ردّپای بانک‌ها در گرانی مسکن/دلّالی امروز نمی‌صرفد/برآورد ۱۰درصد ارزانی تا پایان سال

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، رئیس جدید اتحادیه مشاوران املاک تهران که حدود سه ماهی از آمدنش به خیابان آمل می‌گذرد، این روزها سخت مشغول پیاده کردن برنامه‌هایش برای ساماندهی بنگاه‌های املاک است. 14 هزار مشاور املاکی که به گفته عقبایی، حدود 2000 آن فاقد پروانه کسب هستند و در طرح ضربتی که همچنان نیز ادامه دارد شناسایی و اعمال قانون خواهند شد.

تا نیمه نخست امسال مصطفی قلی‌خسروی حرف اول و آخر را هم در اتحادیه کشوری و هم در اتحادیه تهران می‌زد. وی چندی پیش تلویحا از نفوذ خود در اتحادیه مشاوران املاک پرده برداشت و در گفت‌وگو با تسنیم به نمونه‌ای اشاره کرد: «در دوره قبل حسام عقبایی را به دلیل یک بدرفتاری نفر آخر کردم.»

اما امروز دیگر خبری از قلی‌خسروی در طبقه چهارم ساختمان مشاوران املاک تهران نیست و بیش از سه ماه هست که عقبایی بر صندلی ریاست تکیه زده است. عقبایی چندی پیش در محل خبرگزاری تسنیم حاضر شد و در گفت‌وگوی تفصیلی به سئوالات متعدد پیرامون حوزه مسکن پاسخ داد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران همچنین به اظهارات قلی‌خسروی درباره مسئله بدرفتاری این‌گونه پاسخ داد: «در بدو ورود بنده به هیات مدیره از سال 82 با آقای خسروی اختلاف نظراتی داشتم. در دوره قبل که بنده رای دوم هیات مدیره را کسب کرده بودم به من کم لطفی شد. اما به بد رفتاری بنده ارتباطی نداشته و هیچ بداخلاقی نداشتم. شاید انگیزه‌ی ایشان از این اظهارات هراسی بوده که از رقابت داشته است. متاسفانه در برخی مواقع در فضای انتخابات بعضی‌ها دوست دارند رقبای خودشان را با بعضی از کلمات و چیزها از گردونه خارج کنند که مسئله طبیعی است.»

حال تا چهار سال آینده این اتحادیه رئیسی با «زی طلبگی» خواهد داشت که مهم‌ترین برنامه‌اش را «ارتقای سطح علمی و عزت اجتماعی مشاوران املاک» اعلام کرده است. رئیسی که خرید و فروش مسکن مهر توسط مشاوران املاک را تا پیش از آزاد شدن غیرقانونی می‌داند، موضوعی که رئیس قبلی درباره آن چنین گفته بود: « خرید و فروش مسکن مهر و امتیاز آن توسط مشاوران املاک با کد رهگیری انجام می‌شود.»

مشروح گفت‌وگوی خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم با حسام عقبایی به شرح زیر است:

* میراث پدریِ آقای حقوق‌دان

تسنیم: از چه سالی وارد شغل مشاور املاک شدید؟

عقبایی: از سال 1375 پروانه کسب مشاور املاک دریافت کردم و حدود 17 سال دارای پروانه کسب هستم. از سال 78 تا 83 بازرس اتحادیه صنف مشاوران املاک در تهران بودم. در سال 83 به عضویت هیات مدیره اتحادیه تهران انتخاب شدم و جزو هیات مدیره اصلی هفت نفره اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران انتخاب شدم.

یک دوره از سال 83 تا 87 عضو این هیات مدیره بودم و از دور بعد که سال 87 شروع می‌شد، معمولا انتخابات یکسال تشریفات برگزاری آن عقب می‌افتد دوره اول تا سال 88 طول کشید و سمت دبیری هیات مدیره را در آن سال‌ها داشتم.

در ادامه به‌عنوان نائب رئیس اتحادیه انتخاب شدم. یعنی تقریبا دو سال دبیر و دو سال نیز نایب رئیس اتحادیه بودم. دور دوم عضو هیات مدیره از سال 88 تا 92 بود. دوره دوم نیز به‌عنوان معاون بازرسی اتحادیه مشغول فعالیت شدم.

در دور اخیر انتخابات که مهرماه 92 برگزار شد با اکثریت قاطع هیات مدیره یعنی 7 نفر به‌عنوان رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران انتخاب شدم و رای‌گیری شش به یک و پنج به دو نبود. یعنی با این‌که آقای خسروی رئیس اتحادیه بود به بنده رای داد و با هفت رای به‌عنوان رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران برای چهار سال انتخاب شدم.

در سال‌های قبل از 78 که بازرس اتحادیه بودم، سال‌های متوالی پدر بنده عضو هیات مدیره و نایب رئیس اتحادیه بود.

تسنیم: مقداری به عقب برگردیم، در سال‌ 86 انفجار قیمتی در بازار مسکن روی داد که در سی و چند سال اخیر بالاترین رکورد افزایش قیمت به شمار می‌آید. چه عواملی باعث شد تا بازار مسکن با چنین افزایش قیمتی مواجه شود؟

عقبایی: قبل از این‌که به این سئوال جواب بدهم لازم است بگویم حوزه تخصیصی بنده حقوق است و وکیل پایه یک دادگستری هم هستم. علاوه بر این‌ تحصیلات حوزوی هم دارم.

یکی از شاخص‌های امروز مشاوران املاک که خیلی اثرگذار است این است که آنها در حوزه حقوقی فعال باشند، علی‌رغم این‌که پیشنهاد بهتری هم به بنده شده بود، اما با توجه به علاقه و اعتقادی که به این حرفه دارم و این‌که باید یک تحول علمی در این شغل ایجاد شود مسئولیت این شغل را برعهده گرفتم و امیدوارم بتوانم تحول را عملیاتی کنم.

اما در مورد تغییر و تحول قیمت مسکن با توجه به این‌‌که یک جدول سینوسی بر تغییرات قیمت مسکن حاکم است در دهه‌های اخیر در ایران شاهد این هستیم که بعضا هر چهار تا پنج سال یکبار جهش نامتعارف قیمت را می‌بینیم. پس از آن وارد دوران رکود می‌شود و این رکود منجر می‌شود بعد دو سه سال دوباره با افزایش حجم معاملات روبه رو می‌شویم که با توجه به تورم اقتصادی شاهد افزایش قیمت مسکن هستیم.

بعد از سال 86 و افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن وارد رکود شدیم، تقریبا از سال 89 ثبات بازار قیمت را تجربه کردیم تا اینکه اواخر سال 91 شاهد جهش نامتعارف قیمت بودیم که در بهمن 91 به اوج رسید و قیمت‌ها در این ماه رشد زیادی داشت.

تسنیم: عامل این گرانی‌های مسکن چه بود؟

عقبایی: معمولا عوامل متعددی در افزایش قیمت مسکن نقش دارد و در دهه‌های مختلف مشترکاتی وجود دارد که در افزایش قیمت مسکن تاثیرگذار است هم می‌تواند مناقشات سیاسی منطقه‌ای باشد و هم می‌تواند تغییر و تحولات مسئولان کشوری باشد.

البته بحث نقدینگی، ارز، قیمت جهانی طلا، سیاست‌های کلان دولت، شهرداری،تغییر در تراکم، طرح تفصیلی، هجوم سرمایه‌ها و برخی نابسامانی‌ها و جوسازی برخی‌ها و سیاست‌های بانکی از جمله عوامل اثرگذار در افزایش قیمت بوده است. در سال‌های اخیر تقریباً همه اینها را داشته‌ایم.

*نقش‌آفرینی بانک‌ها در انفجار قیمتی مسکن سال 86/سیاست احمدی نژاد تاثیرگذار بود

تسنیم: به نظر می‌رسد بیشترین عامل افزایش قیمت، رشد تقاضا بوده است. البته در این بین بانک‌ها و تعدادی از دستگاه‌ها بخش عمده‌ای از سرمایه خود را وارد بازار مسکن کرده و به نابسامانی‌ها دامن زده‌اند، نقش اینها را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

عقبایی: نقش دستگاه‌های دولتی بعضا و خصوصا بانک‌ها در این افزایش قیمت‌ها بی‌تاثیر نبوده و همین الان اثرگذار است. با توجه به سیاست‌های بانکی دولت نهم و دهم و اعتقاد رئیس‌جمهور سابق که جلوی برخی تسهیلات بانک‌ها را گرفتند به جز تسهیلات بانک مسکن.

اوایل دولت نهم بانک‌ها تسهیلاتی را به مردم پرداخت می‌کردند که حتی تا 80 درصد ارزش ملک بود. رانت‌هایی به‌وجود می‌آمد و موجبات افزایش قیمت‌ها را فراهم می‌آورد، چراکه این تسهیلات به نیازمندان واقعی پرداخت نمی‌شد. برخی با نیت معاملات مکرر و سودجویی این تسهیلات را دریافت می‌گرفتند. دولت نهم و دهم از پرداخت این تسهیلات جلوگیری کرد و تسهیلات مسکن به افراد خاص اختصاص می‌یافت. یا به جهت این بود که وام‌های معمولی بانک مسکن بود و وام‌های دیگر را سایر بانک‌ها نمی‌پرداختند. این سیاست باعث شد تا بانک‌ها به حوزه معاملات مسکن ورود پیدا کنند. حتی برخی بانک‌ها هلدینگ‌های مسکن را راه‌اندازی و شرکت‌هایی را در کنار بانک ایجاد کردند و با این شرکت‌ها اقدام به ساخت‌ و ساز مسکن کردند.

حالا این‌که اگر واقعا بانک‌ها تولید مسکن را افزایش دهند خوب است، اما اگر نقش دلالی داشته باشند تولید یک الگوسازی در جهت افزایش قیمت داشته باشند مطمئنا از موجبات این است که سوداگری در بخش مسکن ایجاد کند. بعضا برخی بانک‌ها حتی پیشنهادات بیشتری را نسبت به ارقام فروشندگان در جهت خریداری ملک تجاری یا اداری ارائه می‌دادند.

اگر مثلا پروژه‌ای برِ خیابان برای فروش گذاشته می‌شد بانک با قیمت بالاتری این ملک را خریداری می‌کرد و این به گران شدن مسکن دامن زده و تبدیل به الگویی برای سایر فروشندگان می‌شد. نکته دیگر این‌که بعد از این اتفاق، بانک‌ها به حوزه ساخت‌وساز ورود کردند و خیلی از پروژه‌های ساختمانی یا متعلق بانک‌هاست یا این‌که بانک‌ها در آن سهام دارند. هجوم سرمایه ها به سمت و سوی ساخـت‌و ساز مسکن نه با رویکر تولید در جهت تامین مسکن افراد بلکه با رویکرد سودجویی خیلی به نفع بازار مسکن نبود.

تسنیم: یعنی تقاضاهای کاذب ایجاد کرده‌اند؟

عقبایی: بله، وقتی الگوی خرید یا فروش مردم را بالا ببرند به دلیل سودجویی در بازار مسکن هم اثرگذار خواهد بود.

*سرمایه گذاری در بازار مسکن امروز صرف نمی‌کند

تسنیم: آماری دارید از این‌که چقدر از معاملات بازار بر اساس تقاضای واقعی است؟ یعنی متقاضی با نگاه تجاری وارد بازار مسکن نشده است؟

عقبایی: از اوایل سال 92 حوزه سرمایه‌گذاری در بازار خریدو فروش مسکن کاهش پیدا کرده است. این کاهش همواره کمتر شده است، با توجه به وضعیت بازارهای دیگر مانند ارز، طلا و بورس، خوشبختانه بخشی از سرمایه‌هایی که در جهت سودجویی وارد بازار مسکن می‌شد و بیشتر رویکرد سرمایه‌ای داشتند، کمتر شده است.

افراد امروز کمتر با رویکرد سرمایه‌گذاری به سمت و سوی معاملات مسکن می‌آیند. همین یکی از دلایل کاهش حجم معاملات مسکن در سال‌جاری بوده است.

تسنیم: هر زمان معاملات رونق می‌گیرد بخش عمده آن به خاطر سرمایه‌گذاری است؟

عقبایی: بله، متاسفانه با توجه این‌که به مسکن با دید سرمایه‌ای نگریسته می‌شود و این‌که تناسبی بین عرضه و تقاضا ایجاد نشده تا مردم خود را در این بخش بی نیاز ببینند. از سوی دیگر در حوزه‌های دیگر انگیزه‌ها و سود تعریف شده‌ای که از سرمایه‌ها تعریف می‌شود بعضی مواقع از بازار مسکن عقب‌تر است باعث می‌شود حوزه مسکن را به‌عنوان حوزه سرمایه‌گذاری انتخاب کنند. چون این بخش را مطمئن‌تر می‌بینند و در میان مدت و دراز مدت و بعضی از زمان‌ها در کوتاه مدت این حوزه را برای سرمای‌گذاری رصد می‌کردند.

اما از سال 92 این انگیزه خیلی کمتر شده است و معمولا کسانیکه برای سرمایه‌گذاری وارد بازار مسکن می‌شود در بازه زمانی 2 تا 3 ماه سرمایه‌ خود را جابجا می‌کنند. مثلا ملکی را می‌خرند و با سود 10 تا 15 درصد به فرد دیگری می‌فروشند و معاملات مکرر در حوزه سرمایه‌گذاری صورت می‌گیرد و  موجبات افزایش قیمت را هم فراهم می‌آورد.

*مشاوران املاک سودی از گرانی مسکن نمی‌برند

تسنیم: در سال 86 که افزایش قیمت‌ها روی داد چالش‌هایی بین اتحادیه مشاوران املاک و وزیر وقت مسکن ایجاد شد و بحث‌هایی مطرح می‌شد مبنی بر این‌که مشاوران املاک در گران شدن مسکن دست دارند.

عقبایی: واقعیت این است که مشاوران املاک هیچ نقشی در افزایش قیمت مسکن ندارند، البته هیچ وقت این صحبت تیتر نمی‌شود. یکی از دلایلی را که می‌تواند یک مشاور املاک به افزایش قیمت دامن بزند، انگیزه مالی است. ولی نرخ کارمزد مشاوران املاک که نرخ مشخص و مصوبی است در شهر تهران در حوزه خرید و فروش تا 30 میلیون تومان نیم درصد، از 30 تا 50 میلیون تومان 75صدم درصد است، از 50 تا 100 میلیون تومان نیم درصد و از 100 میلیون تومان به بالا 25 صدم درصد از هر طرفین معامله دریافت می‌شود.

تسنیم: این نرخ از چه سالی تعیین شده است؟

عقبایی: از سال 77 همین نرخ است و هیچ تغییری نکرده است. در حوزه اجاره هم معادل یک چهارم اجاره ماهانه از هر طرف دریافت می‌شود. در رهن هم یک میلیون تومان 30 هزار تومان در نظر گرفته می‌شود. این نرخ‌گذاری لازم‌الاجراست و 14 سال است که تغییر نکرده است. مشاوران املاک اگر بخواهند اثر روانی یا واقعی در افزایش قیمت مسکن داشته باشند قاعدتا به دلیل سودی است که بابت کمیسیون دریافت کنند.

کسانیکه این موضوع را مطرح می‌کنند می‌گویند مشاوران املاک به دلیل این‌که کمیسیون آنها با مبلغ ثمن معامله ارتباط دارد پس انگیزه بیشتری برای گران فروختن ملک دارند. اما واقعیت این است که این‌گونه نیست. برای شما یک مثال کاربردی می‌زنم. تصور کنیم یک واحد آپارتمانی در تهران مثلا 100 میلیون تومان است کمیسیون این آپارتمان 550 هزار تومان از خریدار و 550 هزار تومان از فروشنده است. یعنی یک میلیون و 100 هزار تومان.

حالا مشاور اگر بخواهد به گرانی دامن بزند، قاعدتا بیشتر از 20 درصد نمی‌تواند روی ملک اثر بگذارد. چون خریدار با بررسی وارد بازار شده و با مولفه‌های ملک و مبانی قیمت آشناست و عقل دارد و نمی‌آید ملک را بیشتر از 20 درصد گرانتر بخرد. یک ملک 100 میلیونی مشاور املاک نمی‌تواند 150 میلیون تومان بفروشد. اگر ملک 100 میلیونی را 120 میلیون تومان بفروشد کمیسیون مشاور املاک از 550 هزار تومان به 600 هزار تومان افزایش می‌یابد. بنابراین انگیزه اقتصادی برای مشاور املاک وجود ندارد.

*تاثیر مشاوران املاک در گرانی مسکن بیش از 20درصد نیست

تسنیم: در برخی مواقع نیز قیمت ملک در یک سال چند برابر می‌شود؟

عقبایی: قیمت ملک در پروسه زمانی 6 ماهه دو برابر شده، دست مشاور املاک نیست و حوزه‌های مختلف اقتصاد در این گرانی تاثیرگذار است. اگر مشاور املاک بخواهد اثر شغلی خودش را در افزایش قیمت مسکن داشته باشد بیشتر از 20 درصد نیست.

مهم‌تر این‌که در فرهنگ کشورمان، خریداران و فروشندگان آنقدر روی اعداد و ارقام حساس هستند که بعضی مواقع در معامله 500 میلیون تومانی با 5 میلیون بالا یا پائین معامله جوش نمی‌خورد.  پس مطمئنا مشاوران املاک به‌دنبال جوش دادن معامله است و نمی‌آید به خاطر 50 هزار تومان اصل معامله را به خطر بیاندازد.

انگیزه عاقلانه‌ای در این بحث وجود ندارد. در مجموع هر چه نوسان قیمت‌ها افزایش می‌یابد، حجم معاملات کم می‌شود و کسب و کار مشاوران املاک نیز کاهش می‌یابد.

تسنیم: حجم معاملات در حال حاضر چه میزانی است؟

عقبایی: آمار را همراه ندارم، اما آمار دقیق را تا پایان آذر دارم که نسبت به مدت سال گذشته آمار معاملات کاهش یافته است و حجم معاملات حدود 30 درصد کاهش دارد.

تسنیم: چند درصد مشاوران املاک در بازار مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند؟

عقبایی: آمار دقیقی در این رابطه نداریم، اما مشاوران املاکی هستند که سرمایه‌هایی دارند و هم در حوزه ساخت و ساز و هم خرید و فروش فعال هستند.

اگر به سابقه مشاوران املاک بر‌گردیم یعنی سال 1342 که سال تاسیس اتحادیه است، بیشتر معماران مشاور املاک بودند. یعنی معماران دفتری با نام بنگاه داشتند که در آن املاک خودشان را می‌فروختند.

تسنیم: الان هم از این اسم استفاده می‌شود.

عقبایی: بنگاه اسم قشنگی است ولی اسم زیبنده برای این شغل دلالی است. البته دلالی در مواقعی به‌عنوان یک لغت منفی استفاده شده است. لغت دلالی در سال 1316 در قانون تجارت آمده است، هیچ شغلی قانون نداشته ولی دلالی قانون داشته است. قانونگذار در قانون تجارت برای دلال حق‌العمل دیده است.

دلال یعنی این‌که دلیل بیاورد و طرفین را قانع به انجام معامله کند. به همین دلیل خیلی از مشاوران املاک در تابلوهای خود می‌نویسند «دلالی». در هر صورت مشاوران املاک الان بیشتر به‌عنوان مشاور شناخته می‌شوند.

*2000 مشاور املاک غیرمجاز در تهران داریم

تسنیم: تهران چه تعداد مشاوران املاک دارد؟

عقبایی: حدود 12 هزار مشاور املاک دارای پروانه کسب در تهران فعالیت می‌کنند.

تسنیم: چه تعداد مشاور املاک غیرمجاز دارید؟

عقبایی: حدود 2000 مشاور املاک غیرمجاز نیز در تهران فعالیت می‌کنند.

تسنیم: این مشاوران املاک را شناسایی کرده‌اید؟

عقبایی: بر اساس ماده 27 نظام امور صنفی از 21 مهرماه 92 که اتحادیه را تحویل گرفته‌ام تا امروز 500 واحد صنفی برای اعمال قانون به اداره اماکن معرفی شده‌اند.

تسنیم: این 500 واحد در چه وضعیتی قرار دارند؟

عقبایی: برخی از این واحدها اعمال قانون شده‌اند و روند اداری برخی در حال انجام است. البته تعدادی هم در حال تشکیل پرونده هستند. یعنی طبق قانون نظام صنفی به این واحدها اخطار می‌دهیم و 15 روز برای تشکیل پرونده مهلت دارند.

تسنیم: فعالیت این واحدها چگونه است؟

عقبایی: با توجه به این‌که این واحدها کد رهگیری ندارند به مشاوران املاک دارای این کد مراجعه می‌کنند. در این راستا اعلام کرده‌ایم با هر واحد صنفی مشاور املاک دارای پروانه کسب که برای واحدهای فاقد پروانه کسب کد رهگیری بگیرد برخورد قانونی می‌کنیم و سایت آنها را می‌بندیم.

بر این اساس از 18 دیماه به مدت یکماه طرح ضربتی برخورد با مشاوران املاک فاقد پروانه کسب توسط اتحادیه مشاوران املاک تهران با همکاری اداره اماکن اجرایی شده است. متولی این برنامه اتحادیه مشاوران املاک تهران است و از طریق بازرسان اتحادیه این طرح اجرا می‌شود.

اداره اماکن در اجرای این طرح با اتحادیه همکاری می‌کند. این طرح به‌صورت منطقه‌ای اجرا می‌شود و بر اساس برنامه‌ریزی صورت گرفته تیم بازرسان اتحادیه، مشاوران املاک فاقد پروانه را اعمال قانون می‌کنند.  طرح ضربتی برخورد با مشاوران املاک فاقد پروانه کسب شهر تهران شامل مراحل شناسایی، برخورد، اقدام، ارسال پرونده و اعمال قانون است.

تسنیم: این 5 مرحله چقدر زمان می‌برد؟

عقبایی: با توجه به جلساتی که با اداره اماکن عمومی برگزار شده آنها قول داده‌اند در کمتر از یک‌ماه مشاوران املاک فاقد پروانه اعمال قانون شوند. البته در گذشته این کار زمان‌بر بود و اماکن اقدام نمی‌کرد، اما در طرح ضربتی اداره اماکن قول مساعد برای اعمال قانون کمتر از یک ماه را داده است.

تسنیم: اگر مشاوران املاک بدون پروانه بخواهند به‌صورت قانونی فعالیت کنند، گرفتن جواز کسب چقدر زمان می‌برد؟

عقبایی: این امر بستگی به پیگیری‌های مشاور املاک دارد و 50 روز تا 4 ماه کسب جواز زمان می‌برد.

*اتحادیه املاک تهران سهمی از درآمد کد رهگیری نمی برد

تسنیم: در کد رهگیری چه مبلغی بابت معاملات از مشاوران املاک دریافت می‌شود؟

عقبایی: کد رهگیری طرح خیلی خوبی است و در جهت جلوگیری از معاملات مکرر و کلاهبرداری عملیاتی شد. اتحادیه مشاوران املاک مبلغی را دریافت نمی‌کند. یک تعریفی شده بود از قبل که اتحادیه کشوری که وجود داشته –که البته در قانون جدید نظام صنفی دیده نشده- در خرید و فروش مبلغ 8 هزار تومان و قرارداد اجاره هم 1000 تومان از مشاور املاک دریافت می‌شود.

تسنیم: با توجه به این‌که در قانون جدید نظام صنفی امور صنفی اتحادیه کشوری وجود ندارد، تکلیف مبالغ مربوط به کد رهگیری چه می‌شود؟

عقبایی: باید ببینیم مسئولان چه تصمیمی در این رابطه می‌گیرند.

تسنیم: در قبال این مبالغ چه خدمتی به مشاروان املاک ارائه می‌شود؟

عقبایی: زمانی که این اتفاق افتاد در حوزه خرید و فروش 10 هزار تومان از مشاوران املاک دریافت می‌شد و در بخش اجاره 4000 تومان. سامانه‌ای که طراحی شده به نام سامانه اطلاعات املاک و مستغلات کشور بابت خدماتی که می‌دهد هزینه‌های زیادی در زمان شکل گیری داشت و امروز شرکت راهبر این سامانه را مدیریت می‌کند هزینه‌ها زیادی دارد و تامین این هزینه‌ها از راه اخذ مبالغ 8 و یک‌هزار تومان دریافت می‌شود.

تسنیم: مشخص نیست که این مبالغ کجا هزینه می‌شود؟

عقبایی: این پول‌ها را اتحادیه کشوری می‌گیرد. این اتحادیه نیز از مبالغ حدود درصدی را به اتحادیه شهرستان‌ها اختصاص می‌دهد. درصد دیگری را به شرکت راهبر می‌دهند و درصدی هم متعلق به اتحادیه کشوری و اداره پست پرداخت می‌شود.

با توجه به این‌که در قانون جدید اتحادیه کشوری دیده نشده وزارت صنعت باید تصمیمی در این رابطه بگیرید. در قانون قبلی نظام امور صنفی تشکیل اتحادیه کشوری مشاوران املاک پیش‌بینی شده بود اما در قانون جدید این اتحادیه دیده نشده است. حالا باید ببینیم با توجه به این‌که این اتحادیه دیگر وجود خارجی ندارد مسئولان چه تصمیمی اتخاذ می‌شود.

تسنیم: اما آقای قلی‌خسروی گفته که انتخابات اتحادیه کشوری تا سه ماه آینده برگزار می‌شود؟

عقبایی: هنوز وزارت صنعت تصمیمی در این رابطه اتخاذ نکرده است.

*مالیات ارزش افزوده قانون است، باید پرداخت

تسنیم: نظر شما در رابطه با مالیات بر ارزش افزوده در صنف مشاوران املاک چیست؟

عقبایی: مالیات بر ارزش‌افزوده مصوبه مجلس است. یعنی در این‌که در کشوری مانند ایران که تک محصولی هستیم و بخش زیادی از بودجه تابع نفت است، رویکرد کلان دولت این بوده که از راه‌های دیگری بودجه را تامین کند. یکی از این راه‌ها تامین منابع دولت از طریق مالیات است و یکی از مالیات‌ها، مالیات بر ارزش افزوده است. این مالیات مصوبه مجلس شورای اسلامی است و هر مصوبه‌ مجلس که به تائید شورای نگهبان هم رسیده باشد قاعدتا برای دستگاه‌های مربوطه لازم‌الاجراست.

شایعاتی پارسال مطرح شد که قانون مالیات بر ارزش‌افزوده مشاوران املاک باطل شده. ما موافق این بودیم، اما واقعیت این است که این مسئله قابل اجرا نیست. چراکه قانونی که مصوبه مجلس است، دیوان عدالت اداری نمی‌تواند آنرا ابطال کند. قوانین و دستورالعمل‌هایی که اداره‌ها، دستگاه‌ها و وزارتخانه‌ها صادر می‌کنند که مغایر با اصل قانون باشد دیوان عدالت اداری صلاحیت ورود و دستور موقت مبنی بر بخشنامه یا آئین‌نامه را دارد.

تسنیم: دیوان عدالت اداری این کار را کرده است؟

عقبایی: خیر، دستور موقتی را مبنی بر توقف تفاهمنامه مالیاتی بین اتحادیه مشاوران املاک و سازمان امور مالیاتی را صادر کرد و بعد هم همان شعبه دیوان عدالت اداری این دستور موقت را نقض و اعلام کرد باید مشاوران املاک مالیات بر ارزش افزوده را پرداخت کنند.

تسنیم: این تفاهمنامه برای چه بود؟

عقبایی: بر اساس قانونی که مجلس آنرا تصویب کرده بود مشاوران املاک باید مالیات بر ارزش افزوده را پرداخت می‌کردند. برای نحوه اجرای این مصوبه در اداره دارایی حاضر شدیم. دوستان در سازمان امور مالیاتی گفتند که یک سری فاکتور می‌دهیم و شما مکلف هستید بر اساس این فاکتورها مالیات را اخذ و به ما پرداخت کنید. گفتیم رسید و فاکتورهای شما را قبول نداریم و تفاهمنامه در این رابطه امضا شد که ملاک دریافت مالیات بر ارزش افزوده از مشاوران املاک مبلغ کمیسیونی باشد که در قراردادهای مبایعه نامه و اجاره نامه تنظیم می‌کنند. یعنی پائین مبایعه نامه و اجاره‌نامه رقمی را می‌نوسیند که به‌عنوان کمیسیون دریافت می‌کنند و مشاوران املاک از فاکتور دارایی استفاده نکنند. این موضوع تفاهمنامه ما با سازمان امور مالیاتی در جهت حفظ منافع صنف هم بود. سازمان امور مالیاتی ممکن بود مالیات بر ارزش افزوده را بر اساس تعرفه از مشاوران بگیرد.

تسنیم: یکی از شرایط دریافت مسکن مهر 5سال ساکن تهران بودن و اجاره نشینی بود.ولی مشاوران املاک متعددی در این باره تخلف کردند و اجاره نامه های صوری دادند.

عقبایی: قراردادهای اجاره که وزارت راه می‌خواست قاعدتا به قبل برمی‌گشت. مشاوران املاکی که بیاید یک قرارداد صوری تنظیم کند در جهت سوء استفاده مانند ثبت‌نام در مدرسه، اخذ وام و یا مسکن مهر باشد مرتکب تخلف صنفی شده و برخورد لازم با این مشاور صورت می‌گیرد.

این کار جعل سند است. در پروسه‌های قبل هم کد رهگیری وجود نداشته است و قاعدتا مشاوران املاک مکلف هستند بر اساس قوانین کاری قراردادی که امروز انجام می‌دهند همان روز کد بگیرند. اگر اثبات شود و کسی مدعی باشد این مسائل را پیگیری می‌کنیم و با آن برخورد می‌شود.

*قیمت مسکن امسال تا 40درصد هم کاهش داشت

تسنیم: قیمت‌ها امسال چگونه بوده است؟

عقبایی: از ابتدای سال 92 شاهد رکود قیمت‌ها در بازار مسکن بودیم. در فروردین ماه شاخص معاملات کم بود و در مجموع امسال بیشترین حجم معاملات در اردیبهشت انجام شد و از این ماه به بعد از نظر تعداد معاملات روند کاهشی داشته‌اند. پیش‌بینی می‌شد پس از انتخابات مسکن رونق می‌گیرد. رونق هم به معنی گرانی نیست و به مفهوم افزایش معاملات است. اما این اتفاق نیفتاد.

پیش‌بینی می‌شد که در تابستان حجم معاملات افزایش می‌یابد، اما باز هم این پیش‌بینی درست از آب درنیامد و رکود همچنان ادامه داشت. رکود حتی از اواخر خردادماه و اوایل تیرماه توام با کاهش قیمت مسکن بود. در بعضی ماه‌ها تا 40 درصد کاهش قیمت در مقایسه با بهمن 91 داشتیم و به‌طور میانگین امسال حدود 20 درصد کاهش قیمت مسکن را در تهران شاهد بوده‌ایم.

تسنیم: پیش‌بینی شما درباره قیمت مسکن؟

عقبایی: وضعیت بازار مسکن با توجه به این‌که قیمت‌ها تقریبا به کف نسبی رسیده بود و همچنین این‌که انتظار سپری شده بود، معتقد بودیم از اوایل مهرماه حجم معاملات افزایش یابد. اما حجم مراجعات افزایش یافت، معمولا در پروسه خرید مسکن باید اول حجم مراجعات را بسنجیم و پیش‌بینی کنیم که آیا حجم معاملات افزایش می‌یابد. چراکه پروسه زمانی خرید مسکن کالایی نیست که امروز وارد شوید و آمار روزانه بگیرید.

این پروسه یک تا سه ماه زمان می‌برد. پیش‌بینی‌ها این بود که با توجه به حجم مراجعات در مهرماه شاهد افزایش حجم معاملات خواهیم بود. اما با توجه توافقات ژنو و کاهش نرخ طلا یک امیدی در دل مردم ایجاد شد که با این کاهش‌ها موجبات کاهش قیمت مسکن هم فراهم می‌شود.

تسنیم: یعنی مردم همچنان منتظر کاهش قیمت‌ها هستند؟

عقبایی: بله، حجم معاملات ما در آبان‌ماه کمتر از مهرماه بود که نتیجه همان انتظار مردم بود. در وضعیتی کنونی قیمت‌ها به ثبات نسبی رسیده است و کاهش قیمت مسکن را تا پایان سال حدود 10 درصد پیش‌بینی می‌کنم.

این رقم به این مفهوم است که با توجه به کمبود تقاضا و عرضه فراوان افرادی که قصد فروش دارند اگر یک خریدار واقعی پیدا شود مطمئنا فروشندگان املاک 10 تا 15 درصد تخفیف می‌دهند. در مجموع تا پایان سال بازار مسکن یک ثبات نسبی توام با کاهش قیمت را خواهیم دید.

تسنیم: آزادسازی مسکن مهر چه تاثیری در بازار خواهد داشت؟

عقبایی: واقعیت این است که در شهرهای بزرگ خیلی مسکن مهر برای عرضه نداریم. اثراتی که تولید مسکن در پرند و پردیس داشت خیلی در اقتصاد مسکن پایتخت اثرگذار نبود. درست است که خیلی از اقشار آسیب پذیر به این سمت و سو رفتند، اما افرادی هم این واحدها را تبدیل سرمایه کردند و آنها را اجاره دادند و در تهران مستاجر هستند.

بنابراین مسکن مهر در شهرهای بزرگ به‌عنوان عرضه مسکن اثرگذار که موجبات بر هم ریختن توازن بین عرضه و تقاضا باشد، نیست. مطمئنا اثری محسوسی در کاهش قیمت یا افزایش قیمت بازار ندارد. عده‌ای معتقدند آزادسازی معاملات مسکن مهر باعث گرانی مسکن مهر می‌شود.

قبلا با توجه به این‌که معاملات مسکن مهر به‌صورت غیرقانونی و وکالتی انجام می‌شد، فقط بار حقوقی و بعضا کلاهبرداری‌ها، معاملات مکرر که موجبات افزایش بار حقوقی برای مراجع قضایی را به دنبال داشت. آزادسازی به شفاف‌سازی معاملات کمک می‌کند و باعث می‌شود معاملات مکرر از بین برود. نباید فراموش کنیم مالکیت در اسلام محترم است و باید فضایی ایجاد شود تا این افراد بتوانند ملک خود را معامله کنند. این مسئله باعث گردش مالی و رونق اقتصاد می‌شود، به نظرم نقش به‌سزایی در تغییر قیمت مسکن ندارد.

*گزارشی از تخلف مشاوران املاک پردیس نداشته ایم

تسنیم: در خصوص تخلفات بنگاه‌های املاک پردیس گزارش‌ها و گلایه‌های زیادی می‌شود؟

عقبایی: این را از چه کسی شنیده‌اید؟

تسنیم: مدیرعامل شرکت عمران پردیس گلایه‌های زیادی در خصوص تخلفات بنگاه‌های املاک این شهر دارد و می‌گوید اتحادیه مشاوران املاک توجهی به این مسئله ندارد.

عقبایی: در اتحادیه کمیسیون رسیدگی به شکایت داریم و خوشبختانه مراجعاتی در حوزه پردیس نداریم. چرا که خروجی این انتظارات جایی قابل مشاهد است. بیشتر افرادی هستند که معاملات سرپایی انجام می‌دهند. حدود 300 مشاور املاک در حوزه پردیس، بومهن و جاجرود داریم.

تسنیم: زیاد نیست این تعداد؟

عقبایی: خیر، با توجه به جمعیت انبوهی که در آنجا وجود دارد این تعداد کم نیز هست. در مجموع مراجعاتی در این‌باره نشده و کمترین مراجعات را در این حوزه‌ها داریم. تخلفاتی که معمولا صورت می‌گیرد به واسطه افرادی است که فضای تخلف برای آنها فراهم است. افرادی هم وارد این بازار می‌شوند که دانش کمی را دارند که موجبات  طرح  حقوقی زادی در محاک را به وجود می‌آورد.

تسنیم: در بحث مسکن مهر می‌گفتند که معاملات غیرقانونی است، اما در پردیس خرید و فروش انجام می‌شود چرا که هر سه طرف به این کار راضی هستند.

عقبایی: مشاوران املاک را در همان زمان از این کار منع کرده بودیم و انجام نمی‌دادند. اگر هم انجام می‌دادند، تخلف بود و بعضا واحدهای فاقد پروانه این کار را می‌کردند. ولی واقعیت این است که چیزهایی نیاز جامعه است و قانون باید به‌گونه ای تدوین شود که قابلیت اجرایی داشته باشد. خیلی از قوانین در ایران که تصویب می‌شود به دلیل آن که واقعیت‌ها را در آن لحاظ نمی‌کنند اجرایی نمی‌شود.

باید ببنیم مردم با ممنوعیت خرید و فروش مسکن مهر دیگر واحدهای این طرح را معامله نمی‌کنند. باید سازوکاری تعریف شود تا علاوه بر معامله واحدها موجبات سوءاستفاده‌های احتمالی فراهم نشود.

تسنیم: برای مسکن مهر کد رهگیری صادر نمی‌کنید؟

عقبایی: برای هر معامله‌ای در کشور می‌توانیم کد رهگیری صادر کنیم. اگر شرایط قانونی را داشته باشد و بدون سند هم باشد. واحدهای فاقد سند در کشور وجود دارد، بخش زیادی از زمین‌های کشاورزی سند ندارند و به لحاظ خرید و فروش مشکلی ندارند.

تسنیم: در مورد مسکن مهر چه؟

عقبایی: تا زمانی که رسما اعلام نشود متقاضیان حق واگذاری مسکن مهر دارند، مشاوران املاک حق گرفتن کد رهگیری را ندارند.

تسنیم: اما آقای خسروی-رئیس اتحادیه کشوری مشاوران املاک سابق - گفته که مشاوران املاک خرید و فروش مسکن مهر را با کد رهگیری انجام می‌دهند؟

عقبایی: ایشان گفتند، ولی قاعدتا قوانینی داریم. بنده آدم قانونمندی هستم و باید قوانین لحاظ شود. درست که مالکیت در اسلام محترم است، وقتی ملکی در رهن بانک است قاعدتا می‌توان روی این ملک معامله کرد و کد رهگیری گرفت، اما این کار تخلف است.

تسنیم: خسروی در مصاحبه با تسنیم گفته شما در دوره قبل انتخابات هیات مدیره اتحادیه نفر دوم شدید، اما به دلیل بد رفتاری شما را نفر آخر کرده است. این بد رفتاری شما چه بوده است؟

عقبایی: اول این‌که بنده همیشه سعی کرده‌ام با توجه به این‌که زی طلبگی دارم اخلاق را در محور کارم قرار دهم. از این رو هیچ وقت با کسی بد رفتاری و بد خلقی نداشته باشم. در هر صورت در بدو ورود بنده به هیات مدیره از سال 82 با آقای خسروی اختلافات نظراتی داشتیم. اختلاف سلایقی هم در مدیریت داشتیم که این یک مسئله طبیعی است. در هر مدیریتی ممکن است افراد در کنار هم باشند اما اختلاف نظر داشته باشند. در اجرای کارها با وی اختلاف نظر داشتم.

در دوره قبل که بنده رای دوم هیات مدیره را کسب کرده بودم کم لطفی به من شد. اما به بد رفتاری بنده ارتباطی نداشته و هیچ بداخلاقی نداشتم. شاید ایشان هراس رقابتی را انگیزه‌ای برای خودش داشته است. در مورد اقای خسروی و هیچ کس دیگری هم بدرفتاری نداشته‌ام و منبعد هم نخواهم داشت. متاسفانه در برخی مواقع در فضای انتخابات بعضی‌ها دوست دارند رقبای خودشان را با بعضی از کلمات و چیزها از گردونه خارج کنند که مسئله طبیعی است.

تسنیم: این‌که آقای خسروی گفته بنده عقبایی را آخر کردم یعنی چه؟

عقبایی: آخر خیر، در هیات مدیره افراد چینش دارند. یعنی رئیس، نایب رئیس، دبیر، خزانه دار و بارزس همه عضو مدیره هستند.

تسنیم: این مسئله  جزو اختیارات آقای خسروی بود؟

عقبایی: خیر، جزو اختیارات هیات مدیره است در این‌باره رای داده‌اند. البته ایشان تصور کردند که خودش نخواسته این اتفاق بیفتد.

تسنیم: در انتخابات اخیر نیز آقای خسروی گفته خودم خواستم آقای عقبایی رئیس اتحادیه شود؟

عقبایی: وی فقط یک رای داشت.

تسنیم: ولی آقای خسروی به‌گونه‌ای حرف زده که اگر وی نمی‌خواستند شما اصلا رئیس نمی‌شدید؟

عقبایی: انتخاب افراد در هیات مدیره دست همه اعضاست و همه اعضا باید در انتخابات هیات مدیره شرکت کنند. از سوی دیگر اعضای هیات مدیره شخصیت محترم و مستقلی دارند و با رای همه اعضا انتخاب شده‌اند. بنده با 7 رای انتخاب شدم و ایشان هم یک رای داشته که به بنده رای داده است.

تسنیم: هنوز اتحادیه کشوری مستاجر اتحادیه تهران است؟

عقبایی: بود، الان دیگر نیست.

تسنیم: از چه زمانی دیگر مستاجر شما نیستند؟

عقبایی: از مهرماه.

تسنیم: کجا رفتند؟

عقبایی: ساختمان جداگانه را برای اتحادیه گرفته‌اند.

تسنیم: تا قبل از مهرماه به اتحادیه تهران اجاره پرداخت می‌شد؟

عقبایی: خیلی وارد جزئیات شده‌اید. بله مبالغی را می‌دادند.

تسنیم: این اجاره به چه کسی پرداخت می‌شد؟

عقبایی: از این جیب به اون جیب بوده.

تسنیم: شما بنگاه املاک دارید؟

عقبایی: بله.

تسنیم: چندتا؟

عقبایی: دو سه تا بنگاه در تهران دارم.

تسنیم: چند نفر در این بنگاه‌ها مشغول به کار هستند؟

عقبایی: متفاوت است. در بعضی تعداد افراد بالای 20 نفر و در بعضی کمتر است.

تسنیم: متوسط حقوقی که به این افراد پرداخت می‌شود چه میزانی است؟

عقبایی: به جز منشی و آبدارچی به کسی حقوق نمی‌دهیم. مشاورانی که در دفاتر املاک کار می‌کنند به‌صورت پورسانتی و درصدی است. به منشی و آبدارچی زیر یک میلیون تومان حقوق پرداخت می‌شود.

تسنیم: مشاوران شما چقدر درآمد دارند؟

عقبایی: درآمد مشاوران بستگی به معاملات دارد و از بین 37 تا 40 درصد.

تسنیم: بنگاه‌های شما در چه مناطقی قرار دارند؟

عقبایی: بگذریم.

تسنیم: مدل اتومبیلتان؟

عقبایی: از سال 1387 تا امروز یک دستگاه ماکسیما سفید رنگ را دارم.

تسنیم: مستاجر که نیستید؟

عقبایی: خیر، در شهرک غرب خانه‌ دارم.

تسنیم: چند متر؟

عقبایی: 150 متر.

تسنیم: آپارتمان؟

عقبایی: بله.

تسنیم: ارزش آن؟

عقبایی: متری 10 میلیون تومان. یعنی یک میلیارد و 500 میلیون تومان.

تسنیم: با چه قیمتی و چه زمانی این آپارتمان را خریدید؟

عقبایی: قبل از رئیس شدن این آپارتمان را در سال 91 خریدم.

تسنیم: با چه قیمتی؟

عقبایی: متری حدود 10 میلیون تومان

تسنیم: قبل از سال 91 مستاجر بودید؟

عقبایی: بله.

تسنیم: کجا؟

عقبایی: شهرک غرب.

تسنیم: چقدر اجاره می‌دادید؟

عقبایی: 75 میلیون تومان پول پیش و ماهانه یک میلیون تومان اجاره.

تسنیم: چند متری؟

عقبایی: تقریبا 120 متر.

تسنیم: شغل اصلی شما؟

عقبایی: مشاور املاک هستم و به این شغل هم افتخار می‌کنم. سابقه مشاور املاک هم در خانواده‌ام بیش از نیم قرن است.

تسنیم: چند مشاور املاک خانم در تهران دارید؟

عقبایی: حدود 600 مشاور خانم داریم. مشاوران املاک خانم حق دریافت پروانه کسب دارند و فقط باید مباشر مرد داشته باشند.

گفت وگو از بهمن نظری و صمد حسن نیا

انتهای پیام/