اعتباربخشی به "اسناد رسمی" حمایت از حقوق اقتصادی مردم است

به گزارش خبرنگار قضایی خبرگزاری تسنیم، از نخستین روزهای انتصاب حجت‌الاسلام والمسلمین سید ابراهیم رئیسی به‌عنوان ریاست قوه قضائیه که دوره تحول در دستگاه قضایی نام گرفت، اقدامات برای تحول در سیستم قضایی آغاز شد.

یکی از این اقدامات که از همان روزهای نخست زمزمه‌هایش به گوش می‌رسید، بحث "اعتباربخشی به اسناد رسمی" و خروج اسناد عادی از چرخه معاملات و یا حداقل، معاملات ملکی بود.

"اسناد عادی" سال‌های متمادی است که برای مردم و دستگاه قضایی به دردسر بزرگی تبدیل شده است و این روزها، درصد زیادی از پرونده‌های تشکیل شده در محاکم حقوقی را پرونده‌‌های "الزام به تنظیم سند رسمی" تشکیل می‌دهد و بر اساس آنچه احمد تویسرکانی رئیس وقت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در سال 94 گفته بود "منشأ حداقل 50 درصد از پرونده‌های حقوقی در کشور، معاملات عادی و اختلافات مالی ناشی از تنظیم اسناد عادی است!"

محمد عظیمیان؛ نایب رئیس کانون سردفتران و دفتریاران کشور نیز دی ماه سال گذشته در یک برنامه رادیویی گفت که در حال حاضر حداقل40 درصد از پرونده‌های تشکیل شده در مراجع قضایی کشور به موضوع دعوای اسناد عادی مربوط می‌شوند.

با توجه به حجم بالای پرونده‌های ناشی از تنظیم اسناد عادی به‌ویژه در حوزه معاملات املاک، دستگاه قضایی دست به کار شد و 15 مهر امسال در جلسه شورای عالی قضایی با حضور حجت‌الاسلام رئیسی، حذف اسناد عادی از چرخه معاملات املاک تصویب و مقرر شد: «‌معاونت حقوقی قوه قضاییه و رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای متمرکز شدن نظام معاملات کشور در اسناد ثبتی و حذف اسناد عادی از چرخه معاملات ملکی برنامه‌ریزی و در صورت نیاز به قانون، نسبت به تهیه لایحه و ارسال آن به مجلس اقدام کنند.»

اما در همین رابطه، فرشید حسین‌عموئی؛ حقوقدان و مدرس دانشگاه در گفت‌وگو با خبرنگار قضایی خبرگزاری تسنیم در پاسخ به این سؤال که حذف اسناد عادی از چرخه معاملات ملکی تا چه میزان امکان‌پذیر است و در قانون چه جایگاهی برای اسناد رسمی و عادی پیش‌بینی شده است، اظهار کرد: با توجه به ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه توسعه کشور مصوب 10 بهمن 95، مقرر شد «کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام اینگونه معاملات باید به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. اسناد عادی که درخصوص معاملات راجع به اموال غیرمنقول تنظیم شوند مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی است در برابر اشخاص ثالث غیرقابل استناد بوده و قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند.»

این استاد دانشگاه تصریح کرد: به نظرم ماده 62 قانون احکام دائمی، خودش جایگاه اصلاحی دارد زیرا اگر قرار است تمام اموال غیرمنقول ثبت شده مانند بیع، صلح، رهن، اجاره، وعده یا تعهد به طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی انجام شود، دیگر نباید عبارت «مگر اسنادی که با تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی باشد» را می‌‌آورد؛ اسناد عادی دارای اعتبار شرعی بوده و هست و در ماده 10 قانون مدنی تصریح شده «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است» و این ماده جایگاه اصل آزادی قراردادی است و آن را از گستره و دامنه عقود معین به نحوی خارج کرده و به نظر، منظور از این ماده، تأیید اصل مباح بودن قراردادهاست وگرنه قراردادی که مخالف روح قانون باشد خود به خود باطل است و تنظیم قرارداد نباید مخالف نظم عمومی و اخلاق حسنه باشد و ماده 975 قانون مدنی نیز به صراحت به این موضوع اشاره دارد. 

وی ادامه داد: ماده 10 قانون مدنی در واقع به نحوی بحث قراردادهای خصوصی را مطرح کرده است و به نظر می‌رسد ماده 62 قانون احکام دائمی در بحث مسائل شرعی، قدری متزلزل در امر عمل کرده است و شاید منظور قانونگذار این بوده که به جهت قدرت داشتن اسناد رسمی، اشخاص را  به سمت و سوی تنظیم این دسته از اسناد هدایت کند.

این استاد حقوق خصوصی با بیان اینکه در ماده 1286 قانون مدنی، اسناد به دو دسته رسمی و عادی تقسیم شده است، یادآور شد: ماده 1287 قانون مدنی، اسنادی را که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد ماموران صلاحیت‌دار در حدود صلاحیت‌ آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد را "اسناد رسمی" معرفی می‌کند.

حسین‌عموئی توضیح داد: منظور قانونگذار از «کلیه اموال غیرمنقول ثبت شده» در ماده 62 قانون احکام دائمی، ماده 12 قانون ثبت است که می‌گوید تنظیم سند در دفترخانه اسناد رسمی، قبل از ثبت پذیرفته نخواهد شد؛ وقتی که ملکی از نظر قانون ثبت، مجهول‌المالک باشد و افراد نتوانند در اجرای ماده 9 و 10  قانون ثبت مصوب 1310 ملک خود را پذیرش ثبت کنند، قانونگذار در ماده 12 به آنها مهلت داده نسبت به املاک‌شان تقاضای ثبت کنند.

این حقوقدان گفت: منظور از «تقاضای ثبت» این است که مأموران صلاحیت‌دار که نماینده ثبت و نقشه بردار هستند به محل وقوع ملک عزیمت و در دفتر توزیع اظهارنامه، املاک اشخاص را معرفی و مشخص کنند. در این دفتر، قطعات املاک اشخاص که در واقع پلاک فرعی و کل قریه، پلاک اصلی تلقی می‌شود، مشخص شده و سپس اظهارنامه‌ای به اشخاص می‌دهند و مشخصات متقاضی و ملک را اعم از عرصه، اعیان  یا عرصه و اعیان تعیین می‌کنند؛ وقتی این اظهارنامه تکمیل می‌شود، نماینده و نقشه‌بردار برای ملک صورت جلسه احراز تصرف می‌نویسند و به همراه اظهارنامه تحویل رئیس اداره ثبت می‌‌شود و رئیس اداره ثبت دستور می‌دهد این اظهارنامه در دفتر ثبت اظهارنامه که مجلد شده و هر ورق آن به امضای دادستان شهر رسیده و مهمور به مُهر و  پلمب شده است، ثبت شود بنابراین منظور قانونگذار از اموال غیرمنقول ثبت شده، دفتر ثبت اظهارنامه است.

وی افزود: در ماده 12 قانون ثبت نیز آمده که به محض اینکه ملک از مجهوال‌المالک خارج و اظهارنامه ثبت در دفتر اظهارنامه می‌شود، مالک یا متقاضی می‌تواند ملک خود را انتقال دهد بنابراین به نظر می‌رسد برخلاف اعتقاد برخی حقوقدانان که انتقال رسمی را ماده 22 قانون ثبت می‌دانند، انتقال رسمی از ماده 12 آغاز و فرایندی را طی می‌کند تا به ماده 22 برسد.

حسین‌عموئی همچنین درباره «مأموران صلاحیت‌دار» مندرج در ماده 1287 قانون مدنی گفت: اداره ثبت به موجب قانون دو قانون ثبت، مامور صلاحیت‌دار در جهت تنظیم ثبت اظهارنامه است؛ زمانی که ملک در اجرای ماده 12 قانون ثبت از مجهول‌المالک بودن خارج و در دفترخانه اسناد رسمی انتقال می‌یابد، تشریفات املاک جاری درباره آن اعمال شده و اجازه انجام انجام معامله در دفترخانه اسناد رسمی را پیدا می‌کند.

این مدرس دانشگاه اضافه کرد: املاک جاری به املاکی اطلاق می‌شود که ثبت در دفتر اظهارنامه شده اما ثبت در دفتر املاک نشده است؛ با توجه به ماده 22 قانون ثبت که  می‌گوید «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت»؛ بنابراین با توجه به این ماده، زمانی که نقل و انتقال ملک رسمی باشد، دولت به فرد خریدار یا کسی که به صورت رسمی ملک به او منتقل شده، اعتبار می‌دهد و حمایت می‌کند.

وی افزود: در اجرای ماده 36 قانون مدنی یا 72 قانون ثبت، بعد از نقل و انتقال رسمی، ادامه عملیات ثبتی به نام شخص خریدار یا متعامل ادامه می‌یابد؛ در ماده 72 قانون آمده است که «کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقوله که بر طبق مقررات راجع به ثبت املاک ثبت شده است، نسبت به طرفین معامله و قائم‌مقام قانونی آن‌ها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود.»  منظور قانونگذار از این ماده، سوق یافتن مردم به تنظیم اسناد رسمی است زیرا از هرگونه نزاع و اختلاف جلوگیری می‌کند؛ همان طوری که در ماده 1290 قانون مدنی تصریح شده که «اسناد رسمی درباره طرفین و وراث و قائم مقام آنان معتبر است و اعتبار آنها نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که قانون تصریح ‌کرده باشد.»

این حقوقدان گفت: اعتبار اسناد رسمی از تاریخ تنظیم سند است و در قانون مدنی در ماده 1305 به صراحت آمده است که «اسناد رسمی از تاریخ تنظیم سند حتی بر علیه اشخاص ثالث معتبر است اما در اسناد عادی تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در ‌تنظیم آنها داشته و ورثه آنان و کسی که به نفع او وصیت شده معتبر است.» البته اسناد عادی قابل خلل است و اگر شخصی ملک خود را در ذیل دو قولنامه جداگانه فروخته باشد، نخستین قولنامه طبق قانون معتبر است و احراز این امر دشوار است و ممکن است به نحوی در آن خلل ایجاد شود و احراز این امر دشوار به عهده دادگاه گذاشته شده است.

وی تأکید کرد: اسناد عادی قابلیت انکار، شک و تردید دارند و در مراجع ذی‌صلاح قضایی به نحوی قابل رسیدگی هستند اما در اسناد رسمی به توجه به ماده 70 قانون ثبت، سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده باشد رسمی است و تمامی محتویات و امضاهای آن معتبر است مگر اینکه مجعولیت آن سند ثابت شود همچنین طبق این ماده، انکار مندرجات اسناد رسمی راجع به اخذ تمام یا قسمتی از وجه یا مال و یا تعهد به تادیه وجه یا تسلیم مال مسموع نیست؛ نکته جالب این است که قانونگذار در راستای دفاع از سند رسمی در ادامه این ماده گفته است اگر مأمورین قضایی یا اداری که از راه حقوقی یا جزایی انکار فوق را مورد رسیدگی قرار داده یا به نحوی از انحاء، مندرجات سند رسمی را در خصوص رسید، وجه یا مال یا تعهد به تادیه وجه یا تسلیم مال معتبر ندانند به شش ماه تا یک سال انفصال موقت محکوم خواهند شد یعنی قضات به عنوان مأموران قضایی مکلف هستند به سند رسمی بها و اعتبار بدهند.

این مدرس حقوق خصوصی در دانشگاه خاطرنشان کرد: همچنین در ماده 73 قانون ثبت تصریح شده قضات و مامورین دیگر دولتی که از اعتبار دادن به اسناد ثبت‌شده استنکاف کنند در محکمه انتظامی یا اداری تعقیب می‌شوند و در صورتی که این تقصیر قضات یا مامورین بدون جهت قانونی باشد و به همین جهت، ضرر مسلّم نسبت به صاحبان اسناد رسمی متوجه شود، محکمه انتظامی یا اداری علاوه بر مجازات اداری، آن‌ها را به جبران خسارات وارده نیز محکوم خواهد کرد.

وی ادامه داد: نکته قابل توجه دیگر در اسناد رسمی این است که سردفتران اسناد رسمی به موجب ماده 1287 قانون مدنی به عنوان مأموران صلاحیت‌دار در تنظیم اسناد رسمی شناخته شده‌اند و صلاحیت این افراد باید به موجب ماده 74 قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 1354 توسط رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ابلاغ شود. تشکیل دفترخانه نیز طبق قانون، زمان دارد و اگر ظرف حداکثر سه ماه نسبت به تأسیس دفترخانه اقدام نکنند، ابلاغ آنها کان لم یکن می‌شود. علت این مسئله هم آن است که ملت نیاز به تنظیم سند رسمی دارند و این ماده جایگاه سند رسمی را بیان می‌کند.

سردفتر اسناد رسمی می‌بایستی برای ثبت معامله املاک غیرمنقول ثبت شده چه در حوزه خودش باشد چه خارج از آن، باید از محل وقوع ملک که در اداره ثبت در آنجا مستقر است، در اجرای بند 29 و 30 مجموعه بخشنامه‌های ثبتی استعلام کند و پس از وصول پاسخ و نبودن اشکال، مبادرت به تنظیم ثبت سند شود و ارزش معاملاتی را نیز باید از دارایی محل استعلام کند. اگر ملکی از سوی مراجع ذی‌صلاح صلاحیت‌دار بازداشت یا مصادره شده باشد، در استعلام‌های ثبتی مشخص می‌شود و در واقع شخص خریدار با اطمینان کامل نسبت به خرید ملک یا هرگونه تصمیم نسبت به ملک خود، اقدام می‌کند اما در تنظیم اسناد عادی که در واقع بین افراد انجام می‌شود و یک جایگاه خصوصی دارد و بین دو طرف این قرارداد تشکیل می‌شود، در هیچ مرجعی استعلام و به صورت رسمی ثبت نمی‌شود.

همچنین اگر شخصی به موجب ماده 656 قانون مدنی وکیل مالکی باشد که به موجب 663 قانون مدنی، وکالت بیع یا اجاره داشته باشد و موکل فوت کند و  شخص وکیل یا خریدار به نحوی از فوت بی‌خبر باشند، معامله صورت گرفته اثر قانونی نخواهد داشت زیرا طبق ماده 678 قانون مدنی، با فوت وکیل یا موکل، وکالت مرتفع می‌شود و معامله اثر قانونی نخواهد داشت زیرا به موجب ماده 212 قانون مدنی، اهلیت ندارد لذا پیشنهاد می‌شود افراد به سمت و سوی سند رسمی روی بیاورند و از اعتبار و قوتی که قانون به این دسته از اسناد داده، استفاده کنند.

حسین‌عموئی همچنین در پاسخ به این سوال که چرا به رغم اعتبارهای داده شده به سند رسمی در قانون، همچنان شاهد استفاده از اسناد عادی در بین مردم هستیم، گفت: معتقدم خود ماده 62 قانون احکام دائمی جای اصلاح دارد زیرا در بخش آخر آن نوشته شده است «مگر اسنادی که بر اساس تشخیص دادگاه دارای اعتبار شرعی باشند». بنابراین قانونگذار یا باید این عبارت را اصلاح یا به صراحت ممنوعیت تنظیم اسناد عادی در موارد مربوطه را اعلام کند تا جلوی سازوکارهای تنظیم اسناد عادی به نحوی گرفته شود.

این استاد دانشگاه در پاسخ به این سوال که آیا شورای نگهبان با حذف اسناد عادی از چرخه معاملات ملکی موافقت می‌کند یا خیر گفت: در اینحا قرار نیست اسناد عادی از لحاظ فقهی به طور کلی رد شود بلکه سیستم قصد دارد از لحاظ حقوقی به افراد امنیت اقتصادی ببخشد. کسی که ملکی را خریده یا اجاره کرد در چارچوب قانون قرار می‌گیرد و اگر قوه قضائیه در تحلیل قوانین این مسئله را ببیند و به آن شکل و سیاق بدهد، به نحوی به حقوق اقتصادی افراد امنیت زیادی بخشیده است زیرا برخی افراد وقتی اسناد عادی امضا می‌کنند، نسبت به امضای خود متزلزل هستند و به نحوی دنبال روزنه‌ای برای ابطال قرارداد خود هستند اما اسناد رسمی با توجه به اینکه نزد مامور رسمی صلاحیت‌دار امضا و تنظیم شده، در مقابل متعامل و اشخاص ثالث و قام مقام آنها لازم‌الاتباع هستند.

انتهای پیام/