دولت روحانی در ۸ سال اراده‌ای برای حل مشکل مسکن نداشت/این دولت از پاپ کاتولیک‌تر بود

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، در بخش اول این میزگرد به مسائل پیرامون بازار مسکن طی هشت سال اخیر پرداخته شد؛‌ تعطیلی شورای عالی مسکن و ضربه این اقدام دولت بر پیکره تولید، سوء استفاده بنیاد مسکن از نبود وزارت جهاد، سیاست‌های اشتباه دولت در حوزه کاهش مهاجرت. تاثیر آن بر برنامه‌های میان مدت و بلندمدت کشور و... از جمله موضوعاتی بود که حدود دو هفته قبل در بخش اول میزگرد مطرح شد.

در بخش دوم افشین پروین‌پور عضو سابق شورای‌عالی مسکن، محمدرضا عبدلی پژوهشگر مرکز پژوهش‌ها و استادیار دانشگاه و بیژن خطیبی عضو هیئت مدیره سازمان نظام مهندسی استان تهران به بیان دیدگاه‌های خود در خصوص اراده دولت‌ها در حل مشکل مسکن، عدم اعتقاد دولت به مداخله در بازار مسکن و توان بالای شرکت‌های ایرانی برای تولید مسکن پرداختند.

تسنیم: نقش دولت و شخص رئیس‌جمهور برای حل مشکل مسکن خیلی کلیدی است. تجربه نشان داده اگر رئیس‌جمهور نخواهد تمام حاکمیت هم بخواهد مشکل مسکن را حل کند، حل نمی‌شود.  در این بین یکی از کاندیداهای ریاست جمهوری مدعی شده 50 درصد مشکلات کشور به دلیل تحریم است. در بحث معضل مسکن چقدر یک رئیس جمهور می‌تواند بگوید من می‌خواستم اما تحریم اجازه نداد. و این‌که بگوید اول مشکل را با آمریکا حل کنیم بعد مشکل مسکن حل می‌شود.

*مسکن تحریم‌شکن است/ مسکن لنگر تورم را پایین می‌کشد

پروین‌پور: تحریم از مسائلی است که هیچ تاثیری در بخش مسکن ندارد چون تمام نهاده‌های مسکن داخلی است. در بخش مسکن سهم تحریم در زمین، مصالح، فولاد و ... صفر است. مثلا این‌که بگوییم که در ساختمان‌های بالای 4 طبقه موتور آسانسور را از چین تامین می‌کنیم. این هم کار پیچیده‌ای برای تولید داخل ندارد. مهندسان ایرانی که موتور سانتریفیوژ آی آر8 را می‌سازند، موتور خودرو در مقابل آن بچه‌بازی است چه برسد به موتور آسانسور که دیگر چیزی نیست.

تحریم هیچ کارکردی روی مسکن ندارد. مصداق بارز اقتصاد مقاومتی همین مسکن است و لکوموتیو اقتصاد است. جریان ساخت و ساز مسکن هم رشد اقتصادی رادو  رقمی می‌کند هم این‌که 35 درصد تورم کشور که مربوط به بخش مسکن است را متوقف می‌کند و لنگر تورم را پایین می‌کشد. هیچ بخشی از اقتصاد کارکرد مسکن را ندارد.  این حرف‌ها (تاثیر تحریم بر بخش مسکن) بی معنی است، بخش تحریم‌شکن اقتصاد ایران مسکن است.

از سوی دیگر وزارت راه با 60 هزار کارمند و وزارت مسکن با 6 هزار کارمند ادغام شدند، ادغام نشدند به هم چسبیدند.  باید کوچک‌سازی، اتفاقاتی روی می‌دهد حجم کاهش یابد و وزارتخانه چابک‌تر شود. هیچ اتفاق دیگری نیفتاده و جز این‌که مدیریت وزارت راه و شهرسازی نمی‌داند با کدام یکی از این حوزه‌ها کار کند، چقدر وقت بگذارد و... . به نظرم وزیر جدید راه و شهرسازی باید برای هر کدام از حوزه‌ها (راه و مسکن) قائم مقام داشته باشد. اگر مهم‌ترین معاونت وزارت راه و شهرسازی، معاونت مسکن و ساختمان است، قائم مقامی باید باشد تا امور را پیگیری کرده و برنامه‌ها را عملیاتی کند. این اتفاق باید بیفتد تا به مرور وزارت راه و شهرسازی تفکیک شده و هر کدام (مسکن و راه و ترابری) وظیفه خود را انجام دهند.  الان این دو حوزه به دلیل ادغام ضربه می‌خورند. مسکن به اندازه خودش کلیدی، مهم و سخت است، اگر با راه ادغام شود به تمام امور نمی‌رسیم.  یک تیم تخصصی و پژوهشی در حوزه اقتصاد و مسکن حدود 7 ماه است روی طرحی (مسکن زندگی) کار می‌کند که ارتقا یافته و تقویت شده طرح مسکن مهر است و به عنوان یکی از برنامه‌های اصلی دولت مردمی آیت الله رئیسی در دستور کار ایشان قرار دارد.  

راه حل رفع مشکل مسکن در کشور ایجاد نهضت مسکن‌سازی است، اصول طرح مذکور همان اصول مسکن مهر است؛ یعنی زمین رایگان، وام ساخت ارزان‌قیمت و بکارگیری ظرفیت بخش خصوصی برای ساخت مسکن. اشکالات مسکن مهر در این طرح جدید برطرف می شود تا تکرار نشود، البته با وجود اشکالاتی که طرح مسکن مهر داشت همچنان معتقدم نقاط قوت آن خیلی بیشتر از نقاط بوده است. نظام اجرایی کشور تجربه چنین طرحی را نداشت، در مجموع این طرح نمره قبولی را گرفته است، حالا بماند برخی مسئولان سابق با نیت‌های شوم بخش مسکن و اقتصاد کشور را به خاک سیاه نشاندند. طرح جدید مسکن قوت قلبی برای مردم خواهد بود. در شرایط ناامیدکننده برای فعالان اقتصادی، پیمانکاران، مردم، محرومان و... باید طرح‌های جدیدی جهت به حرکت در آوردن چرخ اقتصاد کشور اجرا شود. در طرح جدید قرار است طی 4 سال آینده 4 میلیون واحد مسکونی ساخته شود؛ برای تامین مالی این طرح از منابع بانکی با طراحی یک تیم مالی خیلی قوی اقدام خواهد شد. در تهیه این طرح فرض را بر این گرفته‌ایم که ایران تا 100 سال دیگر تحریم است و آمریکا ما را تحریم‌ خواهند کرد. این طرح هیچ فشاری به بودجه وارد نمی‌کند و یک ریال از بودجه دولتی در طرح استفاده نمی‌شود. ضمن این‌که تسهیلات تکلیفی هم ندارد و طراحی‌های پیچیده و عالی در این رابطه انجام  شده است. یکی از مزیت‌های این طرح آن است که متقاضی هیچ آورده اولیه ندارد. در این طرح الگوی ساخت بر مبنای بعد خانوار دیده شده و تمرکز این طرح ساخت و ساز در نیمه شرقی کشور با تمرکز بر منطقه مکران است. ضمن این‌که شهرداری‌ها مسئول اجرای این طرح هستند،  در طرح مسکن مهر شهرداری‌ها را بازی ندادیم و عملکرد خوبی نداشتند ولی در طرح جدید مدیریت کلان پروژه‌ها شهرداری‌ها مسئول هستند. در بحث زیرساخت‌ها نیز مسائل را با توسعه‌گرا‌ها حل می‌کنیم.

در طرح آیت‌الله رئیسی از شرکت‌های مدیریت زنجیره در تامین مصالح ساختمانی استفاده خواهیم کرد. در این روش پیش بینی می‌کنیم 40 تا 50 درصد از هزینه‌های مصالح ساختمانی را کاهش خواهد داد. برای این کار چندین شرکت را برای مناطق مختلف کشور طراحی کرده‌ایم که مامور تامین مصالح برای پیمانکاران هستند.

بیشتر تلاش کرده‌ایم مقداری جمعیت را با برنامه‌های تشویقی به سمت روستاها، شهرهای کوچک و متوسط سوق دهیم. به عبارت دیگر در کلانشهرها و شهرهای بزرگ دیگر ساخت و ساز مسکن انجام نمی‌شود. به‌عنوان مثال ساخت 2 میلیون واحد مسکن در روستا، شهرهای کوچک و متوسط دیده شده، سمت بلندمرتبه‌ سازی نمی‌رویم و ساختمان‌ها یک یا دو طبقه خواهد بود.

*مشکل امروز ایران در بخش مسکن نبود اراده در بین مسئولان است

تسنیم: زمین این طرح چگونه تامین می‌شود؟

پروین‌پور: یک سازمان ملی زمین و مسکن داریم که خیلی فشل و ناکارآمد شده است. ارگان‌های دولتی خیلی زمین دارند. آقای محمودزاده معاون وزیر راه و شهرسازی بارها گفته که دستگاه‌های دولتی زمین‌های زیادی دارند که آنرا در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار نمی‌دهند. وزارت جهاد می‌گوید فلان زمین را دارم اما آنرا برای ساخت مسکن مردم واگذار نمی‌کنم. مگر این زمین برای پدرت است، این نشان می‌دهد که از بالا اراده‌ای برای حل مشکل مسکن مردم وجود ندارد. در زمان یکی از روسای جمهور مگر کسی جرات داشت بگوید زمین را نمی‌دهم.

واقعیت آن است که کشور نه مشکل زمین دارد، نه مصالح ساختمانی، نه منابع مالی. فقط مشکل امروز ما اراده است که در بین مسئولان وجود ندارد. بی عملی و بی اراده بودن دولت باعث تشدید مشکل مسکن طی 8 سال اخیر شده است. با یک دولت قوی و مقتدر تمام مشکلات مسکن حل می‌شود.

در وهله اول وزارت راه و شهرسازی باید سامانه املاک و اسکان را راه‌اندازی کند، چون پایه هر نوع سیاست‌گذاری در بخش مسکن است. وقتی این را نداشته باشیم، به همان اندازه که از اطلاعات و ارقام واقعی دور هستیم  به همان اندازه هم از سیاست‌گذاری واقعی و برنامه‌ریزی درست دور خواهیم ماند.

همین الان هم برنامه‌ریزی‌های وزارت راه و شهرسازی البته اگر برنامه‌ریزی وجود داشته باشد، مبتنی بر آمارهای سال 1395 است. آمار مسکن و جمعیت روز به روز تغییر می‌کند. یعنی آرایش دیروز مالکیت و سکونت کشور با امروز متفاوت است. امروز هم با فردا. باید یک سامانه آنلاینی داشته باشیم تا وزیر هر روز بداند در بخش مسکن چه اتفاقی می‌افتد. چه کسانی سوداگری می‌کنند، چه کسانی در دهک‌های بالا هستند که چند ده هزار واحد مسکونی دارند. باید برای برنامه‌ریزی بازار مسکن رصد شود. سامانه ملی املاک و اسکان قرار بود سال 94 ایجاد شود که هنوز هم ایجاد نشده است.

تسنیم: بهمن سال 98 با حضور وزیر راه و شهرسازی از این سامانه رونمایی شد.

پروین‌پور: این رونمایی واقعی نبود. این سامانه امروز مانند پوسته‌ای است که داخل آن چیزی وجود ندارد. رونمایی شده ولی داخل آن چیزی نیست.

تسنیم: از 19 فروردین درج اطاعات سکونتی مردم در این سامانه آغاز شده و همچنان ادامه دارد...

پروین‌پور: کار درستی نیست، یعنی چه که مردم باید این کار را انجام دهند. باید سامانه‌های متخلف با هم تقاطع داده شوند که خروجی آن سامانه املاک و اسکان باشد. آب ، برق، گاز، کدپستی، پلاک ثبتی و.. هر کدام برای خودشان سامانه‌ها جدا دارند و هیچکدام حاضر نیستند با همدیگر همکاری کنند. قدم بعدی این است که موجودی کنونی مسکن به‌صورت عادلانه توزیع شود. بین سال‌های 90 تا 95 در بخش مسکن 70 درصد تقاضاها سرمایه‌های سرمایه‌ای شده و 30 درصد مصرفی. این تقاضای سرمایه‌ای باید از بازار مسکن حذف شود. در بخش مسکن باید سوداگران حذف شوند و فقط دو قشر تولیدکننده و مصرف‌کننده حضور داشته باشند. در هیچ جای دنیا سوداگر مسکن نداریم، الان بازار مسکن کشور رها شده و هرکسی هر کاری دلش بخواهد انجام می‌دهد.

با توجه به وجود حدود 500 هزار خانه خالی در تهران، احتیاجی با ساخت و ساز مسکن نداریم. 42 درصد ساکنان شهر تهران مستأجر هستند، یعنی نصف املاک موجود در تهران سرمایه‌ای است. مسکن موجود کشور به طور درست در بین خانوارها توزیع نشده است.به مثالی اشاره می‌کنم؛ سال 87 که طرح مسکن مهر آغاز شد کل تقاضا برای مسکن استان تهران 250 هزار واحد بود که در آن زمان 400 هزار مسکن خالی در پایتخت داشتیم.ما با اجرای برنامه مسکنی آیت‌الله رئیسی در دولت آینده مشکل مسکن را با عزم و اراده حاکمیتی حل کنیم.

تسنیم: با توجه به سخن دکتر پروین‌پور طی هشت سال اخیر دولت اراده حل مشکل مسکن مردم را نداشته و تحریم نیز روی این بخش تاثیرگذار نیست. چرا چنین اراده‌ای برای حل مشکل مسکن نبوده است؛ ایا این نبود اراده از ناتوانی نشأت گرفته  یعنی نمی‌توانستند مشکل مسکن را حل کنند. یا مسئله‌ای دیگری در میان بوده است.

عبدلی: اگر بخواهیم دید کلانی به این مسئله داشته باشیم. بخشی از این مسئله ناشی از این بوده که سیاست‌گذاری مسکن به افرادی سپرده شده و در سطح بالاتر یعنی ریاست‌جمهوری و سیاست‌گذاران  اقتصادی اعتقاد به این داشتند که در بازار مسکن دخالت نکنیم. اعتقاد دارند که در خیلی کشورها همینگونه است و دولت کمترین ورود را دارد.

تسنیم: آیا این‌گونه بوده و این‌که چنین چیزی برای کشور ما قابل پیاده سازی است؟

عبدلی: خیر. بر اساس بررسی‌های صورت گرفته حداقل طی 40 سال گذشته هیچ دولتی حتی بریتانیا و آمریکا اینگونه نبوده اند که در مسکن ورود پیدا نکند. دولتی که ما داشته‌ایم کاتولیک‌تر از پاپ بوده است. از آمریکا و انگلیس که آزادترین اقتصادهای دنیا را دارند در حوزه‌هایی از مسکن ورود پیدا می‌کنند اما در دولت یازدهم و دوازدهم چنین چیزی ندیدیم مخصوصا دولت یازدهم و مدیران قبلی. اعتقاد داشتند که ورودی به بازار مسکن نداشته‌ باشند.

*دعوای وزارت راه و نظام مهندسی مانع افزایش ساخت مسکن/ وزارت راه آماری از مسکن قابل عرضه ندارد

تسنیم: نظر شما درباره ادعای تاثیر تحریم‌ها بر بازار مسکن؟

عبدلی: تحریم‌ها تاثیری روی مسکن ندارد، در این بین با تحریم داخلی نیز مواجه بوده‌ایم. بخش عمده دلیل نصف شدن آمار مربوط به تولید مسکن در مناطق شهری مربوط به مشکلاتی است که برای سازنده‌ها ایجاد کرده‌ایم. دعواهای بین نظام مهندسی و سازمان نظام مهندسی ساختمان  و ضعف نظارت در بدنه شهرداری‌ها باعث شده تا مدت زمان ساخت و ساز مسکن را به شدت افزایش دهد. همین الان در وزارت راه و شهرسازی هیچ کسی از آمار مسکن قابل عرضه اطلاعاتی ندارد. تنها جایی که این اطلاعات را جمع‌آوری می‌کند بانک مرکزی است. این بانک در 64 شهر این کار را انجام می‌دهد و برای بقیه شهرها مدل‌سازی می‌کند.

از سوی دیگر در قیمت‌سازی‌ها هم همین است؛ متاسفانه بخش زیادی از قیمت‌های اعلامی مسکن کاملا تحت تاثیر بازار مسکن تهران است. یعنی تهران در واقع یک "بازارداری" را انجام می‌دهد. بیشتر تحلیل‌ها درباره پروانه‌ ساختمانی است، در حالی که پروانه‌های ساختمانی در خوشبینانه‌ترین حالت 24 ماه و در سال‌های اخیر 60 ماه زمان می‌برد تا مسکن‌ها به بازار عرضه شده است. فارغ از بحث های سرمایه‌ای حتی در مباحث مربوط به مصرفی هم عرضه مسکن زیر 48 ماه نداشته‌ایم. این که چه نوع مسکنی می‌توانیم ماهانه و سالانه به بازار عرضه کنیم هیچ اطلاعاتی وجود ندارد. تنها در همان 64 شهر این اطلاعات را داریم که توسط بانک مرکزی انجام می‌شود.

حال اگر فرضا رئیس دولت انگیزه حل مشکل مسکن را داشته باشد، متاسفانه گزارش‌های بخش مسکن به اطلاعات مربوط به سرشماری‌ها محدود است. این ساختار در سرشماری قدیمی و فرسوده است و در ساختارهای جدید سرشماری مسکن به این شکل انجام نمی‌شود.

*تامین مسکن دهک یک تا 5 نیازمند ورود 100 درصدی دولت است

تسنیم: نظر شما درباره کارکرد سامانه ملی املاک و اسکان چیست؟

عبدلی: در سامانه ملی املاک و اسکان اتصال به سامانه‌ای مختلف عملیاتی نشده است. گرچه در اصلاحیه آذرماه سال گذشته مجلس شورای اسلامی یعی اضافه شدن یک تبصره به ماده 169 مکرر این کاملا دیده شده، اما اجرایی شدن این را نمی‌بینیم.

کسانیکه سیاست‌گذاران اقتصادی بودن هیچکدام تمایلی به این کار نداشته‌اند. اشاره می‌کنم به سلسه جلساتی که یکسال اخیر با بخش بانکی داشتیم در جاهایی که از طرف مجلس اصرار بر این بود که تامین مالی انجام شود به صراحت شبکه بانکی اعلام کردند هیچ تسهیلاتی را ارائه نمی‌دهند. در واقع بخشی از بی عملی دولت به این مسئله برمی‌گردد. سلسه‌ تفکراتی که معتقد به دخالت حداقلی در بازار مسکن بوده‌اند. این در حالی است که در بسیاری بخش‌های اقتصادی نیازمند دخالت مستقیم دولت هستیم.

در طرح ملی مسکن، متقاضیان اگر توان تامین آورده‌ای آنرا داشته باشند به راحتی می‌توانند وارد بازار شده و مسکن مورد نیاز خود را تامین کنند. نیازی نیست که وارد این طرح شود. آنجاییکه ورود 100 درصدی دولت را داریم تا 10 سال پیش دهک‌های یک تا سه را پوشش می‌داد، اما امروز برای تامین مسکن دهک‌های یک تا 5 نیازمند ورود 100 درصدی دولت هستیم. از این به بعد است که دولت ها باید سیاست‌های حمایتی را اجرایی کنند.

باید توجه کنیم خدمات ارائه شده در قیمت تمام شده مسکن مشخص باشد. در این وضعیت روی مسائلی بحث می‌شود که پیش پا افتاده است. مثلا تعرفه نظام مهندسی؛ این تعرفه چند درصد از قیمت تمام شده مسکن را شامل می‌شود. حداقل به‌طور متوسط 70 درصد قیمت تمام شده مسکن مربوط به زمین است. مسئله ما زمین است.

*شرکت‌های ایرانی توان تولید 3 میلیون مسکن در سال را دارند

تسنیم: آقای خطیبی با توجه به برنامه‌های اعلام شده از سوی یکی از کاندیداها برای تولید مسکن، آیا بخش تولید کشور ظرفیت ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال را دارد؟

خطیبی: وقتی مسکنی ساخته می‌شود باید ببینیم ظرفیت موجود را داریم یا خیر. بحث اول طراحی است؛ در این حوزه مهندسان طراح بسیاری داریم، بیشتر از ظرفیت مورد نیاز کشور. به اندازه 3 کشور ایران ظرفیت داریم. در بخش اجرا، شرکت‌های ایرانی با ظرفیت‌های بسیار بالا کار می‌کردند که الان تعطیل شده‌اند و عطش این را دارند که دوباره به مدار برگردند تا بتوانند شرکت‌های خود را احیا کنند.

همین امروز شرکت‌های ایرانی ظرفیت سالانه 2 تا 3 میلیون واحد مسکونی را دارند. در مسکن مهر رکورد سالانه یک میلیون واحد را ثبت کردیم. یک زمانی در خودروسازی با 10 هزار خودرو شروع کرد و اعلام می‌شد که افق دید ما رسیدن به تولید سالانه یک میلیون دستگاه است. یک سال از این عدد عبور کردیم و اعلام شد که ایران به جمع 5 کشور تولیدکننده بالای یک میلیون خودرو پیوست. پس ایرانی‌ها نشان داده‌اند رگ غیرتی دارند که وقتی بخواهند کاری را انجام دهند آنرا انجام خواهد داد، به هر قیمتی شده. 

نیروی کار هم به فور داریم در کشور. وقتی کار باشد، ازدواج‌ها افزایش می‌یابد، اما وقتی جیب خالی باشد این اتفاق نمی‌افتد. همان زمانی که مرز ساخت یک میلیون واحد مسکونی را رد کردیم از خارج چیزی وارد نمی‌کردیم. همان زمان در خیلی از نهاده‌های ساختمانی صادرات هم داشتیم که نشان می‌داد ظرفیت داخلی علاوه بر این‌که جوابگوی تولید یک میلیون واحد مسکونی است، صادرات هم دارد. انگیزه تولید یک میلیون مسکن وجود دارد.

انتهای پیام/