حذف سوداگری در بازار مسکن با اخذ مالیات بر عایدی

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، حل چالش مسکن و مقابله با سوداگری‌ها در این بازار یکی از دغدغه‌های جدی اغلب دولت ها بوده است. به عنوان مثال چندی است که موضوع مالیات بر خانه های خالی در دستورکار قرار گرفته است. با این حال ایده  مالیات بر عایدی مسکن نیز یکی از راهکارهایی است که می‌تواند تا حدودی با سوداگری در بازار مسکن مقابله کند و یک منبع پایدار درآمدی نیز برای مدیریت شهری پدید آورد.

پژوهش «مالیات بر عایدی سرمایه؛ منبع درآمدی پایدار برای شهرداری ها و ابزاری مناسب به منظورکنترل سوداگری در بازار مسکن» از جمله مقالاتی است که چندی پیش در اولین همایش بین‌المللی اقتصاد شهری ارائه شد. این پژوهش  به همت  سید محمدهادی سبحانیان  ، احسان آقاجانی معمار  و سعید توتونچی ملکی   تهیه و تدوین شده است.

در این پژوهش آمده است: «همواره دراقتصاد، رابطه معکوسی بین خطرپذیری سرمایه گذاری و بازدهی سرمایه وجود داشته است، اما بازار مسکن ایران به دلیل هرم سنی کشور و افزایش تقاضای مصرفی به دلیل ورود جمعیت جوان متقاضی مسکن از یک طرف و نابسامانی سایر بازارهای سرمایه‌گذاری کشور به دلیل مشکلات ساختاری اقتصاد و ناکارآمدی سیاست‌های دولت از طرف دیگر تقریباً به یک بازار با سود تضمین شده و کم خطر سرمایه گذاری تبدیل شود. این امر زمینه انحراف سرمایه‌ها به بخش واسطه‌گری مسکن را فراهم کرده است که نتیجه آن کاهش جذب سرمایه در بخش‌های مولد اقتصادی بویژه در برخی سال‌ها بوده است. این در حالی است که چنانچه از طریق کنترل عایدات سرمایه در بخش املاک و مسکن، این سرمایه‌های بلوکه شده به سمت تولید و سرمایه گذاری مولد حرکت کنند، موجب ایجاد فرصت¬های شغلی، کاهش بیکاری و به تبع آن رشد و توسعه اقتصادی خواهند شد. لذا ضرورت دارد راهکاری عملی جهت کنترل نوسانات قیمت مسکن از سوی سیاستگذار اندیشیده شود. معرفی پایه مالیاتی جدید با عنوان مالیات بر عایدی سرمایه املاک و مسکن می‌تواند ضمن برقراری یک منبع مالی پایدار برای شهرداری¬ها، با کاهش انگیزه سفته‌بازی در بازار مسکن از نوسانات قیمتی در این بازار جلوگیری کند.

محققان این پژوهش در توضیح ایده مالیات بر عایدی مسکن می نویسند: مالیات بر عایدی سرمایه ناشی از تملک املاک و مسکن، یکی از اجزاء مالیات بر عایدی سرمایه است که اغلب کشورهای پیشرفته نظیر کشورهای OECD آن را به عنوان یکی از اجزاء مالیات بر درآمد پذیرفته و اجراء می کنند و نزدیک به یک سده از قدمت آن می‌گذرد. این مالیات بر رشد قیمت مسکن یعنی تفاضل قیمت خرید و فروش آن وضع می شود و بدین ترتیب بخشی از عایدی سرمایه ناشی از تملک آنرا از صاحب آن سلب می‌کند. این پایه مالیاتی ضمن ایجاد منابع جدید درآمدی برای دولت‌های مرکزی و محلی (شهرداری‌ها)، می‌تواند با کنترل نوسانات قیمت مسکن، نقش مهمی را در جلوگیری از انحراف و هجوم سرمایه¬ها به این بخش برای فعالیت های سودجویانه ایفا می‌کند.در بسیاری از مواقع بازار مسکن با مازاد تقاضا روبه رو بوده است.

این مازاد تقاضا سبب خواهد شد تا عرضه کنندگان و صاحبان املاک، هرنوع مالیاتِ وضع شده را از طریق افزایش قیمت خنثی کرده و به خریداران تحمیل نمایند که این عمل در نهایت منجر به فشار بیشتر به متقاضیان خانه مسکونی و رشد مضاعف قیمت مسکن خواهد شد. لذا وضع هرگونه مالیاتی نمی¬تواند پاسخگوی نیاز سیاستگذار برای کنترل سوداگری در بازار مسکن باشد. راهکار مناسبی که در این رابطه می توان پیشنهاد کرد وضع مالیات بر رشد قیمت املاک و مسکن است. نحوه عمل در این پایة مالیاتی به این شکل خواهد بود که چنانچه رشد قیمت املاک و مسکن بیش از تورم کلی اقتصاد بود، مازاد بر این حد مجاز (تورم کلی اقتصاد) مشمول مالیات بر رشد قیمت خواهد شد.

به نظر می رسد این مالیات تنها ابزاری است که دارای اثر افزایشی بر قیمت نخواهد بود. چرا که در صورت وضع مالیات بر رشد قیمت مسکن، بخش عمدة نوسانات قیمتیِ فراتر از تورم، نصیب فروشندگان نخواهد شد بلکه از طریق اخذ مالیات، از آن‌ها گرفته می  شود و این امر سبب کاهش و یا حتی سلب انگیزه عرضه گنندگان نسبت به پیشنهاد قیمت های مضاعف خواهد بود.

بخش دیگری از این پژوهش به بررسی اجرای مالیات بر عایدی مسکن در کشورهای جهان پرداخته است که در آن آمده است: بررسی تجربه کشورها نشان می‌دهد مالیات بر عایدی سرمایه در هر کشور با نرخ‌ها و ویژگی‌های متفاوت و باتوجه به ساختارهای اقتصادی هر کشور، توسط سیاست‌گذاران تنظیم می‌شود.در کشورهایی مثل ژاپن، کانادا، چین و بخش‌هایی از سوئیس شهرداری‌ها موظف به وصول این نوع مالیات هستند. در ژاپن ارزیابی ارزش دارائی‌های ثابت توسط مقامات مسئول شهرداری انجام می‌شود و قیمت مکان‌های مسکونی با توجه به قدمت مکان مسکونی و کاهش ارزش آن نسبت به مکان مسکونی جدید مشابه، تخمین زده می‌شود. در کشور آلمان اداره دارایی در تعامل با شهرداری‌ها برای محاسبه ارزش املاک اقدام می‌کند.

در کشورهایی مانند آمریکا که نظام فدرالی دارند، مالیات بر املاک در سطح ملی وصول نمی‌شود و در سطح کاملاً محلی است لذا از ایالتی به ایالتی دیگر متفاوت است. این نوع به وضعیت و ارزش ملک بستگی دارد، در حالیکه خصوصیت و شرایط صاحب آن تقریباً مدنظر قرار گرفته نمی‌شود. درآمد مالیاتی حاصل از املاک کلاً به شهرداری‌ها تعلق می‌گیرد. در کشور کره مالیات بر افزایش ارزش سرمایه املاک به منظور کنترل زمین تعیین شده است. این مالیات به منظور جلوگیری از تراکم سرمایه در املاک و کاهش مالکیت انبوه املاک وضع شده است. در کشور کانادا مالیات بر املاک در هر استان معمولاً در سطح شهرداری‌ها اخذ می‌شود.

بطورکلی این مالیات بر اساس ارزش سالانه تعیین شده املاک است و نرخ‌ها بر اساس طبقه املاک و هر شهرداری متفاوت است (زائر و همکاران، 1386). مالیات بر مسکن در هند توسط شهرداری‌ها اخذ می‌شود، در حالی که یکی از ملاک‌های تاثیر گذار بر مقدار این مالیات، میزان زیر ساخت‌های شهری و دسترسی افراد به آن زیر ساخت‌ها است (Sharma, 2008). در قانون مالیاتی کشور ترکیه علاوه بر مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر املاک نیز پیش بینی شده است. این نوع از مالیات بر املاک، توسط شهرداری‌ها و بر پایه درصدی از ارزش زمین و ساختمان‌ وضع می‌شود. البته در این نوع از مالیات، زمین و ساختمان‌های استفاده شده در فعالیت‌های کشاورزی، صنعتی و ماهیگیری از معافیت‌هایی برخودار هستند (توتونچی‌ملکی و حقیقت، 1393).

امروزه کمبود و عدم پایداری منابع مالی شهرداری‌ها در ایران و وجود تقاضای سوداگرانه در بازار مسکن که به نوسانات قیمتی در این بازار دامن می زند، دو معضل اقتصاد کشور محسوب می‌شود. با توجه به توضیحات ارائه شده در این مقاله، می توان گفت معرفی پایه مالیاتی جدید با عنوان مالیات بر عایدی املاک و مسکن در ایران که در بسیاری از کشورهای جهان تجربه شده است، به میزان قابل توجهی از شدت این دو معضل خواهد کاست. این مالیات (با در نظر گرفتن ملاحظات خاص خود که تشریح شد) بر رشد قیمت مسکن یعنی تفاضل قیمت خرید و فروش آن وضع می‌شود و بدین ترتیب بخشی از عایدی سرمایه ناشی از تملک آن را از صاحب آن سلب می‌کند. این پایه مالیاتی ضمن ایجاد منابع جدید و پایدار درآمدی برای شهرداری‌ها، می‌تواند با کنترل نوسانات قیمت مسکن، نقش مهمی را در جلوگیری از انحراف و هجوم سرمایه‌ها به این بخش برای فعالیت‌های سودجویانه ایفا کند.

به بیان دیگر اخذ مالیات از عواید حاصل از فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن می‌تواند با تعدیل انتظار کسب سود توسط سوداگران این بازار در مقایسه با سایر فرصت‌های سرمایه‌گذاری، ورود این نوع سرمایه‌گذاران به بازار املاک و مسکن را کاهش دهد که این خود می‌تواند تا حدی مانع از شکل‌گیری حباب‌های قیمتی و تلاطم‌های بزرگ در این بازار گردد. امری که در نهایت به برآورده شدن آسان¬تر تقاضاهای مصرفی در این بازار منجر شده و بالاخره سطح رفاه و آسایش زندگی شهری را ارتقاء خواهد داد.

انتهای پیام/