بسته خروج از رکود، بازار مسکن را رونق می دهد؟

 به گزارش گروه رسانه‌های خبرگزاری تسنیم، بازار مسکن در حالی سومین سال رکود را پشت سر می گذارد که هنوز هیچ یک از برنامه ها و راهکارهای دولت نتوانسته است گره کور این بازار را باز کند. در حال حاضر بازار مسکن با 2 مشکل اصلی و عمده رو به رو است؛ ضعف قدرت خرید مردم و بی میلی سرمایه گذاران برای افزایش تولید. بنابراین در حالی که هر روز شاهد افزایش و انباشت تقاضا برای تامین نیاز مسکن هستیم، به دلیل رکود و کاهش سود سرمایه گذاری در این بازار، سرمایه گذاران حاضر به تزریق سرمایه در حوزه ی ساخت و ساز و تولید نیستند و همزمان با افزایش تقاضا، عرضه ثابت مانده است.

طبق آخرین گزارش های رسمی وزارت راه و شهرسازی در حال حاضر قیمت مسکن در بازار به قیمت های سال 1389 برگشته است و این به معنای کاهش قیمت ها و کاهش سود سرمایه گذاری در این بازار است. هر چند دولت توانست به واسطه ی رکود، حباب قیمتی از بازار را تخلیه کند اما ثبات قیمت ها در بازه ی زمانی بلند مدت خطر خروج سرمایه ها را به دنبال دارد.

تخلیه ی حباب قیمتی و برگشت قیمت ها به پنج سال پیش هر چند به ظاهر به نفع خریداران است اما این وضعیت به دلیل ناهماهنگی با قدرت خرید مردم برای بیشتر خریداران غیرقابل بهره وری است. همچنان که اشاره شد با طولانی شدن دوره ی ثبات قیمت ها، سوددهی بازار، تمایل به سرمایه گذاری و افزایش تولید کاهش می یابد. حال در شرایطی که بازار مسکن در رکود به سر می برد، خروج سرمایه ها از بازارهای تولیدی بیشتر می شود و گرایش سرمایه گذاران به هدایت سرمایه به بازارهای واسطه یی افزایش می یابد.

در بازار مسکن هر چند قرار است تسهیلات خرید صدها میلیون ریال افزایش یابد اما این میزان افزایش وام بانکی با سود یارانه یی، نمی تواند قدرت خرید مردم را ارتقا دهد. در این شرایط حتی اگر دولت بتواند با افزایش سقف تسهیلات ارزان قیمت، قدرت خرید مردم را افزایش دهد با سد کمبود مسکن برمی خورد. در چنین شرایطی با پیشی گرفتن میزان تقاضا نسبت به عرضه و افزایش قدرت خرید با افزایش قیمت ناگهانی مواجه خواهیم شد.

این همان تهدیدی است که تیم مسکنی وزارت راه و شهرسازی امروز دغدغه ی آن را دارد. در این ارتباط، «حامد مظاهریان» معاون امور مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی چندی پیش نسبت به احتمال به صدا درآمدن زنگ خطر کمبود خانه هشدار داد و گفت: این ثبات قیمتی به نفع مصرف کننده نیست چراکه با ادامه ی این روند و کاهش میزان سوددهی بازار، سرمایه ها به سمت سایر بازارها هدایت می شود و تا 2 سال دیگر با کمبود تولید و مسکن برای عرضه مواجه خواهیم شد.

با توجه به این شرایط، دولت روی راهکار کاهش نرخ سود بانکی برای برون رفت از رکود تولید از جمله تولید مسکن متمرکز شده است؛ راهکاری که در ابتدا این پرسش را بر می انگیزد که کاهش نرخ سود بانکی چگونه می تواند در بازارها و ایجاد رونق در اقتصاد تاثیر گذار باشد؟

در مقدمه ی پاسخ به این پرسش باید گفت، کاهش نرخ سود بانکی در بخش بهره ی سپرده ها پیامدهایی مثبت و منفی در بازار مسکن خواهد داشت. تصمیم به کاهش نرخ سود بانکی برای بازارهایی مانند مسکن که از رقیبان اصلی بانک ها به حساب می آید می تواند سرنوشت ساز باشد چرا که یکی از علت های مهم کاهش سرمایه گذاری در بازارها و بنگاه های تولیدی مانند مسکن این است که در حال حاضر هیچ بازار غیر واسطه یی نمی تواند سوددهی سپرده گذاری در بانک ها را داشته باشد.

طبق گزارش های مرکز آمار میزان صدور پروانه های ساختمانی در سال جاری چیزی حدود 60 درصد نسبت به مدت مشابه در سال گذشته کاهش یافته و سرمایه های معطوف به آن نیز به بخش های دیگر از جمله بانک ها تغییر جهت داده است. این در حالی است که در دوره یی از دهه ی 80 به دلیل سیاست های غلط دولت وقت سوددهی سرمایه گذاری در مسکن به طور حباب گونه یی به چند برابر رسید و سرمایه ها از بازارهای رقیب به سمت مسکن سرازیر شد اما به محض عمیق شدن رکود در این بازار از میانه های سال 1391، این سرمایه ها به بخش های دیگر به ویژه بانک ها با ضریب امنیت بالاتر کوچ کرد.

اکنون سیاست دولت این است که با کاهش نرخ سود سپرده های بانکی، سرمایه های حبس شده در بانک ها را آزاد کند. از آنجایی که بازار مسکن و املاک از بازارهای سنتی و سودده کشور محسوب می شود و همواره مسکن در ایران کالای سرمایه یی بوده و نه اجتماعی، پیش بینی می شود با کاهش نرخ سود بانکی سرمایه ها به سمت بازارهایی مانند مسکن سوق پیدا کند. بنابراین یکی از پیامدها کاهش نرخ سود سپرده های بانکی، افزایش سرمایه گذاری و افزایش میزان تولید است که در این صورت تهدید کمبود مسکن برای عرضه نیز رفع خواهد شد.

دومین پیامد کاهش نرخ سود بانکی در بازار اجاره خود را نشان می دهد. عده یی از کارشناسان معتقدند با کاهش نرخ سود بانکی احتمال افزایش نرخ اجاره بها وجود دارد چرا که مالکان این کاهش نرخ سود بانکی را با افزایش نرخ اجاره بها جبران می کنند چنانکه در سال جاری هم با کاهش نرخ سود سپرده های بانکی از 22 به 20 درصد، دیدیم که نرخ اجاره در کلان شهرهایی مانند تهران تا 10 درصد و در برخی مناطق حتی تا 20 درصد هم افزایش یافت. البته عده یی هم بخشی از این افزایش ناگهانی نرخ اجاره را طولانی شدن دوره ی رکود عنوان کردند و معتقدند این افزایش چند درصدی اجاره بها متاثر از 2 رویداد اقتصادی دستکاری نرخ سود بانکی و طولانی شدن دوره ی رکود بوده است.

بنابراین، پیامد مثبت آزادسازی سرمایه های حبس شده بازگشت رونق به تولید مسکن و پیامد منفی آن نیز افزایش اجاره بها خواهد بود که البته این پیامد منفی با افزایش تولید مسکن قابل جبران است زیرا وقتی میزان عرضه ی مسکن در بازار اجاره از تقاضا بیشتر باشد، اجاره بها هم به صورت کنترل شده تعیین خواهد شد.

در این پیوند تکرار این نکته ضروری است که تاثیرپذیری بازار مسکن از کاهش نرخ سود بانکی زمانی می تواند به افزایش تولید و رونق منجر شود که سیاست های دولت حمایت و تحریک بخش عرضه را هم دور از نظر قرار ندهد و این راهکار به شکل متوازن سامان یابد.

در چنین فضایی قدرت خرید مردم باید متناسب با نرخ تورم و قیمت های موجود در بازار افزایش یابد. در همین راستا، دولت در بسته ی ضد رکود در بخش مسکن، برنامه های جدی برای افزایش قدرت خرید مردم از طریق افزایش سقف تسهیلات ارزان قیمت دارد به طوری که مسوولان مسکنی وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده اند در بسته ی جدید خود، پیشنهاد افزایش وام مسکن از 80 میلیون به 100 میلیون تومان و افزایش وام جعاله ی مسکن از 10 میلیون به 20 میلیون تومان را به شورای پول و اعتبار ارایه داده اند.

منبع:ایرنا