نمی‌تواند رأساً به‌عنوان مجری اقدام به نوسازی کند اما باید شرایطی را فراهم کرد که ذی‌نفعان به‌ویژه ساکنان بافت‌های فرسوده توانایی نوسازی را پیدا کنند.

اما روند نوسازی بافت‌های فرسوده در کلان‌شهر تهران، روند راضی‌کننده‌ای نبوده است و در این مسیر موانعی وجود دارد که انتظار می‌رود دولت و مجلس شورای اسلامی به رفع آنها کمک کنند.

برای اطلاع از وضعیت نوسازی بافت‌های فرسوده در تهران با کمک شهرداری و موانع موجود در روند نوسازی بافت‌های فرسوده با مهدی هدایت؛ مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران گفت‌وگو کردیم که در ادامه می‌خوانیم:

تسنیم: برای نوسازی بافت‌های فرسوده همواره اقداماتی در دستور کار مدیریت شهری تهران قرار داشته است، اما چه‌موانعی در این مسیر وجود دارد که رفع آنها می‌تواند سرعت نوسازی بافت‌های فرسوده را افزایش دهد؟

دولت باید برای نوسازی بافت‌های فرسوده تسهیلات ارائه دهد اما بانکها در این زمینه همکاری لازم را ندارند و متأسفانه از ابتدای سال جاری تاکنون فقط 300 فقره تسهیلات پرداخت شده است، این در حالی است که پرداخت تسهیلات نقش مهمی در امر نوسازی دارد و برخی پروژه‌ها با دریافت وام توجیه‌دار می‌شوند.

یکی دیگر از مشکلاتی که در مسیر نوسازی بافت‌های فرسوده با آن مواجه هستیم مربوط به سازمان نظام مهندسی است؛ متأسفانه مهندسان ناظر علاقه‌ای به نظارت در پروژه‌های مربوط به بافت‌های فرسوده ندارند چرا که مخاطرات و دردسر‌های بیشتری نسبت به سایر پروژه‌ها دارد.

آنچه می‌خواهیم این است که هر مالک بافت فرسوده بتواند خودش مهندس ناظر را انتخاب کند تا فرآیند تعیین مهندس ناظر نیز کوتاه‌تر شود.

یکی دیگر از مشکلات موجود در امر نوسازی مربوط به محدوده بافت‌های تاریخی است؛ وزارت میراث فرهنگی باید بازتعریفی درباره این موضوع داشته باشد زیرا کمترین نوسازی مربوط به بافت‌های تاریخی است و این نشان می‌دهد سیاست‌های میراث فرهنگی کارساز نبوده است و باید بازنگری شوند.

موضوع دیگری که یکی از مشکلات و موانع نوسازی بافت‌های فرسوده به‌شمار می‌آید مربوط به برخی واحد‌های تجاری فرسوده است؛ در بسیاری از موارد منافع شهر، مالک و سرقفلی‌دار با هم در تضاد است زیرا در صورت تخریب یک واحد تجاری فرسوده برای نوسازی، منفعتی شامل حال فردی که سرقفلی به نام اوست نمی‌شود و همه ملک تجاری به مالک تعلق می‌گیرد.

در این شرایط، سرقفلی‌دار هیچ‌گاه حاضر به نوسازی واحد تجاری نیست بنابراین لازم است مجلس شورای اسلامی دست‌کم در محدوده‌های هدف بازآفرینی شهری، قوانینی تدوین کند که در آن حقوق سرقفلی‌دار نیز دیده شود.

مانع دیگر حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده مربوط به املاکی می‌شود که بین تجمیع چند پلاک مسکونی قرار دارند اما با تجمیع مخالفت می‌کنند و بدین ترتیب مانع نوسازی چندین پلاک می‌شوند، به‌عنوان مثال 10 یا 20 پلاک حاضر به تجمیع برای نوسازی می‌شوند اما وسط آن‌ها یک پلاک 50متری با این امر مخالفت می‌کند و اجرای کار مختل می‌شود.

برای حل این مشکل به یک ابزار قانونی مانند ماده 9  لایحه نحوه خرید و تملک اراضیو املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت نیاز داریم؛ طبق این قانون هر ملکی در معابر تعریض شهرداری قرار گیرد، با قیمت کارشناسی‌شده از فرد خریداری می‌شود و بدین ترتیب شهرداری می‌تواند طرح خود را اجرا کند، این امکان باید در اجرای تجمیع پلاک‌های بزرگ نیز اعمال شود تا بخشی از روند نوسازی بافت‌های فرسوده با سهولت انجام شود و بتوانیم تجمیع‌های بزرگ انجام دهیم.

تسنیم: شهرداری تهران برای نوسازی بافت‌های فرسوده چه اقداماتی در دو سال اخیر انجام داده است؟

بعد از آلودگی هوا و ترافیک، بافت‌های فرسوده سومین معضل کلان‌شهر تهران است، بنابراین ضرورت انجام هر اقدامی برای نوسازی بافت‌های فرسوده بر هیچ‌کس پوشیده نیست، بر همین اساس با توجه به اهمیت موضوع، موانع نوسازی را که امکان رفع آنها توسط شهرداری تهران وجود داشت،احصا و تلاش کردیم با رفع آن‌ها، نوسازی بافت‌های فرسوده را رونق دهیم زیرا این موانع باعث کاهش ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده هر سال نسبت به سال قبل بوده است.

یکی از موانع نوسازی، کمبود سرانه‌های خدماتی است؛ برای رفع این مانع پروژه‌هایی مانند دژباغ کن در منطقه 5 یا باغ‌راه حضرت فاطمه(ع) به‌طول 9. 5 کیلومتر که به‌عنوان یک پروژه فاخر در منطقه 18 و 17 در حال اجراست، در محدوده بافت‌های فرسوده تعریف کردیم.

با اجرای پروژه‌های مذکور به‌دنبال افزایش خدمات در بافت‌های فرسوده هستیم تا با ایجاد ارزش افزوده در این محدوده‌ها، برای انجام ساخت‌وساز رغبت و انگیزه ایجاد شود.

متأسفانه در سال‌های گذشته هیچ‌گاه ساخت مسکن با بازآفرینی بافت‌ها همسو نبوده است یعنی تولید مسکن برای نوسازی بافت‌های فرسوده انجام نشده است و این مسئله نیز به‌نوعی یکی دیگر از موانع نوسازی بافت‌های فرسوده به‌شمار می‌آید اما در این راستا شهرداری تهران با هدف بازآفرینی شهری، تولید مسکن معوض را در محدوده بافت‌های فرسوده در دستور کار قرار داده است که در قالب آن به مالکان واحد‌های فرسوده آپارتمان نوساز معوض واگذار شود.

بر این اساس در اراضی شهرداری به‌مقیاس 12000 واحد تعریف و ساخت آن‌ها را آغاز کرده‌ایم.

محدوده‌های عارضه‌دار مانند کوره آجرپزی در منطقه 19، سیمین‌قلعه و گلاب‌دره در منطقه 1، دره فرحزاد و اسلام‌آباد در منطقه 2 را هم به‌عنوان یک فرصت در نظر گرفتیم و 38 طرح موضوعی با هدف بازآفرینی شهری و تولید مسکن تهیه و به مناطق مربوطه ابلاغ کردیم.

علاوه بر اقدامات مذکور، ضمن تداوم بخشیدن به دریافت نکردن عوارض ساخت‌وساز از مالکان بافت‌های فرسوده، مشوق دیگری شامل اعطای مجوز ساخت 1 تا 2 طبقه با رعایت همه ملاحظات شهرسازی در نظر گرفتیم که در کمیسیون ماده 5 نیز تأیید و تصویب شد تا باعث تحرک در نوسازی بافت‌های فرسوده شود.

نتیجه اقدامات شهرداری تهران در دو سال اخیر، افزایش 62درصدی صدور پروانه ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده در سال گذشته و رشد 2برابری آن در 6 ماه نخست سال جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته بوده است.

تسنیم: در زمان حاضر چه‌میزان بافت فرسوده در تهران وجود دارد؟

در زمان حاضر طبق شاخص‌های مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری 4427 هکتار بافت فرسوده در شهر تهران وجود دارد که با اقدامات صورت‌گرفته از سوی شهرداری تاکنون حدود 45 درصد از این بافت نوسازی شده ‌است.

تسنیم: آیا رونقی که در نوسازی بافت‌های فرسوده در 2 سال اخیر شاهد هستیم در کاهش یا ثبات قیمت مسکن نیز تأثیرگذار بوده است؟

با توجه به استطاعت‌پذیر بودن واحدهای مسکونی تولیدی در بافت‌های فرسوده و تناسب قیمت آن‌ها با توانمندی و اقبال عمومی متقاضیان مسکن برای تأمین واحدهای مسکونی در این محدوده‌ها، رونق نوسازی بافت فرسوده می‌تواند تأثیر مثبتی در کنترل قیمت مسکن داشته باشد.

اهمیت این موضوع زمانی مضاعف خواهد شد که بدانیم در سال گذشته 25 درصد از واحدهای مسکونی شهر تهران که برای آن‌ها پروانه صادر شده در بافت فرسوده قرار داشته است و این سهم قابل‌توجه به‌خوبی نشان می‌دهد که در صورت رشد ساخت‌وساز در بافت فرسوده شاهد ثبات نسبی قیمت در بازار مسکن خواهیم بود.

انتهای پیام/+