سمت و سوی قیمت و تولید در بخش مسکن

به گزارش گروه رسانه های خبرگزاری تسنیم، به جز سرمایه گذاری، دیگر شاخص های اقتصادی در بخش مسکن،  به وضوح، از زمستان سال گذشته یا ابتدای سال 96، تغییر مسیر داده اند و پایان پنج سال رکود در ساخت و ساز را نوید می دهند. با این حال برخی روندها در بخش مسکن هنوز ناهمسوست و پیش بینی سرعت رونق و همچنین نحوه تغییرات قیمت در این بخش را با پیچیدگی هایی مواجه می کند.

شاخص ها چه می گویند؟
رشد 4 و 7 درصدی ارزش افزوده این بخش در زمستان و بهار امسال (طبق گزارش مرکز آمار) مهم ترین شاخصی است که نشان از توقف روند نزولی تولید در این بخش دارد. اگرچه بعد از 18 فصل رکود و عقبگرد، ثبت دو ماه رشد را نمی توان به معنای رونق تلقی کرد اما دیگر شاخص ها هم تداوم این روند را تایید می کند. تعداد پروانه های ساختمانی صادرشده در زمستان سال گذشته که متغیری پیش نگر است و اثر خود را از سال 96 و ابتدای سال 97 نشان خواهد داد، بیش از 50 درصد رشد کرده است. این دو متغیر نشان می دهد که طرف عرضه مسکن، انتظار دارد پول بیشتری وارد این بخش شود و منازل احداثی آن ها را بخرد. البته سازندگان هنوز تردید هایی هم دارند. نشانه این تردید را می توان در تداوم کاهش سرمایه گذاری در بخش مسکن دید. سرمایه گذاری در بخش ساختمان در بهار امسال هم از زمستان سال گذشته و هم متوسط فصلی سال گذشته کمتر بوده است. اگر این کاهش را ناشی از تحولات فصلی ندانیم، باید آن را به تردید سرمایه گذاران درباره رونق مسکن مرتبط بدانیم.
نرخ بازدهی بخش مسکن، در حال عبور از نرخ سود بانکی
واقعیت این است که رکود عمیق در بخش مسکن در پنج سال گذشته، سرمایه های بسیاری را از این بخش فراری داده است و به همین دلیل نباید منتظر افزایش سریع سرمایه گذاری در این بخش بود. با این حال، طبق محاسباتی که موسسه نیاوران (موسسه عالی تحت ریاست مسعود نیلی مشاور ارشد اقتصادی رئیس جمهور) انجام می دهد بازدهی مسکن در تهران به حدود 14 درصد رسیده است؛ موضوعی که در کنار کاهش نرخ سود بانکی به 15 درصد و احتمال کاهش مجدد آن، مزیت را به این بخش باز خواهد گرداند؛ هم از نظر واسطه گران و سفته بازان و هم از نظر سرمایه گذاران. شاخص دیگری که می تواند حال و هوای تولید و عرضه در بخش مسکن را نشان دهد، شاخص گروه انبوه سازی و سرمایه گذاری بخش مسکن در بورس است؛ شاخصی که تا اواسط پاییز امسال در نزدیکی قعر تاریخی خود قرار داشت اما در یک ماه اخیر با بهبود نسبی مواجه شده است. افزایش سودآوری این شرکت ها، به عنوان مشتی از خروار، شروع حرکت این شاخص را نشان می دهد؛ اگرچه با سرعت بسیار کم.
تکاپو در تقاضای مسکن
اگرچه در بخش عرضه، بازیگران هنوز در حال ارزیابی شرایط اند و چشم انداز روشنی از آینده ندارند، اما در طرف تقاضا، شرایط روشن تر است؛ خریداران مطمئن هستند که در حال عبور از بهترین دوره برای خرید مسکن هستیم؛ افزایش معاملات مسکن در پایتخت (که آمار آن به روزتر از دیگر نقاط کشور منتشر می شود) گواهی بر این موضوع است؛ این معاملات در 9 ماه اول امسال نسبت به سال قبل بیش از 12 درصد رشد کرده است. علاوه بر آن سپرده گذاری در صندوق یکم هم در پاییز امسال نسبت به سال گذشته 57 درصد افزایش یافته است؛ خانه اولی ها، در تکاپوی استفاده از فرصت فعلی برای خانه دار شدن هستند. علاوه بر آن، سهم بخش مسکن (خرید یا ساخت) از کل تسهیلات بانکی نیز، بعد از مدت ها کاهش، اکنون روند صعودی گرفته و به 8.5 درصد رسیده است. این موضوع نشان می دهد استفاده از دیگر تسهیلات (جز صندوق یکم) برای استفاده در بخش مسکن هم رو به رشد است. افزایش تقاضا در کنار تردید بخش عرضه برای تولید بیشتر می تواند به افزایش قیمت مسکن با نرخ هایی بیشتر از تورم منجر شود؛ دو عامل دیگر وجود دارد که پیش بینی آینده قیمت مسکن را راحت تر (از میزان تولید و رونق) میسر می کند؛ 1- خانه های خالی که عاملی برای رغبت نداشتن به سرمایه گذاری و همچنین تثبیت قیمت تلقی می شود، از نظر کیفیت و ویژگی ها با تقاضای بسیاری از متقاضیان متناسب نیست؛ آن ها به دنبال واحدهای کوچک و ارزان هستند نه خانه های لوکس یا حتی متوسط. 2- افزایش قیمت برخی نهاده های ساختمان، به خصوص فولاد و تیرآهن هم سناریوی رشد قیمت مسکن بیش از تورم را  جدی تر و محتمل تر می کند.
داغ آهن بر دل مسکن
قیمت جهانی سنگ آهن و فولاد ودر نهایت انواع تیرآهن و مقاطع و همچنین انواع ورق که به انحای مختلف در ساخت و ساز مورداستفاده قرار می گیرد در تابستان امسال رشد قابل توجهی (از 30 تا بیش از 65 درصد) را تجربه کرده است. این موضوع با توجه به سهم حدود 20 درصدی در هزینه تمام شده مسکن، می تواند رشد قیمت مسکن را از تورم پیش اندازد. البته نباید از نظر دور داشت که قیمت برخی دیگر از اقلام مثل سیمان، کاشی و سرامیک و ... بعضا ثابت بوده یا کاهش هم یافته است. بنابراین اگرچه سناریوی رشد قیمت مسکن جدی است اما خبری از جهش، چنان چه در سال های 86 و 91 رخ داد، نخواهد بود. به خصوص آن که حال و هوای بازیگران و سیاست گذاران در این بخش به وضوح متفاوت از گذشته است.
مسکن در حال پوست اندازی
اکنون کمتر از قبل به مسکن به عنوان یک ابزار سفته بازی و کسب سودهای آن چنانی نگاه می شود. سیاست گذار (به خصوص وزارت راه) هم هیچ اعتقادی به بخش مسکن به عنوان محرک رشد پایدار اقتصادی ندارد. بنابراین نمی توان انتظار داشت که این بخش از محل محرک های غیرطبیعی (دخالت دولت یا هجوم سفته بازان یا بانک ها و ...) رشد کند؛ نه از نظر قیمت و نه از نظر تولید. با مهار تورم، مسکن (مثل دیگر بخش های اقتصادی)، در حال پوست اندازی است؛ تصور ثروت اندوزی بدون تولید و صرفا با خرید و فروش تضعیف شده است و باید منتظر بود تا نیروهای طبیعی، این بخش اقتصادی را با نرخی طبیعی رشد دهند؛ واحدهای مازاد و بدون مشتری که سال ها در اثر نیروهای غیرطبیعی و سرمایه گذاری های اشتباه ایجاد شده به مرور به فروش برسد و دخالت های جزئی دولت (مثل بافت فرسوده و ابزارسازی هایی چون صندوق یکم و صندوق زمین و مسکن) این بخش را به آرامی در مسیر رونق پایدار قرار دهد.
دولت همچنان در حال چانه زنی و تصمیم گیری!
اگرچه دولت می تواند با تصمیم هایی (مثل تغییر در شرایط وام یکم برای خانه اولی ها، دخالت موثرتر در ساخت مسکن برای اقشار متوسط به پایین و مانند آن) روند بازگشت مسکن به رونق و اصلاح انحرافات این بخش را تسریع کند، اما حداقل تاکنون چنین اراده ای در وزارت راه ، مسکن و شهرسازی دیده نشده ؛ حتی فشار رئیس جمهور هم تاکنون نتیجه نداده است.
کلام آخر این که روند رونق تولید در مسکن مثبت اما کند و روند قیمت مثبت و کمی تندتر است. همان طور که گفته شد؛ نباید انتظار جهش هایی چون سال های 86 و 91 در سال های پیش رو داشت و با تداوم روند فعلی احتمالا رشد تولید تک رقمی و رشد قیمت کمی بیشتر از تورم و در محدوده 15-10 درصد قابل پیش بینی است. دولت می تواند روند مثبت تولید را تسریع کند باید منتظر بود و دید که چانه زنی ها بین وزارت راه، دولت، بانک مسکن و بانک مرکزی به کجا می رسد.

انتهای پیام/