رهن ثانویه دوای درد رکود مسکن نیست

به گزارش خبرنگار اقتصادی باشگاه خبرنگاران تسنیم «پویا»، سازمان بورس و اوراق بهادار مجوز انتشار مبلغ 3 هزار میلیارد ریال اوراق رهنی را صادر کرد. این اوراق جدیدترین ابزار تأمین مالی در بازار سرمایه هستند.
اوراق رهنی با هدف خروج بازار مسکن از رکود منتشر می‌شود و انتشار آن جدیدترین نسخه‌ای است که دولت برای رونق بخش مسکن پیچیده است.
در 3 سال گذشته سیاستهای دولت روحانی در حوزه مسکن به سیاستهای پولی و بانکی گره خورده است و شاهد مثال آن نیز مطرح شدن طرحهایی نظیر صندوق پس انداز مسکن، لیزینگ مسکن و صندوق زمین و ساختمان است که مسیر تمام این سیاستها از بانک و بورس می‌گذرد.
اردیبهشت سال جاری در جلسه کارگروه تخصصی ستاد هماهنگی امور اقتصادی دولت، بانک مرکزی با انتشار 3 هزار میلیارد ریال اوراق رهنی موافقت کرد. اوراقی که به پشتوانه تسهیلات رهنی مسکن توسط بانک مسکن منتشر خواهند شد.
گفتنی است که تسهیلات رهنی عادی یا همان رهن اولیه؛ تسهیلاتی است که در ازای وثیقه گذاشتن سند اموال نامنقول به وام گیرنده پرداخت می‌شود.
در شرایطی که تقاضای زیادی برای دریافت وام رهنی وجود داشته باشد، منابع بانک کفاف پرداخت وام به همه متقاضیان را نمی‌دهد. در چنین شرایطی بانکها به جای اینکه جهت تجهیز منابع خود، به انتظار بازپرداخت تدریجی اقساط از سوی وام گیرندگان قبلی بنشینند، روی به اوراق رهن ثانویه می‌آورند.
در این مدل، بانکها طلب خود از وام گیرندگان را در قالب اوراق رهن ثانویه در بازار به فروش می‌رسانند. پشتوانه این اوراق بهادار رهنی وثیقه‌هایی است که در رهن بانک قرار دارند.
بدین ترتیب منافع حاصل از بازپرداخت اصل و سود وام به صورت اقساط، نصیب خریداران این اوراق شده و بانک نیز می‌تواند از طریق فروش این اوراق، منابعی که به صورت وام به مشتریان قبلی پرداخت کرده است را تجهیز نموده و تسهیلات رهنی جدیدی در اختیار مشتریان در صف انتظار قرار دهد.
گفتنی است که اولین اوراق بهادار رهنی در سال 1970 در ایالات متحده آمریکا منتشر شد. شرکت «جنی‌ما» وظیفه معرفی این اوراق را بر عهده داشت. توسعه این ابزار در سالهای بعد با معرفی و انتشار تعهدات رهنی وثیقه‌دار توسط کمپانی «فردی مک» وارد فاز جدیدی شد که جذابیتهای صنعت اوراق بهادار سازی را بیش از پیش نمایان کرد.
فردی مک یا کمپانی فدرال وامهای مسکن، بزرگ‌ترین آژانس ارائه دهنده وام مسکن در آمریکا می‌باشد. این کمپانی یک شرکت عمومی است که به صورت مستقیم توسط دولت آمریکا اداره می‌شود.
همچنین امروزه در آمریکا بیش از 50 درصد از بازار رهن -بازار وامهای خرید مسکن- متکی به منابع حاصل از رهن ثانویه است.
در ایران نیز بر اساس "دستورالعمل انتشار اوراق رهنی" در اجرای بند (2) از ماده (7) قانون بازار اوراق بهادار، مصوب آذر ماه 1384 و مصوبۀ مورخ 05/05/88 و 17/09/94 شورای‌عالی بورس؛ اوراق رهنی منتشر خواهد شد.
همچنین هیئت مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار این مصوبه‌ها را در تاریخ 24/09/1394 تصویب کرده است.
ارکان این اوراق به ترتیب شامل بانک مسکن به عنوان بانی و ضامن این اوراق، شرکت تامین سرمایه بانک مسکن به عنوان متعهد پذیره نویسی و بازارگردان، شرکت کارگزاری بانک مسکن به عنوان عامل فروش و شرکت سپرده گذاری مرکزی اوراق بهادار و تسویه وجوه به عنوان عامل پرداخت سود این اوراق هستند.
ناشر اوراق رهنی نیز یکی از نهادهای واسط تحت نظارت سازمان بورس و اوراق بهادار خواهد بود. این اوراق بر مبنای تسهیلات منتخب بانک مسکن که مطابق با دستورالعمل انتشار اوراق رهنی هستند، منتشر می‌شود.
اوراق بهادار رهنی با نرخ سود 18.5درصد و سررسید دوساله، منتشر و عرضه می‌شود؛ به ‌طوری‌ که هر سه ماه یکبار، سود این اوراق به خریداران قابل پرداخت است.
در حال حاضر با توجه به کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی، فاصله‌ای 3.5 درصدی بین سود ساده اوراق رهنی (18.5 درصد) و سود سالانه بازار پول (15 درصد) وجود دارد که این شکاف قابل توجه از یک سو و بازدهی به مراتب پایین‌تر پول در سایر بازارهایی همچون بورس، مسکن، ارز و طلا از سوی دیگر سبب شده تا بازار رهن ثانویه در آستانه راه‌اندازی از بالاترین مزیت نسبی برای سرمایه‌گذاران برخوردار شود.
همچنین بررسی ریسکهای احتمالی سرمایه‌گذاری در بازار رهن ثانویه مسکن نشان می‌دهد، مدلی که در فاز اول انتشار اوراق رهنی، انتخاب شده است؛ حاوی کم‌ترین ریسک و بیشترین تضمین است.
به طوری که برای انتشار 3050 میلیارد ریال اوراق رهنی، سبدی از سالم‌ترین وامهای اولیه خرید مسکن انتخاب شده و مقرر شده است تا 49 هزار فقره وام خرید مسکن با متوسط مبلغ 205 میلیون ریال و دوره بازپرداخت 12 ساله که فقط حدود 3 سال از زمان پرداخت اقساط توسط صاحبان وامها گذشته است، تنزیل و به اوراق رهنی تبدیل شود.
یکی از ویژگی‌های متفاوت این وامها در مقایسه با سایر وامهای خرید مسکن که پرداخت شده‌اند، نبود معوقه حتی یک ماهه در پروسه پرداخت اقساط از جانب صاحبانش است.
این موضوع، ریسک انتشار اوراق به پشتوانه این وامها را به صفر می‌رساند. در حال حاضر بانک مسکن 5 میلیون پرونده تسهیلات پرداخت شده به سازنده‌ها و خریداران مسکن در اختیار دارد که به‌واسطه آن، یک جریان مستمر بازپرداخت از محل اقساط ماهانه تسهیلات در این بانک، برقرار است.
اما باید به این مسئله توجه داشت که الزامات بازار رهن ثانویه تطابق چندانی با وضعیت فعلی ایران ندارد. در ایران مساله اصلی در رابطه با تسهیلات مسکن؛ تراکم تقاضا برای تسهیلات و کمبود منابع بانکی نیست تا دولت بخواهد با روشهایی از قبیل انتشار اوراق رهنی در صدد رفع آن برآید.
بلکه برعکس، به دلیل عدم تناسب سطح اقتصادی عموم خانوارها با شرایط سنگین وام مسکن، تسهیلات موجود نیز با عدم استقبال از سوی جامعه مواجه شده است؛ به طوری که استقبال از صندوق پس انداز مسکن یکم در سال 1394 کم‌تر از نصف میزان پیش بینی شده بود.
علاوه بر این رکود بی‌سابقه ساخت و ساز در کشور طی دو سال اخیر منجر به کمبود مسکن متناسب با نیاز شده است.
در نتیجه افزایش حجم تسهیلات دهی بانکها در بخش مسکن از طریق این قبیل روشهای تجهیز منابع، حتی با فرض استقبال از سوی برخی گروه‌های متموّل، نتیجه‌ای جز بر هم خوردن تعادل بازار و افزایش جهشی قیمت مسکن نخواهد داشت.
بدین ترتیب توسعه بازار رهن ثانویه در شرایط فعلی ایران بیش از آنکه روشی برای تامین مسکن طبقه متوسط محسوب شود، ابزاری برای رونق بخشی مسکن با محوریت گروه‌های متموّل و صد البته رونق بخشیدن به کسب و کارهای بانکی به حساب می‌آید.

انتهای پیام/