اثر کاهش نرخ سود بر بخش مسکن

به گزارش گروه "رسانه‌ها" خبرگزاری تسنیم، «اثر کاهش نرخ سود بر بخش مسکن»عنوان سرمقاله روزنامه دنیای اقتصاد به قلم حامد مظاهریان است که در آن می خوانید؛

در ادبیات کلان اقتصادی نرخ سود بانکی به عنوان یکی از ابزارهای نظام پولی در راستای تحقق اهداف کلان اقتصادی مشتمل بر کنترل تورم و رشد اقتصادی به حساب می آید. این متغیر می تواند مستقیما توسط مقام پولی یا غیرمستقیم و از طریق تحولات بازار پول به ایفای نقش بپردازد. با توجه به تورم 7/ 34 درصدی سال 1392، سیاست افزایش نرخ سود بانکی توسط بانک مرکزی اتخاذ شد با این رویکرد که بخشی از نقدینگی قابل ملاحظه در گردش اقتصاد را از سایر بازارها جمع و آثار تخریبی آن را بر بازار تمامی دارایی ها، کنترل کند.

با توجه به کاهش نرخ تورم به 6/ 15 درصد در سال 1393 و انتظار تداوم این حرکت در سال جاری، اکنون مقام پولی با هدف بهبود رشد اقتصادی و استمرار کاهش تورم، سیاست کاهش نرخ سود بانکی را مورد توجه قرار داده است.

از دیدگاه تولیدی، نرخ سود بانکی یکی از اقلام هزینه های تولید است که با کاهش آن قیمت تمام شده محصول کاهش می یابد و از این طریق منجر به کاهش نرخ تورم می شود. از سوی دیگر در دیدگاه نظری با کاهش نرخ سود بانکی، تقاضا برای اخذ تسهیلات به منظور افزایش سرمایه گذاری افزایش یافته و از این نظر منجر به افزایش رشد اقتصادی نیز خواهد شد. تقاضا برای افزایش سرمایه گذاری در چنین شرایطی به معنای کاهش تمایلات عمومی برای حفظ سپرده های بانکی و کاهش جذابیت سپرده پذیری بانک ها خواهد بود.

اما اینکه خروج سپرده ها از بانک ها به افزایش سرمایه گذاری و در نتیجه رشد اقتصادی منجر شود بستگی به حساسیت سرمایه گذاری نسبت به نرخ سود بانکی در هر کشور دارد. براساس تجربیات گذشته، در فضای اقتصادی ایران حساسیت سرمایه گذاری نسبت به نرخ سود بانکی پایین است؛ بنابراین تنها با کاهش نرخ سود بانکی نمی توان انتظار افزایش حجم سرمایه گذاری در کشور را داشت بلکه باید فضای ایمن و قابل اتکایی برای دوره بلندمدت در اقتصاد کشور نیز ایجاد کرد.

بر این اساس در صورت کاهش قابل ملاحظه و معنادار نرخ سود سپرده های بانکی و به تبع آن کاهش جذابیت سیستم بانکی در جذب و حفظ نقدینگی، به ویژه در شرایطی که همچنان اقتصاد از نرخ تورم دو رقمی رنج می برد، منابع مالی برای حفظ ارزش خود و استفاده از ظرفیت های سوددهی در سایر بازارهای مالی و دارایی به دنبال انتخاب بازار مناسب، از بانک های دولتی و خصوصی خارج خواهد شد. پس انداز کننده با مقایسه بازده دارایی ها (بهره، سود و نرخ تورم) و الگوی ریسک پذیری اش دست به انتخاب و انتقال دارایی های خود به یکی از بازارهای ارز، طلا، مسکن و سایر کالاهای بادوام می زند.

در شرایط کنونی (تا 3 ماه آینده) که توافق های اولیه در مساله هسته ای صورت پذیرفته، ولی هنوز منابع ارزی به کشور وارد نشده و درآمدهای نفتی به واسطه کاهش قیمت نفت کاهش یافته است، چشم اندازی برای نوسانات شدید نرخ ارز وجود ندارد و بازار ارز نمی تواند مأمن مناسبی برای جذب این منابع مالی باشد.

از سویی با توجه به محدودیت موجود در بازار سرمایه و پیش بینی رشد قابل ملاحظه شاخص کل بورس، در صورتی که نرخ سود سپرده های بانکی به اندازه ای کاهش یابد که نرخ واقعی سود سپرده ها منفی شود، جهت گیری پس اندازها به سمت بازار دارایی های غیرمنقول مانند مسکن خواهد بود. از ابتدای اجرای قانون بانکداری بدون ربا (سال 1364) همواره شدت افزایش سپرده های بلندمدت بیشتر از افزایش نقدینگی بوده است. تا پایان سال 1388 یعنی قبل از شدت تحریم های اقتصادی حجم نقدینگی 261 1 برابر شد در صورتی که حجم سپرده ها حدود 325 2 برابر شده بود. این در شرایطی است که از سال 1389 تا 1391 حجم نقدینگی 56/ 1 برابر و حجم سپرده های بلندمدت نیز تقریبا مشابه با نقدینگی و معادل 54/ 1 برابر شده است. بررسی این آمار به خوبی بیانگر آن است که در فاصله سال های تحریم اقتصادی و وجود تحرکات نوسانی سودآور در سایر بازارهای دارایی زودبازده مانند طلا و ارز، این بازارها جذب کننده منابع مالی بخش خصوصی به جای بانک ها بوده است.

نحوه رفتار اقتصادی بخش خصوصی در انتقال منابع به سمت بازارهای سودآور، پس از 3 ماه آتی، با انعقاد و اجرایی شدن توافق سیاسی با غرب، برای سیاست گذاران اهمیت می یابد؛ زیرا ورود ارزهای خارجی و تسهیل مبادلات با دنیای خارج حتی با وجود احتمال کاهش درآمدهای نفتی، عرضه ارز را افزایش داده؛ بنابراین قیمت ارز را به سمت پایین تحریک می کند. در آن شرایط از یکسو مسکن به عنوان یک دارایی سودآور و حافظ ارزش پول به عنوان یک بازار رقیب جدی برای منابع سپرده گذاران مطرح می شود و از دیگر سو کاهش یا ثبات نرخ ارز، از ناحیه اثرگذاری بر هزینه های تولید، قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار خواهد داد.

بررسی تحولات نرخ سود سپرده های واقعی یک ساله و پنج ساله بانکی و رشد قیمت های واقعی مسکن مؤید وجود رابطه منفی میان این دو متغیر است. هنگامی که نرخ سود بانکی کاهش یافته، قیمت های واقعی مسکن، رشد قابل ملاحظه ای را نشان داده است و برعکس.

بررسی روند حرکت سرمایه گذاری بخش خصوصی در مسکن در تعامل با نرخ واقعی سود سپرده های بانکی نیز نشان می دهد که هنگام کاهش نرخ سود بانکی، سرمایه گذاری در بخش مسکن افزایش یافته، ولی شدت افزایش بسیار کندتر و کوچک تر از شدت تغییر در نرخ های سود بانکی است.

بررسی تاریخی رفتار متغیرهای بخش مبین آن است که هنگام کاهش نرخ سود بانکی منابع خارج شده از بانک ها در ابتدا به دنبال سفته بازی به بخش مسکن وارد شده و تقاضای مسکن را از بعد تقاضای سفته بازی تحریک می کنند. در صورت کاهش نرخ سود سپرده های بانکی به دلیل وجود ظرفیت مناسبی از خانه های خالی، بروز شوک قیمت مسکن، مطابق تجربه سال های 1386، محتمل نیست ولی در صورتی که زمینه های افزایش سرمایه گذاری در تمام فعالیت های اقتصادی از جمله بخش مسکن فراهم و تقویت نشود و تعادل میان بازارهای دارایی ایجاد نشود، احتمال بروز تحریک قیمتی در میان مدت در مسکن منتفی نیست.

البته ورود سرمایه ها به بخش مسکن و قوت گرفتن تقاضا حتی اگر با افزایش قیمت مسکن همراه شود می تواند با تقویت بازار رهن ثانویه و بهبود نسبت 3LTV به فرصتی برای رشد بخش مسکن (عرضه و تقاضا) تبدیل شده؛ بنابراین منجر به رشد اقتصادی شود. در صورتی که بازار رهن تقویت نشود، تقاضای مصرفی مسکن بدون پاسخ باقی مانده و زمینه بهتری برای سفته بازان در این بخش فراهم خواهد شد.
*معاون مسکن و ساختمان وزیر راه وشهرسازی

پاورقی
1- حجم نقدینگی در سال 1364 معادل 9002 میلیارد ریال و در سال 1388 معادل 2.355.889 میلیارد ریال است.
2- کل سپرده های شبکه بانکی مشتمل بر سپرده های بخش دولتی نزد بانک ها و موسسات اعتباری، سپرده های دیداری و سپرده های غیردیداری نزد بانک ها و موسسات اعتباری است.
3- Loan To Value

انتهای پیام/

بازگشت به صفحه سایر رسانه ها