چشم‌انداز مسکن در ۱۴۰۰| رکود سنگین در راه است، بدون شوک تورمی/ راه‌حل گرانی مسکن، اصلاح مالیات زمین و مسکن است

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، بر اساس جدیدترین بررسی صورت گرفته، یک خانوار تهرانی برای خانه‌دار شدن باید حدود 110 سال پس‌انداز کند تا بتواند یک واحد مسکونی را به قیمت امروز (نه قیمت سال 1510 شمسی) خریداری کند. این اتفاق ناخوشایند خروجی 8 سال رها کردن بازار مسکن از سوی دولت بوده است. تفکرات لیبرالیستی برخی مسئولان باعث شده تا امید به خانه‌دار شدن برای مردم به آرزوی اجاره یک واحد مسکونی تبدیل شود.

از مردادماه سال 92 تاکنون قیمت مسکن بیش از 7 برابر رشد داشته است. مردادماه 92 متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران 3 میلیون و 834 هزار تومان بود که در دیماه با رشد 614 درصدی به 27 میلیون و 395 هزار تومان افزایش یافته است. نبود برنامه نزد دولت برای بخش مسکن شرایطی را به وجود آورده تا امروز حدود 70 درصد تقاضا در این حوزه سرمایه‌ای باشد، واقعیتی که بیشترین فشار را بر مردم وارد کرده است.

خبرگزاری تسنیم برای واکاوی اتفاقات بازار مسکن و چشم انداز این بازار در سال 1400 میزگردی را با حضور آقای محمدرضا عبدلی پژوهشگر مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی و محمدسعید حیدری کارشناس اقتصاد مسکن برگزار کرد. در این میزگرد به مسائل مختلف بازار مسکن از جمله نهاده‌های ساختمانی، دلایل اصلی افزایش قیمت مسکن، دلال‌بازی، سفته‌بازی و... پرداخته شد. بخش اول این میزگرد در ادامه می‌آید؛

* پیش‌بینی رکود سنگین مسکن در سال 1400 با اندکی تورم

تسنیم: مسکن در کشور ظاهرا به چالشی حل نشدنی تبدیل شده به خصوص با عملکرد دولت کنونی. مهم‌ترین مشکل این بخش چیست که اگر حل شود می‌توان به تبدیل مسکن به یک کالای مصرفی امیدوار بود؟

حیدری: در رابطه با موضوع مسکن مشکلات در کشور بسیار زیاد است، اولویت‌بندی این مسئله نیز مقداری سخت است. به دلیل افزایش نرخ دلار و رشد تورم قیمت نهاده‌های ساختمانی به شدت در حال افزایش است و فشار  تورمی می اورد به رشد قیمت. از سوی دیگر با افزایش شدید سهم هزینه مسکن، برای خانوارها کشش بسیار کم شده که وزن بیشتری به رشد قیمت وارد شود. یک حالت طناب کشی ایجاد شده است. فشار قیمت روی نهاده‌ها به راحتی برطرف نمی‌شود و این طناب‌کشی ممکن است به یک رکود سنگین منجر شود.

تسنیم: رکود تورمی یا غیرتورمی؟

حیدری: می تواند رکود تورمی باشد.اصل ماجرا این است به دلیل رشد دلار و نیاز، ارزش مسکن کشور به شدت در حال افزایش است. به دلیل نیاز بالای کشور به ارز حتی اگر به صادرات 2.5 میلیون بشکه برسیم کل ارز وارداتی باید خرج زیرساخت‌هایی شود که مستهلک شده است.

تسنیم: مشخصا چه زیرساختی را می‌گویید؟

حیدری:زیرساخت شرکت‌ها. طی 10 سال اخیر کشور در جنگ اقتصادی بوده است. زیرساخت خیلی از شرکت‌ها مستهلک شده و نتوانسته‌اند این زیرساخت‌ها را مجددا بازسازی کنند و باید تجهیزات وارد کنند به همین دلیل نیز نیازهای ارزی کشور بسیار بالا خواهد بود. در کوتاه مدت شاید یک شوک رو به بالا داشته باشیم. کما این‌که به دلیل مشکلات اقتصادی در حوزه‌های مختلف بودجه سال آینده کشور به شدت انبساطی خواهد بود و سال‌های بعد نیز همین نوع بودجه را خواهیم داشت. بودجه انبساطی نیز نتیجه‌ای جز تورم ندارد. یکی دیگر از ابعاد بودجه انبساطی افزایش سهم صندوق‌های بازنشستگی از بودجه است، امسال چند ده هزار میلیارد تومان است و سال ‌های آینده نیز به صورت تصاعدی به جایی می‌رسد که نصف بیشتر بودجه باید به صندوق‌های بازنشستگی برای پرداخت حقوق تعلق می‌گیرد. غیر از حقوق و دستمزد عادی که عملا قسمت اعظم بودجه را به خود اختصاص می‌داد در آینده نزدیک مابقی بودجه به بازنشستگان تعلق خواهد گرفت و چیزی برای بودجه‌های عمرانی و طرح‌های توسعه ای نمی‌ماند. با این قبیل بودجه‌ها دولت از قِبَل تورم ورشکستگی صندوق‌های بازنشستگی را جبران می‌کند. به همین دلیل تورم به همه بخش‌های اقتصادی از جمله مسکن تعمیم می‌یابد. از این رو رکود تورمی بازار مسکن را پیش بینی می کنیم، منتها به دلیل این‌که رکود سنگین است، احتمالا تورم مسکن از میانگین تورم جامعه کمتر باشد.

* فولاد، سیمان و زمین ، سه عامل مهم گرانی مسکن

تسنیم: به تورم نهاده‌های ساختمانی اشاره کردید، چه میزان از قیمت مصالح ساختمانی به بحث دلار و ارز بستگی دارد؟

حیدری: یکی از نهادهای اصلی ساختمانی آهن‌آلات است. کالاihی به شدت تجاری هستند و در سطح بین‌المللی قیمت‌های یکسانی دارند. وقتی قیمت دلار افزایش می‌یابد صادرات جذاب‌تر می‌شود. طی ماه های اخیر شاهد ریزش شدید شاخص بورس بودیم که یکی از دلایل اصلی آن دعوا بر سر نوع عرضه شمش، بیلت، ورق و... بوده که سقف و کف قیمت آنها چه میزانی باشد. این‌که شرکت‌ها چه میزان از محصول خود مکلف هستند در بورس کالا عرضه کنند و مسائلی از این دست. دولت در این ماجرا کوتاه آمد و شرکت‌ها برای صادرات وضعیت بهتری را به دست آوردند. کف قیمت رقابتی افزایش یافته و سقف آن نیز مشخص است، بنابراین وقتی قیمت دلار افزایش می‌یابد شرکت‌ها در بورس برای خرید فولاد رقابت می‌کنند که این رقابت سنگین‌تر می‌شود. در مجموع قیمت محصولات فولادی تولید داخل به قیمت جهانی نزدیک می‌شود، این درست است که نهاده آهن وارداتی نیست اما قیمت جهانی دارند.

سیمان هم نهاده‌ای است که صادر می‌شود اما قدرت صادراتی آن خیلی کم است، چراکه هزینه حمل آن بسیار بالاست، ضمن این‌که حمل آن راحت نیست و به سادگی در مسیر با یک رطوبت از بین می‌رود. به هیمن دلیل مشکلاتی دارد که کاملا صادرات پذیر نیست. اما ولی با اینحال آنقدر قیمتش پایین آمده است، معمولا در بازارهای مالی نسبت قیمت سهم سیمان از هزینه ساخت یک خانه به سهم فولاد. این نسبت طی 8 سال اخیر به شدت به هم ریخته است. سهم سیمان خیلی کوچک شده و از این کمتر نیز نمی‌تواند بشود.  الان هم فشار قیمت در صنعت سیمان با توجه به هزینه های دلاری در حال افزایش است. در زمان حاضر شرکت ها با این درآمدها هزینه استهلاک شان هم جبران نمی‌شود. در ظاهر سود دارند، اما در مقابل استهلاکی دارند که سود مذکور آنرا جبران نمی‌کند. در واقع شرکت‌های سیمانی سود موهومی دارند آنقدر که هزینه استهلاک آنها بالاست.

این دو نهاده اصلی ساختمانی به همراه زمین تاثیر بسیاری بر قیمت مسکن دارند. زمین یک نهاده اصلی است که یک حباب بسیار سنگینی دارد. خاطرم است سال 96 اتاق تهران مهمان بودیم که دکتر عبده‌تبریزی مشاور وزیر سابق راه و شهرسازی درباره این موضوع که حباب قیمت زمین خیلی بالاست، صحبت کرد و گفت این حباب 10 سال زمان می برد تا تخلیه شود. اتفاقاتی که طی دو سه سال اخیر افتاده که نه تنها حباب تخلیه نشد بلکه حباب بدتر هم شده است. جهشی که روی زمین داشتیم از جهش قیمت مسکن بیشتر بوده است. این حباب ها نه تنها کمتر نشده، بلکه افزایش زیادی داشته است. تنها نهاده‌ای که به نظرم باید روی آن فکر شود، نهاده زمین است. به هر حال به قول معروف روی آن کاری انجام شود تا حباب آن از بین برود. ولی در نهاده‌های دیگه واقعاً عرضه و تقاضا تاثیرگذار است.

* وزارت راه و شهرسازی تمایلی به ورود شهرداری‌ها به بحث خانه‌های خالی ندارد

تسنیم: آقای عبدلی نظر شما درباره عوامل موثر در تورم مسکن چیست؟ آقای حیدری به نهاده‌های ساختمانی آهن و سیمان و از همه مهم‌تر زمین اشاره کردند. به نظر شما مهم‌ترین مشکل مسکن چیست و چرا نتوانسته‌ایم در چهل و چند سال اخیر با وجود تاکید قانون اساسی مشکل مسکن مردم را حل کنیم؟

عبدلی:همانطور که اشاره شد جدا از مباحثی مثل مصالح ساختمانی، تسهیلات و بودجه‌هایی که برای دخالت دولت وضع می شود، مسئله بعدی برمی‌گردد به قیمت تمام شده تاثیر گذار یعنی زمین است که یک سری ابزارهایی برای برخورد با او نداریم. همچنین مهم‌ترین مساله ای که در قانون ساماندهی دیده شده بحث مالیات بر اراضی بایر است که متاسفانه در زمانی که قانون تدوین شده یک رقم معین در آن قرار داده شده است.این یکی از اشکالاتی است که در دوره‌های مختلف مجلس مرتکب آن شده است. درست است برخی تخصص حقوقی دارند می گویند بهتر است در قوانین اعداد و ارقام ذکر نشود به خصوص اعداد و ارقام اقتصادی، اما خب متاسفانه در دوره هایی با پیگیری های نمایندگان این عدد ذکر می شود از جمله همین قانون مالیات بر اراضی بایر.

بخشی از عللی که ما نتوانستیم مالیاتهای زمین را اجرایی کنیم بر می‌گردد به اینکه ابزار مناسبی نداریم همین الان هم مستحضر هستید قانون مالیات بر خانه های خالی که در واقع مورد اصلاح قرار گرفته است؛ یعنی هم ماده 54 مکرر مورد اصلاح قرار گرفته هم ماده 169. در هر دو این مواد منوط به سامانه املاک و اسکان شده است. در دوره های اخیر وزارت راه و شهرسازی و ویژه معاونت مسکن و ساختمان تلاش‌هایی را داشته است. ولی اگر بخواهیم روراست باشیم چیزی که در واقع دولت از آن ابا دارد این است که واقعاً دولت اطلاعاتی در اختیار ندارد.

وقتی ما به تجارب سایر کشورها  نگاه می‌کنیم می‌بینیم که دولت محلی یا شهرداریها هستند که در این زمینه پیشگام هستند. ما حداقل در 8 تا از کلانشهرها میتوانیم بگوییم سامانه بسیار خوبی از ارزش املاک به خاطر ممیزی هایی که دارد سالانه انجام می‌گیرد در واقع بانک اطلاعات بسیار قوی دارد و می‌تواند در این زمینه کمک کند. ولی هم سازمان امور مالیاتی و هم در وزارت راه و شهرسازی تمایل چندانی به ورود شهرداری ها به این بخش ندارند.

سال گذشته در زمان بررسی لایحه بودجه 99 از طرف مرکز پژوهش های مجلس این پیشنهاد داده شده از جمله این که نرخ حدنصاب ارزش معاملاتی املاک برای دریافت مالیات بر خانه های خالی افزایش یابد. هم این‌که 50 درصد این مالیات به‌عنوان یکی از ابزارها به شهرداری‌ها اختصاص یابد. مجموعه دولت با این پیشنهاد چندان موافق نبود، در واقع نه سازمان امور مالیاتی با آن موافق بود و نه وزارت راه و شهرسازی.در صورتی که هر دو این نهادها هیچ ابزاری برای راستی‌آزمایی در بحث خانه های خالی ندارند.

همین سامانه املاک و اسکان مستلزم بهره‌گیری و اتصال سامانه سایر نهادهاست. بر اساس اطلاعات غیر رسمی که ما داریم هنوز بعضی از نهادها اطلاعات متقنی در اختیار این سامانه قرار نداده‌اند و بعضی از سامانه‌های اطلاعاتی متصل شدند. ولی هیچ نهادی به اندازه شهرداری‌ها این اطلاعات را در اختیار ندارند. البته خوب این هم منوط به این است که بخشی از این درآمدها به شهرداری‌ها اختصاص یابد.

طبق پیشنهاداتی که ما در سال 98 و 99 داشتیم خوشبختانه امسال مواد 54 و 169 در زمان بازنگری لایحه بودجه تا حدودی پوشش دهنده بود ولی تا حدودی قبل از آن چیزی که تا قبل از عدد 94 قبل از اصلاح قانون گنجانده شده بود شاید جمع می‌زدیم هزینه گردآوری این مالیات از هزینه ای که استحصال می شد بیشتر بود. این خود باعث شده بود که به ویژه سازمان امور مالیاتی راغب به انجام این کار نباشد.

بحث دیگر به معاملات مکرر و مالیات‌هایی که باید از مالیات‌ها دریافت شود برمی‌گردد. متاسفانه در اینجا مشکلی داریم به ظاهر باید در مجمع تشخیص مصلحت نظام مورد بررسی قررار گیرد که بحث معاملات غیررسمی است که انجام می شود. به لحاظ شرعی این معاملات معتبر هستند اما یک نوع اخلال است. ما اگر بیاییم قوانینی بگذاریم که معاملات را بخواهیم محدود کنیم اینها همه منتقل می‌شود روی معاملاتی که به صورت صوری و حتی به صورت غیررسمی در حال انجام است.

مسئله‌ای که روی این تاثیر گذار هست بخش املاک تجاری است که بالا رفتن قیمت املاک تجاری تا حدودی روی املاک مسکونی تاثیر بگذارد. طبق عرفی که قدمت آن به چند قرن می‌رسد در ایران و برخی کشورهای همسایه معاملات املاک تجاری کاملاً حرفی هست و خیلی وقتها جایی ثبت نمی شود. به ویژه در پیش خرید ها و پیش فروش های که صورت می‌گیرد و این قیمت تمام شده املاک تجاری جهت یک دهه اخیر رقیب مسکن بوده و بخش بزرگی از سرمایه هایی که می‌توانست به بخش واحدهای مسکونی بیاید  جذب این بازار شده است. خود به خود بالا رفتن قیمت تجاری در بعضی از مناطق زمزمه‌سازی برای  قیمت سازی املاک مسکونی شده است.

بحث بعدی هم که همه دوستان شاید شنیده باشندقانون مالیات بر عایدی سرمایه است. دوستانی که تخصص بیشتری در زمینه مالیات دارند عنوان می‌کنند بهتر است که این بحث در کنار سایر بازارها اجرایی شود، چراکه اگر به طور کامل روی مسکن اجرا شود ممکن است منجر به هدایت سرمایه‌ها به سایر بازارها شود. در جلسه گذشته هم صحبت کردیم بازارهای موازی سکه، طلا و حتی خودرو هم امروز به خاطر همین بخش مسکوت مانده است.

بحث دیگر هم خانه‌های گرانقیمت یا خانه‌های لوکس است. خیلی از افراد هستند که املاک مسکونی در اختیار دارند که قادر به بهره‌برداری از آنها نیستند. از جمله مسکن های بزرگ متراژ که در محدوده های بافت های تاریخی قرار دارد. املاکی که در جوار برخی از کاربران خاص قرار دارند مثلاً کاربری‌های نظامی و صنعتی. به ویژه املاکی که در جوار آستانه های مطهر امامزادگان قرار دارند. یا برخی بافت های روستا- شهری هستند که جزو محدوده‌های بازآفرینی شهری هستند ولی به دلیل ویژگی های طبیعی و ضرورت حفاظت اکولوژیک قادر به بهره‌برداری نیستند. به‌‌عنوان نمونه در جوار امامزادگان قرار دارند بافتی که پیرامون ها هستند اغلب در واقع بزرگ مقیاس هستند  و خُردمقیاس نداریم. اگر این قانون وضع شده خود به خود این باعث می‌شود خیلی از این املاک خرد شوند.

حتی می توانیم بگوییم این جریان شهرسازی را تا حدودی خارج می‌کند و این منجر به این می‌شود که یک ریزدانگی در بافت شکل بگیرد که این ریزدانگی یکی از شاخص های تعریف بافت‌های ناکارآمد است. البته در ادبیات عمومی به این بافت‌ها، بافت فرسوده می‌گویند ولی همه بافت‌های ناکارآمد فرسوده نیستند و بخشی از آنها بافت های فرسوده هستند.

مسئله‌ای دیگر درباره خانه های تاریخی است. این خانه‌ها در سال‌های اخیر مستمسک بوده و بعضی از محدودیت‌ها در بهره‌برداری از این  خانه‌هاکه خود به خود مالکین تمایل داشتند این خانه‌ها را دچار در واقع آسیب کرده تا بتوانند از آنها بهره‌برداری کنند. در قوانین باید خانه‌هایی از این دست را خالی کنیم. از طرفی بخش بزرگی از مناطق علیرغم اینکه ممکن است خانه های گران قیمتی باشند ولی خانه های لوکس نباشد و در بازار مسکن شهر تاثیرگذار نباشد. این مسئله اگر ما مواظبش نباشیم یعنی دقت نکنیم در هنگام تدوین قانون و اگر موکول شود تهیه آیین نامه توسط دولت می تواند منجر به این بحث سود این خانه‌ها به دلیل اینکه تاثیرگذاری ندارند خود به خود حساسیت ایجاد شود برای توجه به آنها. بهترین شیوه این است که ما بعد از اصلاح قوانین ثبتی بتوانیم از خانه های گرانقیمت در هنگام معاملات علاوه بر مالیات مبادلات یک مالیات مضاعف اخذ کنیم که بهترین شیوه است. اما این‌که بخواهیم یه سری از افراد که شاید هیچ نقشی نداشتند در این که یک صاحب  خانه بزرگ متراژ شدند و شاید در بعضی از تحولات در واقع قیمت آنها افزایش پیدا کرده است به‌عنوان نمونه به یک مورد اشاره می‌کنم. در منطقه یک تهران خیلی از مناطق بافت روستای دارند و خیلی از افرادی که در اینجا حضور دارند شاید از لحاظ درآمدی جزء دهک‌های یایین درآمدی هستند که به‌واسطه برخی غییر و تحولات از یک ملکی بهره‌مند شده‌اند که از قیمت بالایی برخوردار است.

اگر این قانون را وضع کنیم تنها اتفاقی که می‌افتد یک مستمسک می شود برای خرد شدن و توجه بیشتر به آن. چه بسا حالا اعداد و ارقام متفاوت است؛ اما حداقل بیش از 400 باغ در منطقه 1 و منطقه 3 تهران در یک دهه اخیر به همین دلایل یا تفکیک شده یا به مرور تخریب.  بخشی بزرگی از ساختمان هایی که در این زمین‌ها اجرا شده در واقع به خاطر حساسیت‌هایی بوده که این قسمت ایجاد شده است. مبحث دیگری در مالیات‌ها داریم که توجه چندانی به آن نمی‌شود؛  وقتی می‌خواهیم مالیات بر عایدی سرمایه‌را اجرا کنیم تجربه بیش از 20 کشور را بررسی کردیم. در کشورهای در حال توسعه، توسعه یافته و کشورهایی که می‌توانیم بگوییم اقتصاد بازی برای برخی از افراد میان معیارهای قرار می‌دهد که نه تنها بعضی از افراد را از پرداخت مالیات معاف کنند و برای برخی هم تخفیف‌هایی را در نظر بگیرند.

تسنیم: چه معافیت و تخفیفاتی؟

عبدلی: به عنوان نمونه در کشور استرالیا همه افراد بعد از طی یک دوره زمانی مشخص اگر از این میزان به عنوان مثال محدوده 3 سال انتخاب شود اگر کمتر از سه سال معاملات مکرر انجام دهند مشمول معاملات بر عایدی سرمایه می‌شوند.از سوی دیگر اگر فردی بازنشسته باشد یا دارای فرزند یا اعضای خانواده معلول باشد از یک سری معافیت‌های مالیاتی برخوارد می‌شود. جالب است  با وجود آن‌که این همه ما نگران کاهش جمعیت هستیم و برای افرادی که تعداد فرزندان بیشتری دارند هیچ تخفیفی قائل نیستیم در خیلی از کشورها افرادی که تعداد فرزند های بیشتری دارند به ازای هر فرزند از دو سال معافیت مالیاتی برخوردار می‌شود.این مسئله‌ای است که باید به آن توجه کرد. مسئله مهمتر مناطق جغرافیایی و آمایشی است که متاسفانه در اقتصاد مسکن از برنامه‌ریزی مسکن خیلی پررنگتر جلوه داده شده است. بخش بزرگی از مسائل مسکن ما به دلیل این است که یا در بعضی از حوزه‌ها فاقد برنامه هستیم یا در بخشی از بخش‌ها که برنامه انجام شده در رأس کار و مضمون اجرا قرار نگرفته است.

* مسکن باید جزو اولویت‌ها باشد که نیست

تسنیم: می‌توانید به مصداقی در این زمینه اشاره کنید.

عبدلی: بله، از جمله مهمترین بحث شهرهای جدید است. مناطق محروم و "مهاجر فرست" مناطق کم برخوردار که به هیچ وجه برای اینها جایگاهی دیده نشده است. یا بعضی از مناطق که کانون‌های اشتغال هستند ولی هیچ برنامه ریزی برای مسکن صورت نگرفته است.

خیلی وقت‌ها از بدی‌های استعمار صحبت می‌کنیم ولی همین استعمارگران روزی که آمدند یک صنعت در ایران و برخی کشورهای همسایه شکل دهند اولین کار آنها ساخت مسکن بود.  الان بیش از 20 سال است که پارس جنوبی احداث شده و تعداد فازهای باقیمانده کمتر از تعداد انگشتان دست است. در این مدت عملکرد در زمینه اسکان جمعیت چه بوده است؟ هنوز که هنوز است پارس جنوبی  نزدیک به 90 هزار نفر پرسنل پروازی دارد!

حالا شما ببینید این 90000 چقدر می‌تواند آسیب‌های اجتماعی به دنبال خودش داشته باشد. از سوی دیگر ما تجربه به ویژه برخی نهادهای نظامی نگاه کردیم دیده‌ایم نیروهای نظامی تامین مسکن مناسب هم منجر به مهاجرت شده هم منجر به توسعه یک محدوده شده است. یعنی خیلی از افراد بد مسکن بودند با در اختیار گذاشتن مسکن مناسب توانسته به آنها کمک کند که یک ناحیه را توسعه دهند. مهم‌ترین منطقه مکران است که بارها و بارها حضرت آقا بر توسعه این سواحل به دلیل اهمیت بالای آن تاکید کرده‌اند.  یا در مورد دیگری سواحل اروند را هم داشتیم ولی تا الان هیچ اتفاقی در این زمینه نیفتاده است. بخش بزرگی از مناطقی که توی جنگ تحمیلی تقریبا خالی از سکنه شده همچنان خالی از سکنه است. شهرهای آبادان و خرمشهر هنوز به جمعیت جنگ قبل جنگ تحمیلی برنگشته‌اند. فاصله ای که بین آبادان تا دهانه اروند وجود دارد به جز چند روستای عمدتاً زیر 100 خانواری هیچ کانون جمعیتی نداریم.

این مسئله حتی در بخش از امنیت ملی ما تاثیرگذار است شما اگر به تصویر تمرکز جمعیت فعالیت شب نگاه کنید در حاشیه خلیج فارس کم نور ترین نقطه متاسفانه کشور است. تقریباً بیشتر صنایع و جمعیت کشورهای بزرگ و کوچک حاشیه خلیج فارس در کنار ساحل قرار گرفته است.

در واقع سرمایه گذاری در زمینه تأمین مسکن در این نقاط می‌تواند از باری که از روی کلان شهرها به ویژه تهران وجود دارد، بکاهد.  حکم تزریق آب به آبکش را در برخی مواقع اجرا می‌کنیم؛ اگر تمام سرمایه ها را بسیج بکنیم مشکل کلان شهر تهران و کلانشهر اصفهان را نمی‌توانیم حل کنیم. چراکه یک جاماندگی نسبت به سایر برنامه‌ها داریم. موج‌های جدید مهاجرتی را به کلانشهرها داریم.

در طرح ملی مسکن تقریبا تمرکز اصلی آن روی حاشیه تهران است. در صورتی که خود وزارت راه و شهرسازی طبق برنامه‌ای که داشت قرار بود نسل دوم شهرهای جدید را بنیاد گذاری کند. این وزارتخانه به جز سری اقدامات محدود بعضی از زمینه ها فعالیت انجام نداده است. اگر برنامه ریزی ها طی دو دهه انجام شده صورت گرفته بود حداقل باید یک مجموعه سکونتی نیم میلیون نفری را در حاشیه منطقه ویژه پارس جنوبی داشته باشیم. الان 3 منطقه ویژه در جنوب داریم؛ منطقه ویژه اقتصادی صنایع انرژی‌بر، منطقه ویژه پارسیان و منطقه ویژه اقتصادی انرژی پارس. مجموع این جمعیت در این منطقه به 100 هزار نفر هم نمی رسد.

تسنیم: این واقعیت نشان می‌دهد با مشکل بزرگی مواجه بوده و هستیم.

عبدلی: همه این افراد مهاجر هستند. فقط خیلی محدود در پارس جنوبی این کار را انجام داده‌ایم و سایر نقاط کشور هم به همین حالت است. نرخ‌های مهاجر فرستی غرب کشور  به گونه‌ای بوده که برخی از شهرهای کشور خالی از سکنه شده است. همواره جمعیت شهرها رو به افزایش بوده و در واقع این خام‌شهرها هستند که ایجاد می‌شوند.یعنی شهرهایی که جمعیت کمتر از حد نصاب دارند، روستاهای بزرگی که جمعیت بالایی دارند و در حال تبدیل به شهر هستند و جای آن جمعیت شهری را می‌گیرد .در واقع بخش بزرگی از جمعیت شهری در حال مهاجرت به کلانشهرها هستند. این یک بخش مشکل است این بحث کلان است. اگر شروع کنیم باید به بخش‌های خرد وارد شویم. یکی از همین بخش‌ها مالیات است.

مسئله دیگر تامین زمین است؛ در دوره‌هایی متاسفانه وزارت راه و شهرسازی و شاید بهتر بگوییم شورای عالی شهرسازی و معماری ایران یکسری ضوابط و مقررات صلب برقرار کردند در شهرهای ما. از جمله این که برای تفکیک اراضی در شهرها حدنصاب بالایی را تعیین کردند.

برای بعضی از مناطق علیرغم اینکه اطلاع داشتند توسعه درون شهری اتفاق نخواهد افتاد آمدند رشد شهرها را محدود کردند. ما طرفدار افزایش محدوده شهرها نیستیم این سیاست خوبی هم نیست. چراکه هزینه نگهداری و تسوعه شهرها را افزایش می‌دهد. از طرف دیگر نباید از آن سوی پشت‌بام بیفتیم. باید سیاست افراط و تفریط را کنار بگذاریم. باید سیاست میانه‌ای را انتخاب کنیم، یعنی شورای عاملی شهرسازی و معماری ایران مجددا ضوابط و مقررات طرح‌های جامع و تفصیلی را مورد بازنگری قرار دهد و در نقاطی که واقعا دچار مشکل هستیم راهکار ارائه کند.

در جریان سیل اوایل سال 98 بعد از تهران بیشترین جایی که افزایش میزان اجاره‌بها را ثبت کرد مربوط به شهر خرم‌اباد لرستان بود. سیلی که اتفاق افتاد علاوه بر این‌که از بخش‌هایی از استان لرستان به خرم‌آباد مهاجرت کرده بودند، جاهایی را در این استان داریم که در معرض خطر هستند و باید به مرور خالی از سکنه شوند. کاربری هایی که ارزش دارند و کاربری هایی که مرکز تجمع انسانی هستند کم کم باید خارخ شوند. عین همین مورد در برای سری از مناطق داریم که با لغزش و ریزش مواجه هستند. مناطقی که کاملاً روی گسل ها قرار گرفته‌اند و خطر آسیب به انها وجود دارد. در این قبیل مناطق باید محدوده‌های شهری را افزایش بدهیم و به دلیل عدم افزایش بخش بزرگ از گرانی مسکن که به گرانی و کمبود زمین بر‌می‌گردد از اینجا نشأت می‌گیرد.

تسنیم: آیا بازار و سازوکار بازار در ایران می‌تواند مشکل مسکن را حل کند یا خیر؟ بخش عمده از مباحث مطرح شده این بوده که یک سری سیاست‌ها را برای تقویت سمت عرضه اجرا کنیم، تجریه‌ای که در ایران داریم و در خیلی از بازارها اتفاق می‌افتد این است که سیاست‌های مالیاتی منجر به افزایش قیمت کالا می‌شود.مالک یا فروشنده هزینه اضافه شده را به قیمت مسکن اضافه می کند و این به سود مصرف کننده نیست. به نظر می‌رسد دخالت دولت در بخش مسکن پررنگ‌تر باشد و فقط با یک سری سیاست‌های مالی نمی‌توان بازار مسکن را کنترل کرد.

حیدری: در دنیای امروز پذیرفته‌اند که بازارهای اقتصادی را به مکانیسم خود انتظام واگذار کنند. ولی بحثی که الان مطرح شده و این‌که نظام و بازار خود انتظام را می توانیم خودمان طراحی کنیم. علم این هم به وجود آمده است. علمی داریم به اسم طراحی مکانیزم که جایزه نوبل هم در اقتصاد به آن اعطا شده است. دست پنهان بازار بهترین روش است تا به نقطه تعادل بهینه برسیم ولی نباید بنشینیم تا بازار خودش را تنظیم کند. چارچوب بازار را می‌توانیم طراحی کنیم بعد اجازه دهیم خودش حرکت کند؛ به‌عبارت دیگر یعنی نه آن حالتی که افراطی باشد نه تفریطی. نهادهای حکومتی این بازارها را طراحی و بعد آنرا رها کنند.به صورت حرفه ای بازطراحی شود و مجددا اجازه داده شود تا عوامل فعال بازار به نقطه تعادل بهینه دست پیدا کنند.

تسنیم: مسکن در ایران یک تفاوتی بزرگی با سایر کشورها دارد و آن تبدیل شدن به یک کالای سرمایه‌ای است. سال‌هاست که مسکن کالای سرمایه‌ای محسوب می‌شود. برای این‌که بخواهیم مسکن را از حالت سرمایه‌ای خارج کنیم نیازمند تغییرات مهم و بزرگی هستیم. در سال 98 و 99 به دلیل تحولات بازارهای اقتصادی مسکن دچار تغییرات قیمتی زیادی شده است. سازوکار بازار شاید نتواند مسکن را به یک کالای مصرفی تبدیل کند.

حیدری:در قضیه سرمایه شدن مسکن چند بُعد داریم؛ یک بعد بحث‌های تاریخی است در دهه 30 شمسی دانشگاه هاروارد پژوهش معروفی در ایران انجام داد و معضلات جلوگیری از صنعتی شدن را بررسی کرد. در این پژوهش مشخصا سرمایه‌ها و سرمایه‌داران سنتی ایران در حوزه سفته‌بازی و زمین و تجارت (بازار تهران) فعالیت سنگینی دارند اینها مانع صنعتی شدن کشور می شوند.

اثر دیگر آن این بود که مسکن را به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل کرده به جای این‌که کالای سرمایه‌ای را در توسعه صنعتی دنبال کنیم. این چیزی بوده که قدمت آن خیلی طولانی است. یک بُعد دیگر ماجرا این است که خارج از مسکن مردم فضای سرمایه‌گذاری‌های امن را کمتر می‌شناسند.

بازار سرمایه دقیقا می‌توانست مردم را فرهنگ‌سازی کند، اما الان بازار سهام تبدیل به یک ضدفرهنگ شده است.

صحبتی که با وجود دارد بحث اساسی بازار پول است. در این بازار سال‌هاست به جز محدوده بین سال‌های 90 تا 96 چند تا نرخ بهره و سود بانکی واقعی ما منفی بوده است. اگر نرخ بهره و سود بانکی مثبت باقی بماند خاصیت سرمایه بودن مسکن را تا حدی کاهش می‌دهد و خیال مردم در این بخش راحت می‌شود که می‌توانند از طریق سپرده‌های بانکی تورم را پوشش دهند و فشاری که به حوزه مسکن وارد می‌شد کاهش می‌یابد.

بنابراین یک بُعد این است که در برابر تورم باید ابزارهای مناسب را در اختیار مردم قرار دهیم تا مسکن از حالت سرمایه‌ای خارج شود. با توجه به این‌که مسئله نرخ سود باید متناسب با تورم باشد و نرخ سود منفی معنی ندارد. کسی که در بانک سپرده‌گذاری می‌کند متضرر می‌شود و کسی که وام می‌گیرد به شدت منتفع می‌شود. نباید این‌گونه باشد. همین مسئله باعث شده تا سرمایه وارد بازار مسکن شود و آنرا تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای کند. از طرف دیگر فردی هم که وام بانکی می‌گیرد به جای آنکه آنرا به بخش صنعت ببرد وارد بازار مسکن می شود. این

عبدلی:همانطور که آقای حیدری گفت بخشی از نابسامانی ناشی ازسیاست‌های اقتصاد کلان کشور است. اما ما نه می‌توانیم به حال خود رها کنیم بازرا مسکن و نه این‌که دولت دخالت کاملی در آن داشته باشد.

تسنیم: حد این دخالت مشخص است؟

عبدلی:  در بررسی سیاست‌های کشورهای مختلف این حد به ویژگی‌های اقتصادی و اجتماعی دارد. فرهنگ ما زمین‌داری و مالکیت زمین به‌عنوان یک مسئله مهم مطرح است. برخی‌ها ککه برای تحصیل یا زندگی به کشورهای دیگر رفته‌اند می‌گویند در همان بدو ورود بهدنبال خرید مسکن بودیم. بعد از چند وقت متوجه شدیم که نیازی به خرید مسکن نیست. اگر وضعیت اقتصادی بهم نخورد با یک برنامه‌ریزی می‌توان خانه‌دار شد. بخشی از معضل مسکن شاید ناشی از نبود زمین مرغوب در کشور باشد. اگر به جغرافیای سرزمین دقت کنیم در مناطقی که زمین مناسب و آب در دسترس است شدت کمتر است. اگر به قبل از دهه 40 که روند ویلاسازی در شمال کشور شکل گرفت نرخ مالکیت در شمال کشور بسیار پایین بود. این اتفاق هنوز در جنوب هم وجود دارد.

ولی از موقعی که سوداگری و تشویق به داشتن خانه های دوم و سوم باب شد این روند (تبدیل مسکن به کالای سرمایه‌ای) تشدید شده است. در خیلی از مناطق کشور بخشی از زمین‌هایی که قابل بهره‌برداری است نیازمند سرمایه‌بیشتر است. در نیم قرن اخیر تمام توسعه‌های شهری در مناطقی بوده که آسیب‌پذیری و تاب‌آوری در درجه پایینی بوده‌اند. اما اگر به قسمت‌های قدیمی نگاه کنیم میزان آسیب‌پذیری آنها از حوادث کمترین بوده است. یعنی اراضی بسیار مرغوب بوده در ابتدا توسعه یافته است. ترس از نامرغوب بودن اراضی است که بخشی از مشکلات ما از آن نشأت می‌گیرد.

در برنامه بازآفرینی شهری کاملاً شکست خورده هستیم، بر اساس هدفی که برنامه ششم توسعه تعیین کرده باید سالانه 10 درصد از بافت‌های فرسوده و ناکارآمد را بازآفرینی کنیم یعنی این بافت‌ها را بهسازی، نوسازی و توانمندسازی می‌کردیم. در خوشبینانه‌ترین حالت به اذعان خود مسئولان وزارت راه و شهرسازی ما 2درصد این کار را انجام داده‌ایم. حالا چقدر دولت در مسکن مهر و طرح ملی مسکن برای آماده‌سازی هزینه می‌کند.  در صورتی که زمین مهیاست.

تسنیم: دلیل این شکست چیست؟

عبدلی:دو تا مشکل عمده در این بخش داریم؛ یکی ضوابط و مقررات و دیگری بحث‌های مالکیتی. در برخ یمناطق 80 درصد مشکل مالکیتی است.

تسنیم: یعنی چه مشکل مالکیت؟

عبدلی:  خیلی از افرادی که در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد ساکن هستند هیچ مدرکی دال بر مالکیت در اختیار ندارند.

تسنیم: این مشکل مختص تهران است؟

عبدلی: این مشکل متختص تمام شهرهای کشور است ولی میزان آن متفاوت است. به دلیل مسئله اعتقادی به توحید همه شهرهای ایران تک هسته ای هستند. شهرهای تاریخی چه هستند؛ مسجد جامع، بازار و مدرسه (حوزه علمیه). همه افراد پیرامون اینها بوده‌اند. هرچه از مرکز به سمت حاشیه‌ها می‌رویم کاربری ناسازگار شکل می‌گیرد. کنار مسجد جاممع کسی دباغی نمی‌کند، کنار مسجد جامع کتابفروشی شکل می‌گیرد. زمانیکه به حاشیه‌ها حرکت می‌کنیم دباغی شکل می‌گیرد. به دلیل همین ساختار خیلی از افراد برخی از اراضی را اشغال می‌کردند و خودشان را مالک می‌دانند. اینها در راستای مستندسازی ملک اقدامی نکرده‌اند. به همین هم الان خانه‌های فرسوده و رهاشده بسیاری در کشور داریم.

همه این خانه‌ها از آب، برق، شبکه‌های مخابراتی و ... بهره‌مند هستند. خیلی از این خانه‌ها حتی بر اثر توسعه 5 دهه از شبکه‌های معبر خوبی هم برخوردار هستند اما به حال خود رها شده اند. یا کابری‌های ناسازگار از آنها می شود یعنی به انبار تبدیل شده‌اند.  در تمامی شهرهای قدیمی این مشکل را داریم بعد ما مجبور هستیم هزینه بسیار زیادی را آماده‌سازی صرف کنیم.

انتهای پیام/