میزگرد| راه‌حل‌های خروج ساخت ۱میلیون مسکن از بُن‌بست/ در ۱۳۵۰ شهر ایران سوداگری مسکن نداریم

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم، سال 1402 در حالی شروع شد که در بازار مسکن افزایش قیمت‌ها از سال 97 به این سو، اجاره‌نشین‌ها را با مشکلات جدی روبه‌رو کرده است، رشد قیمت‌ها و تأثیر آن بر نرخ اجاره‌بها شرایطی را به‌وجود آورده است تا در آستانه فصل نقل و انتقالات مستأجران چشم به حمایت‌های دولتی داشته باشند.

طی سال‌های گذشته و به‌خصوص در روزگاری که ویروس کرونا جولان می‌داد، دولت با پرداخت وام ودیعه مسکن و تمدید خودکار قراردادهای اجاره تلاش کرد از خانوارهای مستأجر حمایت کند، این برنامه تا حدودی توانست التهابات این حوزه را کاهش دهد، قرار است امسال نیز این برنامه عملیاتی شود و گفته می‌شود احتمال افزایش سقف وام کمک ودیعه مسکن وجود دارد، گرچه برخی از جمله کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی می‌گویند وام ودیعه مسکن با همان ارقام سال گذشته پرداخت می‌شود و قرار نیست سقف آن افزایش یابد. (لینک خبر)

از سوی دیگر دومین ماه سال در حالی وارد دوازدهمین روز خود شده است که تا همین چند ماه قبل بانک مرکزی در چنین روزهایی گزارش تحولات بازار مسکن را منتشر می‌کرد. از بهمن ماه سال گذشته تاکنون بانک مرکزی بنا به دلایلی،‌گزارش تحولات بازار مسکن را منتشر نکرده است، مسئله‌ای که واکنش فعالان این بخش را به‌دنبال داشته است و آنها خواستار انتشار آمار برای برنامه‌ریزی صحیح ساخت‌وساز مسکن شده‌اند.

پیش‌بینی بازار مسکن یکی از مواردی بوده است که کارشناسان و صاحب‌نظران اقتصادی همواره از آن به‌عنوان پیش‌نیاز اساسی برنامه‌ریزی در این بخش یاد کرده‌اند، برای همین منظور خبرگزاری تسنیم میزگردی را با حضور کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی و رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان برگزار کرد. در این میزگرد علی فرنام و سیدمحمد مرتضوی به بیان نظرات خود در رابطه با بازار مسکن پرداختند که مشروح آن در ادامه می‌آید؛

رشد 10برابری قیمت مسکن در 5 سال اخیر

تسنیم: چه پیش‌بینی‌ای از بازار مسکن با توجه به اتفاقات اقتصاد کشور در سال 1402 می‌توان داشت؟

فرنام: در سال‌های اخیر بازار مسکن به‌گونه‌ای شده است که کسی نبوده پیش‌بینی از این بخش داشته باشد و درست از آب درآمده باشد، البته این اتفاق به‌دلیل ناکاربلدی نبوده است؛‌ همه انتظار داشتند موج تورمی و افزایشی به پایان خودش برسد، 5 پیک و قُله قیمت مسکن در کشور داشته‌ایم که یکی دو ساله بوده است، این در حالی است که از سال 97 تا امروز 5 پیک دیگر را دیده‌ایم.

ابتدای سال 97 متوسط قیمت مسکن 6 میلیون تومان بود، اما امروز متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران از 60 میلیون تومان عبور کرده یعنی طی 5 سال 10 برابر افزایش.
در گذشته پس از هر پیک قیمتی بلافاصله تولید مسکن افزایش می‌یافت، افزایش قیمت اگرچه تبعات منفی خیلی زیادی داشت اما اثرات مثبتی هم به‌دنبال داشت، به‌عنوان مثال شاخصی به‌عنوان QB داریم که بر اساس آن میزان ارزش اقتصادی ساخت‌وساز مشخص می‌شود. بر اساس این شاخص قیمت زمین، هزینه‌های ساخت‌و ساز، قیمت فروش و سود مشخص می‌شود.

طی سال 97 تا 1402 تولید مسکن افزایش نیافته است. در نیمه نخست سال 1401 حدود 188 هزار پروانه ساختمانی در مناطق شهری صادر شده است و برآورد ما این است در سال گذشته حداکثر 500 هزار پروانه صادر شده باشد، عدد مناطق روستایی را نمی‌دانیم که احتمالاً 40 تا 50 هزار واحد باشد برآورد ما این است که در سال 1401 حداکثر 500 هزار پروانه ساختمانی صادر شده است.

شاخص دوم نیز اطلاعات مربوط به تکمیل بناست که در اختیار بانک مرکزی است و باید پیگیری کنیم تا آنها را بگیریم. تکمیل از این جهت مهم است که متقاضی می‌تواند در آن ساکن شود. پروانه ساختمانی هم از نظر چشم‌انداز 2 تا 3 سال آینده می‌تواند امید ایجاد کند، این‌که تولید و عرضه مسکن در بازار افزایش و التهاب این بخش کاهش می‌یابد، به همین دلایل نیز پیش‌بینی بازار مسکن واقعاً سخت است.

تسنیم: به‌نظر می‌رسد بازار مسکن با شکست مواجه شده است و تولیدکنندگان به‌واسطه ناامیدی در فروش واحد ساخته‌شده دیگر رغبت چندانی به ساخت‌وساز ندارند.

فرنام: یکی از دلایل عدم رغبت تولیدکنندگان تولید مسکن به عدم استطاعت مالی مصرف‌کنندگان برمی‌گردد. در زمان حاضر تقاضای مصرفی تقریباً از بازار خارج شده است. از سال 85 تا سال 95 و بر اساس آمار سرشماری از هر چهار خانه ساخته‌شده، در یکی از آن مالک ساکن شده است، این یک تفسیر از تقاضای مصرفی است که البته در حال جمع‌آوری است متأسفانه سرشماری 1399 را کنسل کردیم و سال 1400 سرشماری نداشتیم وگرنه امروز آمار دقیق‌تری در اختیار داشتیم.

دلیل دوم ناامیدی سازندگان مسکن، بازارهای سوداگری است. تولیدکنندگان می‌گویند "منِ سازنده به‌چه‌دلیل باید امروز واحد مسکونی ساخته‌شده را به بازار عرضه کنم؟"، یک تولیدکننده واحد مسکونی دارد و چشم‌اندازش از بازار می‌گوید 6 ماه دیگر 30 درصد به قیمت آن افزوده می‌شود و تا آخر سال نیز 60 درصد، می‌گوید پس چرا امروز این واحد را به بازار عرضه کند.

سازنده 2 تا 3 سال درگیر پروسه ساخت‌وساز مسکن می‌شود؛ یک سال آن که عملاً صرف صدور جواز می‌شود، از سوی دیگر با ریسک‌های افزایش قیمت مصالح ساختمانی، دستمزدها و... درگیر می‌شود، با خود می‌گوید "به‌جای تولید پولم را به سکه و ارز تبدیل می‌کنم، یا هر چیز دیگری که سودی معادل بازار مسکن را می‌دهد اما در کوتاه‌مدت". بازارهای رقیب مسکن با افزایش قیمتی که دارد بر انگیزه سودآوری رایج ساخت‌وساز مسکن غلبه کرده است، همچنین این ریسک وجود دارد که؛ با وجود تحمیل افزایش قیمت به سازنده و خواب سرمایه 2 تا 3 ساله، در روزی که واحد مسکونی تکمیل و به بازار عرضه می‌شود،‌ چه‌تعداد مشتری دست‌به‌نقد دارد؟

تسنیم: این وضعیت برای بازار مسکن تهران نیز صدق می‌کند؟

فرنام: مسکن تهران یک بازار پرکشش است، به‌عبارت دیگر با وجود افزایش قیمت‌ها، تقاضا همچنان وجود دارد، در واقع افرادی هستند که با نیت سرمایه‌گذاری و سوداگری وارد آن می‌شوند، هدف این‌ها فقط این است که 6 ماه تا یک سال آن ـ واحد مسکونی ـ را داشته باشند و بعد آن را عرضه کنند، این در حالی است که در سایر نقاط کشور 70 تا 80 درصد سازندگان نگرانی فروش را دارند، در شهرهای کوچک و متوسط این دغدغه وجود دارد که "اگر منِ سازنده واحد مسکونی را بسازم چه‌کسی آن را از ما با یک قیمت تمام‌شده و سود معقول خریداری می‌کند؟" در کلان‌شهرها به‌خصوص تهران طی سالهای اخیر ملک روی دست سازنده نمانده است. اتفاقاً این سمت فروش و عرضه بوده که دست نگه داشته است تا سود بیشتری از فروش داشته باشد. بازار مسکن شهر تهران یک مسئله بسیار عجیب و غریبی دارد.

تسنیم:‌ چه مسئله عجیبی؟!

فرنام: آن‌جایی که تقاضای مصرفی داریم مانند مناطق جنوبی ساخت‌وساز بسیار کم است و رغبت سازندگان به تولید مسکن در این مناطق پایین است، اما در مناطقی که مسکن متری 150 تا 200 میلیون تومان است که اعداد نجومی است سازندگان برای ساخت مسکن سر و دست می‌شکنند، این که زمین را به متری 300 تا 400 میلیون تومان یعنی رقم‌های باورنکردنی خریداری کند و آن را بسازد. این یکی از مسائلی است که اتفاقا نیازمند تنظیم‌گری است، برای این کار علاوه بر کمک شهرداری‌ها باید از ابزارهای دیگر استفاده کنیم تا سازندگان را به مناطقی که در آنجا تقاضای مصرفی وجود دارد، هدایت کنیم. در شهر تهران می‌توان گفت تقریباً 70 تا 80 درصد تولید مسکن به تقاضای مصرفی می‌رسد و در چند منطقه نیز بالای 80 درصد تولید مسکن غیرمصرفی است. آن‌جایی که مصرفی است باید حمایت بیشتری کنیم. الآن مالیات بر خانه‌های لوکس که تا حدی هم منطقی است، همه‌جا این مسئله مطرح است کسی که درآمد بیشتری دارد مالیات بیشتری پرداخت کند.

عوارض صدور پروانه ساختمانی در ولنجک حدوداً متری 3 میلیون تومان است. در میرزای شیرزای 500 هزار تومان و در مناطق جنوبی حدود 300 هزار تومان. شاید گفته شود این تفاوت 10برابری رعایت شده است،
اما بنده می‌گویم در مناطق مصرفی،‌ پرداخت عوارض را "پسینی" کنید، یعنی اگر سازنده‌ای در بافت و محلات کم‌استطاعت ساخت‌وساز انجام می‌دهد در زمان شروع هزینه‌ای از او بابت پروانه دریافت نشود و در زمان پایان ساخت‌وساز هزینه‌ها را پرداخت کند، این سیاست داخل شهرها را مقداری متوازن می‌کند و تقاضای مصرفی و کم‌استطاعت را در سطح قابل قبول (5 تا 10 درصد) نسبت عرضه را برای تقاضای مصرفی بهبود می‌بخشد.

مرتضوی: بخشی از تحولات بازار مسکن به نوسانات شدید نرخ اخیر و کاهش ارزش پول ملی برمی‌گردد. به‌لحاظ زمانی تقارن‌های 4 تا 5 ساله (افزایش قیمت) در بازار مسکن وجود داشت. بخشی از افزایش قیمت مسکن نیز به این برمی‌گردد وقتی در شرایط تورمی قرار می‌گرفتیم مدت زمانی همیشه وجود داشته است تا بخش تقاضا تقویت شود، در یک شرایط تثبیت و ثبات وقتی ارزش پول تغییر نمی‌کند.

عرضه مسکن یکی از مؤلفه‌های بسیار مهم تأثیرگذار در بازار مسکن است. وقتی به‌تدریج عرضه کاهش می‌یابد باعث بروز خلأ می‌شود و پس از یک مدتی خلأ ایجادشده به‌شکل خیلی پُررنگی خودش را نشان می‌دهد، این مسئله در بعد زمان اثرگذاری بیشتری دارد، وقتی 5 سال تولید مسکن نداریم، نیاز به مسکن بیشتر از گذشته احساس می‌شود و می‌تواند یک فشاری را در بازار معاملات ایجاد کند و شرایط را تغییر دهد.

مجموعه‌ عوامل مختلف روی بازار مسکن تأثیر می‌گذرد. آثار تورمی هر وقت در قیمت‌های مصالح ساختمانی، دستمزدها و... دیده می‌شود، یک انگیزه برای خرید ایجاد می‌شود. نگرانی و ترس از بالا رفتن قیمت بلافاصله یک شوکی را در بازار معاملات ایجاد می‌کند. زمانی که التهابات بازار زیاد می‌شود تقاضای سرمایه به بازار تحمیل می‌شود که بازار را متحول می‌بینید.

اگر همه چیز درست هدایت شود و به وضعیتی برسیم که تولید مسکن را مدیریت و کنترل کنیم و مشخص باشد در افق 20ساله سالانه 500 هزار واحد مسکونی ساخته شود. اگر این هدف را اجرایی کنیم نبض تولید مسکن را در دست بگیریم، باید بتوانیم قیمت تمام‌شده را به‌نوعی تثبیت کنیم. چنانچه ـ قیمت ـ تثبیت نمی‌شود حداقل افزایش آن را محدود کنیم. این موارد می‌تواند بازار مسکن و معاملات را به ثبات برساند و التهابات آن گرفته شود.

آقای مرتضوی، نظر شما درباره پیش‌بینی بازار مسکن چیست؟

مرتضوی: پیش‌بینی بازار مسکن در شرایط کنونی سخت است به این دلیل بخشی از این پیش‌بینی به سیاست‌ها حاکمیت برمی‌گردد که قطعاً مسکن هم از آن تأثیرپذیری دارد. یکی از موارد تحریم‌هاست؛ این‌که رفع می‌شود یا خیر که روی بازارهای اقتصادی تأثیرگذار است. اینها مواردی است که پیش‌بینی‌ها را یک مقدار زیادی مشکل می‌کند و آثار تورمی هم واقعاً در همین اندازه که با آن روبه‌رو هستیم قابل پیش‌بینی نبود. من هم با نکته‌ای که آقای فرنام عنوان کرد موافق هستم که این قله‌هایی که یکی پس از دیگری فتح کردیم، تصورش دور از ذهن بود. اگرچه خیلی‌ از اقتصاددان‌های ما یک ارزش ذاتی برای دلار قائل و معتقد بودند که نرخ واقعی‌اش این نیست یا همان نرخ برابری پول ما، به دلار کار نداریم، فرض کنید یک ارز خارجی دیگری است،
در هر حال فشارش واقعاً روی تقاضا زیاد بود. معتقدم که امروز ما یک بخش زیادی از تقاضای مؤثر مسکن را ـ تقاضای واقعی مسکن ـ را از دست داده‌ایم و در این شرایط سوداگران در بازار فعالیت بیشتری می‌کنند. ما سوداگری را فقط با برنامه‌ریزی‌های دقیق، منظم و با سیاست‌های صحیح حوزه مسکن  کاهش بدهیم و الّا سوداگران در همه بخش‌ها هستند.

در خرید و فروش ارز هستند در طلا هستند، هر چند وقت یک بار هم می‌آیند و تاثیر و نقش خودشان را در بازار ایفا می‌کنند. این ما هستیم که باید با برنامه‌ریزی صحیح و درست و با رفلکس‌های به موقع تاثیر حضور سوداگران را کم کنیم یا حضور اینها را در بازار را به گونه‌ای عمل کنیم که از بین برود و محدود بشود. بخشی به تولید مسکن بر می‌گردد، تولید مسکن وقتی که از حد نُرم خودش پایین‌تر باشد نبود مسکن، رقابت ایجاد می‌کند و از طرف دیگر وقتی بخش تقاضای واقعی قدرت خرید ندارد طبیعی است که سوداگر در بازار حضورش پُررنگ است.

این یک بخشی بر می‌گردد  به‌این‌که باید طرف تقاضا را تقویت کنیم.

تسنیم: مثل پرداخت تسهیلات بانکی.

مرتضوی: یکی از شیوه‌های تقویت طرف تقاضا تسهیلات بانکی است، ولی نه تسهیلات بانکی با نرخ 23 درصد. نرخ سود تسهیلات بانکی چند ماهی است که به 23 درصد افزایش یافته است. در همین طرح نهضت ملی مسکن کسانی که فروش اقساطی می‌کنند حدود 8 میلیون تومان برای وام‌های 350 میلیونی، برای وام‌های 450 میلیونی با این نرخ جدید باید اقساط پرداخت کنند.

یکی از راه‌ها تبعا تسهیلات بانکی است اما تسهیلات بانکی هم باید با نرخ مناسب به مردم داده شود. نرخ 23 درصد راه تقویت بخش تقاضا نیست. راهکارهای دیگری قطعاً وجود دارد ولی بهترینش همین است بهترین و موثرترین راهکار همین است که شما تورم را محدود کنید.

آقای فرنام اشاره کرد و گفت که از سال 97 تا امروز متوسط قیمت مسکن در تهران 10 برابر شده است. تقریباً همین آمار را شما در کلانشهرها دارید. اینها را بررسی کردم و همینطور در مراکز استانها، یعنی در مراکز استان‌ها و کلان‌شهرها تقریباً همین افزایش 10 برابری قیمت مسکن مشهود است. در طول این 5 سال طرف تقاضا چه مقدار سطح درآمدهایش افزایش پیدا کرده است؟  حقوق حداقلی کارگر را در سال 97 مقایسه کنید با امروز!

آیا 10 برابر افزایش داشته؟ مثلاً اگر امروز 5 میلیون و 300 هزار تومان حداقل کارگر در نظر گرفته شده است در سال 97 این مقدار چقدر بوده؟ 500 هزار تومان بوده؟ چنین چیزی نبوده! 5 برابر هم نشده است. بنابراین طرف تقاضای ما هر سال ناتوان‌تر از گذشته می‌شود. هر سال  فاصله و شکاف بین طرف عرضه و تقاضا عمیق‌تر و بزرگ‌تر می‌شود. ما اگر طرف تقاضا را تقویت کنیم می‌توانیم امیدوار باشیم به اینکه سوداگری در بخش مسکن محدود و کمرنگ‌تر بشود و حضور خریداران اصلی، مصرف‌کنندگان واقعی پررنگ‌تر ببینیم.

به‌عنوان تولیدکننده اگر نگرانی از باب فروش مسکن نداشته باشم، در مناطق کم‌برخوردار از این باب که امکان خرید مسکن در مناطق کم برخوردار الان بیشتر بوده و راحت تر است. چنانچه در آن مناطق بتوانیم یک موضوعاتی را ایجاد کنیم که کمک کند به افزایش کیفیت تولید مسکن و افزایش کیفیت زندگی، بهبود کیفیت زندگی می‌توانیم امیدوار باشیم که در آن شرایط معاملات مسکن پر رونق شود و بازار معاملات در این مناطق رونق بیشتر شود.  به دلیل اینکه قیمت عرضه با توجه به اینکه ارزش عرصه در آن مناطق کمتر است تبعا قیمت تمام شده هم کمتر خواهد بود و امکان عرضه بیشتر خواهد بود.

آن هم بر می‌گردد که سطح کیفیت زندگی را در آن مناطق بهتر تعریف بکنیم سرانه هایی که کم دارند بهبود شرایط حمل و نقل، رفت و آمد، شبکه معابر، اینها کارهایی است که حتما نیاز است در آن مناطق انجام داد.

برای اینکه امروز در بخش مسکن به یک ثبات نسبی برسیم باید برای یک مجموعه‌ای از عوامل  فکر کنیم و برای هر کدام هم یک برنامه‌ریزی صحیح و درست داشته باشیم. بخشی بر می‌گردد به حمایت از تولیدکنندگان بخشی به حمایت از خانواده‌ها و آنهایی که می‌خواهند صاحب مسکن شوند بر می‌گردد و بخشی هم به قوانین و آیین‌نامه‌هایی که ما اینها را به عنوان پشتوانه برای ایجاد رونق در تولید مسکن و تنظیم این روابط بر می‌گردد. در جاییکه ما علاقه‌مند هستیم و فکر می‌کنیم مسکن اگر در آنجاها ساخته شود موثرتر است و بیشتر می‌تواند به بخش تقاضا کمک کند، بیشتر می‌تواند بازار معاملات را رونق بیشتری می‌تواند دهد هدایت کنیم با یک تشویقی‌های صحیح با حمایت‌های صحیح سرمایه‌ها را هدایت بکنیم به آن سمت.

در این سه بخش اگر ما بتوانیم در هر کدامش برنامه‌های اثرگذار داشته باشیم،  به تدریج می‌توانیم این هم مثلا فرض بکنید 6 ماه دیگر قطعاً ما از این بن بست خارج نمی‌شویم یک سال دیگر خارج نمی‌شویم این هم یک برنامه جامع و دراز مدت می خواهد حالا یکی از سؤالاتی که از آقای دکتر فرنام دارم چون در مرکز پژوهش‌ها حضور دارند، به عنوان طرح جامع مسکن هم سالهاست که کار خوبی انجام ندادیم کار نکردیم. همه این موارد باید در طرح جامع مسکن دیده شود که ما چه عدد و رقمی برای تولید مسکن در نظر بگیریم که با واقعیت‌های امروز همخوانی داشته باشد؟ خودمان که نمی‌توانیم عدد تعریف کنیم. اگر بگویم می خواهم رضایتمندی در جامعه ایجاد کنم و سالانه2  میلیون مسکن تولید می‌کنم چرا تولید می‌کنم؟ چون امکاناتش را دارم. مثلا ماشین‌آلات هست، مهندس هست، و ... بنابراین سالانه دو میلیون مسکن تولید می‌کنم، این نوع ادبیات و این نوع گفتمان‌ها ما را به جایی نمی‌رساند. ما باید آن کاری که می‌خواهیم در حوزه مسکن انجام دهیم چه در کلیات چه در جزئیات در همه بخش‌ها متناسب و در تناسب با طرح جامع مسکن انجام دهیم.

طرح جامع مسکن به نظر من یک موضوعی است سالهاست مغفول مانده است. همین طرح جهش مسکن هم چون پشتوانه‌اش طرح‌های کلان نبوده یعنی به طرح جامع مسکن و به سایر طرح‌های بالادستی متکی نبوده این هم نتوانسته در عالم واقع نه اینکه بگوییم نمی‌تواند چون واقعا در طول یک سال و چند ماه گذشته هم عملاً اثبات شد که موفقیتی در صحنه عمل به دست نیاورد.

تسنیم: دلیل این عدم موفقیت موردنظر شما چه بوده است؟

مرتضوی: چون نهضت ملی مسکن به طرح های بالادستی وصل نبود و از آنها  تاثیر نگرفت. در واقع بر اساس یک نگاه خیلی خوشبینانه و این‌که ما یک تکلیفی بر اساس قانون اساسی داریم همه مردم را باید صاحب خانه کنیم. درست است چنین چیزی در قانون اساسی نوشته شده ولی شما برای رسیدن به این هدفگذاری که می‌خواهد صورت بگیرد با این التهابات و شرایطی که در کشورمان دچارش هستیم و با این تلاشی که همه دارند می‌کنند برای کنترل نقدینگی و برای مهار نقدینگی، طبیعی است که باید ملاحظه‌تر شده جلو بروید و نمی‌توانید همینجوری تصمیم بگیرید که سالانه یک میلیون واحد تولید کنید بدون اینکه یک الگوی صحیح مالی برای این درنظر بگیرید.

یعنی دو بخش تامین مالی یکی تسهیلات بانکی یکی هم آورده متقاضی و در هر دو مورد هم شما به بن بست برخورد کنید و نهایتاً یک وعده ای بدهید که امکان عملی شدنش نباشد.

پس تبعا امروز ما برای خروج از این بن بست باید به سمت طرح جامع مسکن برویم. طرحی که با توجه به شرایط و نیازهای فعلی که خیلی تغییر کرده نسبت به همان دهه 90 که آقای فرنام اشاره کرد شرایط امروز به شدت متفاوت است. بنابراین با شرایط امروز باید یک بازنگری اساسی داشته باشیم ان‌شاءالله طرح جامع مسکن را هم تهیه کنیم و انتظار داشته باشیم که در طول یک دوره 10 ساله به تدریج شرایط عرضه کند به تدریج شرایط طرف تقاضا متفاوت بشود و ما هم بتوانیم مسکنی را تولید کنیم که متناسب با نیازهای خانوارهای ما باشد.  یکی از موضوعات مهم این است که باید در الگوی ساختمان هم حتی تجدید نظر کنیم.

تسنیم: تجدیدنظر در الگوی ساخت از چه منظری؟ متراژ؟

مرتضوی: در دهه 80 الگوی ساخت را تعریف کردیم یعنی حداقل ها را تعریف کردیم گفتیم در تهران 75 متر در شهرستان‌ها 100 متر. الان همین باید تغییر کند. همه قوانین و مقررات و موضوعاتی که در طرح‌های جامع و تفصیلی شهرها دیده شده باید بر اساس این الگو می‌بود. اگر چه نبود اگر چه من خیلی‌ها را بررسی کردم دیدم حتی با همان الگو هم شکل‌پذیری طرح‌ها متناسب با آن الگو نبوده است.

امروز اگر تصمیم می‌گیریم مثلا حداقل را در تهران کاهش دهیم مثلا آن را 40، 50 متر کنیم و در شهرستان‌ها 70، 80 متر.  از آن طرف کیفیت و سطح زندگی را در شهرها بهبود ببخشیم، این هم می‌تواند یکی از ابزارهایی باشد که کمک کند در اینکه قیمت تمام شده و نهایی مسکن کمتر، دسترس‌پذیر‌تر و استطاعت‌پذیرتر شود تولید مسکن.

یک مسئله دیگری هم در این چند ماه اخیر خیلی راجع به آن صحبت زیاد می‌شود بحث مدل توسعه شهرهاست، همانطور که می‌دانید مدل توسعه شهرها، توسعه درونی بود، یعنی آنچه که تصمیم‌گیری شد و ملاحظات طرح های جامع تفصیلی در شهرها بر آن اساس تنظیم شد، بحث این بود که شهرها از درون توسعه پیدا کند. اخیرا می‌بینم خیلی از کارشناسان، دوستان و همکاران صحبت می‌کنند که باید شهرها را توسعه افقی دهیم! و از آن الگوی قبلی باید عبور کنیم و حتی دیدم که بعضی از دوستان عنوان کرده بودند که طرح‌های تفصیلی جامع را همه باید تغییر بدهیم و همه را با الگوی جدید توسعه افقی شهرها تنظیم کنیم.

تسنیم: معضل اصلی در حوزه مسکن اقشار ضعیف  متوسط هستند با توجه به مسائل مالی امکان خرید مسکن را ندارند. از آن طرف هم دولت اعلام کرده که برای تامین این اقشار برنامه داریم سالانه مثلا یک میلیون مسکن می‌خواهد بسازد! به نظر می‌رسد مهم‌ترین مسئله تسهیلات را گفتند 30 درصد و فروش اقساط هم اینقدر. این جامعه هدفی که ما می‌خواهیم برایشان مسکن را تولید بکنیم اینها بخش عمده‌ آنها توان پرداخت چنین اقساطی را ندارند حتی خیلی‌ها شاید این آورده اولیه را هم امکان پرداختش را ندارند. اینجا دولت برنامه‌ریزی می‌کند که هزینه تولید مسکن برای جامعه هدف بیاورد پایین. یک بخشی به تامین زمین برمی‌گردد، دولت با این کار بخشی از هزینه‌ها از روی دوش مردم برمی‌دارد. از سوی دیگر دولت در بحث آورده اولیه و تسهیلات هم یک کمکی کند تا این جامعه هدف بتواند واقعی متقاضی واقعی مسکن بشود و مسکن بخرد به پول احتیاج دارد. به نظر می‌رسد مشکل این است که دولت باید پولی را تامین کند. در بحث مسکن مهر هم این مسئله مطرح بود که در بحث تسهیلات سود 10 درصد بشود. از 30 برسد به 10 درصد باید این ما به التفاوت تامین شود. در این صورت چند پرسش مطرح می‌شود؛ اول آن‌که منابع مالی چطور باید تامین بشود؟ روش تامین مالی این موضوع باید چگونه باشد؟ دولت به لحاظ بودجه‌ای فقط می‌تواند حقوق‌ها را بپردازد. الان دولت ماهانه حدود 110 هزار میلیارد تومان حقوق پرداخت می‌کند. این پول از کجا باید تامین شود؟ مهم‌ترین معضل بخش مسکن که بتوانیم بخش تولید مسکن را یک تکانی بدهیم و یک بخشی از تقاضای واقعی را جمع کنیم و بتوانیم قیمت را هم تحت تاثیر قرار بدهیم پول و تامین مالی است! راه حل این چیست و باید چه‌کار کنیم؟

فرنام: در خصوص طرح جامع مسکن کاملا درست می‌گویید. ماده یک قانون جهش تولید مسکن می‌گوید: دولت موظف است نیاز سالانه کشور بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی مستند و مطابق با طرح جامع مسکن یعنی اولین جمله قانون جهش تولید مسکن است. اولین تبصره این قانون هم وزارت راه و شهرسازی موظف است حداکثر تا 3 ماه پس از لازم‌الاجرا، یعنی یک سال و خرده‌ای گذشته که طرح جامع ندارد.  اتفاقاً به کمیسیون اصل 90 به وزارت راه و شهرسازی و کمیسیون عمران اعلام کردیم چه تکالیفی در ذیل این قانون بوده که هنوز اجرا نشده است.

طرح جامع مسکن خیلی مهم است، ما یک طرح جامع خوبی در سال 85، 86 داشتیم که خیلی مفصل بود یک بازبینی 93 داشتیم و یک بازبینی سال 96.  نسخه‌ای که در قانون جهش داریم یک نسخه تک راهبردی است. بازار مسکن برش‌های خیلی زیاد اقتصادی، اجتماعی، جغرافیایی دارد که بر حسب اینها باید شرایط تنظیم‌گری شود.

مرتضوی: یعنی بر مبنای طرح‌های آمایش سرزمینی؟

فرنام:‌ یک بعد آن آمایش سرزمینی است. یک بعد اقتصادی، دهک‌بندی استطاعت خانوار است. یک بعدش اقشار خاص است.چیزی به نام کیمیا در مسکن وجود ندارد که شما یک طرحی را بگذارید روی میز و دیگر همه مشکلات را حل کند. از هر نوعش که بگویید. حل مسئله مسکن به تعداد زیادی از برش‌ها نیاز دارد. راجع به عدد نیاز مسکن که خودش یک بحث بسیار پیچیده‌ای است که اتفاقاً ما که گزارش اول طرح را رد کلیات پیشنهاد کردیم نسخه اول قانون که سال 1399 مطرح شده بود-مرکز پژوهش‌ها به طور رسمی هم چاپ شد- که رد کلیات بود ولی در کمیسیون تغییراتی داده شد که تصویب شد و ما هم همراهی کردیم که بهتر اجرا شود.

یکی از دلایل همین بحث عدد یک میلیون است. برآورد این بود که آن عددی که طرح جامع مستند تهیه شود خیلی درست است تا قبل از آن آنچه که در قبلش است که 800 هزار تا برآورد شده بود در سال ما تقاضا داریم آن 800 هزار تا یک نکته مهمی دارد در قانون جهش تولید مسکن می‌گوید یک میلیون حمایتی! حمایتی یک تعریفی دارد یعنی بنده که فرض کنید 15 میلیون حقوقم است حمایتی نیستم! حمایتی می‌شود آن قسمتی که شما گفتید که استطاعت پرداخت 7 میلیون هشت میلیون را ندارند تسهیلات بیست درصد نمی توانند بدهند ولی در عمل آنها نمی‌توانند با این مکانیزم وارد بشوند می‌دانیم به چه دلایلی.

2 تعریف از نیاز مسکن داریم یک نیاز بالقوه است که کسری موجودی انباشت تقاضا است که شاید بالای یک میلیون به دو میلیون هم برسد ولی موثر نمی‌شود. موثر شده‌اش مهم است یعنی متقاضی و دولت بتوانند این را بیاورند در عرصه بازار مسکن. این را برآورد این است که سرجمع چه ساخت و ساز خصوصی چه حمایتی باید برسد به 800 هزار واحد. این رقم از قله خودش که سال 91 بود که تولید مسکن به 900 هزار واحد رسید.

مرتضوی: در حالت ایده‌آل.

فرنام:  ایده آل هم نه چون کسری داشتیم باید به آن عدد (نیاز مسکن) برسیم.  این عدد هم یک عدد ثابت و ایستایی نیست بسته به شرایط اقتصادی فرق می‌کند. از قله تولید که 900 هزار واحد را از سال 91 رد کردیم از سال 95 دیگر آمدیم زیر 500 هزار واحد. یعنی یک کاهش مستمر.

سال 1400 هم که من عددش را دارم زیر 500 هزار واحد مسکن در کشور ساخته شده است.سال گذشته نیز فکر می‌کنم همین روی آستانه 500 هزار واحد باشیم.

این 500 هزار واحد باید به 800 هزار واحد افزایش یابد. این متوسط تولید است ممکن است یک سال بیشتر یا یک سال کمتر باشد چون بسته به رشد اقتصادی عدد بالا و پایین می‌رود ولی برنامه مسکن یک بُرش میان مدت است.

تسنیم: یعنی طی 10 سال حداقل 3 میلیون کسری مسکن داریم؟

فرنام: از سال 95 که آمدیم زیر 500 هزار واحد، یک و نیم میلیون اینجا داریم قبلاً هم حدود یک میلیون شد نزدیک به 2.5میلیون کسری مسکن داریم که شاید بیش از این باشد اگر ایده‌آل باشد. ایده‌آل به آن معنا که هر جا خانه ناپایداری است تخریب و نوسازی شود. به تقاضاهای ازدواج پاسخ داده شود. به عبارت دیگر شاخص واحد خانوار در واحد مسکونی همه جا یک شود.

تسنیم:‌ در واقع دولت برنامه ساخت سالانه یک‌میلیون واحد را بر همین اساس اعلام کرده است.

فرنام: بله، به نظر می‌رسد آن یک میلیونی حمایتی روی آن تنظیم شده است. یعنی روی ایده‌آلی که بتوان همه تقاضای مسکن را پوشش دهیم. البته تقریبا نشدنی است. بخش خصوصی هر سال حدود 400 هزار واحد را ساخته است. دولت باید این 400 هزار واحدی  که از 800 هزار واحد (حداقل نیاز سالانه کشور) کم شده را اهرم کند. این 400 هزار تا همان حمایتی و مسکن کم‌درآمدها است. می‌گویند که شکست بازار یا بحث مداخله دولت در بازار مسکن خوب است یا بد آنجایی که مشروعیت پیدا می‌کند که مداخله ناشی از شکست بازار است قیمت‌ها جوری می‌رود که با درآمد فاصله دارد من از بازار اوت می‌شوم. اینجا دولت باید مداخله بکند به نفع این اقشار.

اساسا مداخله در بازار مسکن برای اقشار حمایتی است. تنظیم‌گری بکند این مسکن کم درآمدها را به نتیجه برساند. یک نکته‌ای دارد و آن این‌که مبتنی بر تجربه جهانی باید. اگر بخواهیم منابع مالی موردنیاز همه کم‌درآمدها را تامین کنیم به شدت کار سختی است. چون آورده این اقشار خیلی کم است. اینها اگر می‌توانستند آورده 7، 8 میلیون تومانی بیاورند الان داشتند این کار را می‌کردند. برآوردهای ما این است که چه در مسکن مهر، چه در اقدام ملی و چه در نهضت ملی مسکن اتفاقا سه دهک اول از این طرح مستقیم منتفع نمی شوند. در روستاها بوده تسهیلات 5درصد بوده و استفاده کردند اما پیش فرض بر این است که این طرح برای کم درآمدهاست نه اتفاقا برای قشر متوسط است.

طرف یا مستاجر است یا می‌خواهد ازدواج کند خودش هزینه‌های مسکن و هزینه‌های دیگری دارد.پس اساسا کسی بتواند این پول را بدهد می‌رود داخل دهک‌های متوسط. کسی می‌تواند در مسکن ملی مشارکت بکند که به نظرم حداقل حقوقش دهک 5 و بالاتر است. پس باید برای دهک‌های یک تا 4 فکری کرد. این تجربه جهان این است که به ندرت جایی پیدا می‌شود که پول همه اینها را بتوانند تامین کنند. یک سری اقدامات روی مسکن کم درآمدها می‌کنند.

تسنیم: چه نوع اقداماتی؟ سال‌هاست که دولت‌ها می‌گویند برنامه مسکن استیجاری در دست اقدام دارند،‌ اما در عمل اتفاقی در این زمینه روی نداده است.

فرنام: بخشی از این اقدامات شامل مسکن حمایتی است و بخشی استیجاری. بخشی را ملکی واگذار می‌کنند. بخشی را با همان برش‌هایی که اشاره کردم، تامین می‌کنند. اصل 31 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران تاکید می‌کند بخش روستایی. در بحث  مسکن روستایی خدا را شکر الان در وضع بحرانی که در کلانشهرها داریم، قرار ندارد. نه اینکه در روستا مشکل مسکن نداشته باشیم.

ورود سوداگری به زمین و مسکن 15 درصد روستاهای کشور

تسنیم: در بحث زمین روستاها افزایش قیمتی نداشتیم، سال 99 و 1400 افزایش قیمت زمین در روستاها نداشته‌ایم. از نیمه دوم 1401 تازه یک شیبی را آغاز کرده است.

فرنام: به 10، 15 درصد روستاها خصلت سوداگری وارد می‌شود.

تسنیم: این روستاها در چه مناطقی قرار دارند؟

فرنام: دور و بر تهران و کلانشهرها، مناطق ییلاقی شمال و جاهایی که تقاضای سوداگری و سرمایه‌گذاری می‌رود داخل آن. به جرات می‌گویم در 80 درصد روستاهای ما سوداگری نیست. یعنی قیمت نمی‌تواند از استطاعت من روستایی بالاتر برود. مگر هزینه‌های در ساخت مسکن و شاخص‌های اولیه. در قسمت روستایی یک مقدار بهتر شدیم که باید اقداماتی انجام شود که باقی  هم حل شود و هزینه‌های ساخت پایین بیاید.

هزینه ساخت یک مترمربع واحد مسکونی در روستاها نصف هزینه ساخت یک آپارتمان 4 طبقه است.

تسنیم: یعنی چه‌میزان؟

فرنام: هرچه باشد، نصف آن! هزینه ساخت از 7 میلیون داریم تا 12 میلیون داریم. البته برآوردهای مختلف سال 1401 را هم داشتیم این هم به‌طور دائم عوض می‌شود، اما نسبت مهم است. هزینه یک متر مربع در روستاها که معمولاً یک طبقه را صحبت می‌کنیم  به شدت کمتر از شهرهاست.

در بحث کم درآمدها گفتیم قانون اساسی ما گفته مسکن کارگری. در یک تیم فوتبال صدها میلیارد خرج می‌شود اما در مسکن کارگری که وظیفه آنها بوده کاری انجام نداده‌اند. نمی‌گویم فوتبال بد است اما به این هم باید برسیم. اینجاها باید تنظیم‌گری باید صورت بگیرد.

مسکن شهدا،‌ ایثارگران و جانبازان باید در اولویت باشد

می‌توانم 10 ابرشرکت تولیدی را نام ببرم در ایران که اینها پولدار هستند و می‌توانند مسکن کارگری خودشان را تامین کنند. مثل مسکن‌های شرکتی، شما 15 سال در جایی کار می‌کنید و 15 سال مسکن شما را تامین می‌کنند. کاری که شرکت نفت می‌کرد از دهه 70 آن را کنار گذاشت. شرکت‌های پتروشیمی، فولادی‌ها و معدنی‌ها اینهایی که قدرت اقتصادی قوی دارند باید برای کارگر حمایتی‌، کارگر کم استطاعت با رعایت فرم ج مسکن ساخته شود. یعنی مالک نباشد، خودش وضع اقتصادی طوری نباشد که خودش بتواند در بازار خرید کند. باید برای اینها مشکل مشکن حل شود. یا شهرک‌های صنعتی ما به صورت تعاونی‌هایی می‌توانند بخش مسکن کارگری‌ خود را حل کنند و سرمایه‌گذاری بکنند. دولت هم تسهیلات و طرح جهش را با آنها تجمیع بکند. با برش‌ها شما باید برنامه‌ریزی بکنید که با هر برشی چه سیاستی داشته باشم؟ اینها می‌شود برش‌هایی که بر اساس قانون اساسی گفتم. یک سری از برش‌ها اجتماعی است؛ مثلاً ایثارگران، شهدا و جانبازان حتما در اولویت حل مسکن باشند. در همه جای دنیا بحث کهنه سرباز داریم در جنگ‌ها بوده‌‌اند، در همه جای دنیا بحث مسکن این قشر در اولویت است. پذیرفته شده است یک سری اقشار اجتماعی در اولویت هستند و کسی هم اعتراض نمی‌کند. یک سری اقشار جامعه در بحث تامین مسکن در اولویت قرار دارند بنا بر سیاستگذاری که داریم این برش‌ها اولویت می‌گیرند.

یک سری هم مناطق ما هستند؛ در جاهای مختلف کشور باید سیاستمان متفاوت باشد. اگر من رفتم برای یک پروژه پالایشگاهی در دهلران با دمای 52 درجه کار کردم منطقه مرزی، شما باید از خدایتان باشد که من بروم آنجا سکونت کنم. منطقه مرزی است امنیت است رونق است. در این مناطق اگر تسهیلات صفر درصد هم پرداخت شود، ایرادی ندارد.

یا در سواحل جنوب که در ابلاغیه برنامه هفتم توسعه مورد تاکید رهبر معظم انقلاب گرفته است. ایشان بالای 10 بار در مواضع مختلف بر این موضوع تاکید کردند و مصداق آن باید خودش را نشان دهد.

بر اساس بررسی صورت گرفته در شهر بندرعباس که یک شهر صنعتی حمل و نقلی، اقتصادی و نظامی است، کارگران هیچ کدام نمی‌توانند‌ از طرح‌های مسکن استفاده کنند.

خالص دریافتی 14میلیون تومانی کارگران عسلویه

تسنیم: به‌چه‌دلیلی؟

فرنام: به دلیل شروط این طرح‌ها. یک شرط تاهل است. نصف کارگران مجرد بودند. یکی از شروط  سابقه 5 سال سابقه سکونت است. کسی که عسلویه  یا بندر عباس می‌آید از جای دیگری آمده است.  خوشبختانه طی یکسال اخیر بخشی از این غربال‌ ها اصلاح شده است.اما وقتی می‌گوییم یک تک راهبرد را بالا می‌بریم و نمی‌آییم آن جزئیات را بشکنیم آن تک راهبرد به پایین می‌رسد.

مدیران ارشد عسلویه می‌گویند خالص دریافتی کمترین حقوق کارگر در عسلویه 14 میلیون است و اینها حتما می‌توانند برای مسکن قسط پرداخت کنند. ولی 80 درصد جمعیتی که عسلویه کار می‌کنند کارکنان پروازی هستند. دو هفته دو هفته، سه هفته سه هفته.

این نشان می‌دهد که تمرکز ما روی تک راهبردی بودن و بی‌توجهی به جزئیات، مشکل ساز می‌شود. اینها شدنی است دیگر قرار نیست بانک‌ها تسهیلات پرداخت کنند.

مثلا مناطق جنوبی و مناطق مرزی ما مناطق مهاجرت فرست ما، در تحلیل سوال اول که مطرح شد بازار مسکن را چه می‌بینید؟ یک سری مولفه‌های داخلی است یک سری مولفه خارجی مثل تورم، تورم ارز است. یک مولفه خارجی جدی دیگری که در بحث مسکن داریم بحث‌های آمایشی مهاجرتی است.

ما الان در شهرهایی داریم که ملک نوساز را به شما مترمربعی 10 میلیون می‌دهند.

در 1300 شهر سوداگری مسکن نداریم

تسنیم: کجا؟

فرنام: یاسوج.

مرتضوی: چند ماه قبل از عید وضعیت بازار مسکن یاسوج را بررسی کردیم قیمت مسکن همین حدود است.

فرنام: در خیلی از شهرهای کوچک، 1440 شهر داریم درست است که سهم جمعیتی کلانشهرها خیلی بالاست، این‌که تعریف کلانشهر چیست وارد آن نمی‌شوم ولی به هر حال در 1300 شهر ما در بخش مسکن سوداگری نیست.

شما اگر امکانات اشتغال و خدمات را آنجا توسعه بدهید آن جذابیت‌های رقابت‌پذیرش با تهران کلان‌شهرها را بالاتر ببرید شدت مستمر موجی که می‌آید سمت تهران، اصفهان، مشهد کرج تبریز و اهواز کم می‌ شود یک بخشی از تقاضای تهران که بدون توقف این موتور تقویت می‌شود و در آن آتش دمیده  می‌شود این است که من از جایی ایران بیایم تهران مسکن خریداری کنم، برد کرده‌ام.

اگر انگیزه‌هایی باشد که آنجاها رونق بگیرد پیشنهاد ما این است که فقط جاهایی که سوداگری مسکن وجود دارد مشمول پرداخت مالیات شوند. پیشنهاد افزایش مالیات زمین‌های بایر مسکونی داخل شهرها را داده‌ایم. غیر از تاییدکالانشهرها ما خیلی زیاد داریم زمین بایر، اما از آن طرف مالیات عایدی سرمایه،  خانه‌های خالی، خانه های لوکس فقط در 40 شهر کشور که سوداگری دارند اجرا شود.

در کلانشهرها، یک سری شهرهای شمالی، شهرهای ییلاق این برنامه‌ها اجرا شود. به راحتی می‌توان از 1400، 1350 تا شهر را رها کرد، اتفاقا من می‌گویم در همان یاسوج اگر کسی خانه لوکس بسازد، خوب است. چون  انباشت سرمایه خدمات و رونق می‌آورد و دیگر مهاجرت انجام نمی‌شود. نمی‌گویم لوکس سازی مسکن کار خوبی است می‌گویم این تمرکز سرمایه در یاسوج منجر به رونق آنجا می‌شود منجر به جذب جمعیت یا کاهش مهاجرت فرستی آنجا می‌شود و این رونق در بقیه پدیده‌هایش شکل می‌گیرد. باید به سراغ بازار سوداگری رفت و خیلی راحت‌تر به نتیجه می‌رسد. یعنی در بحث خانه‌های خالی دیگر با 1400 شهر درگیر نیستیم. حتی در تهران هم می‌تواند هدفگذاری را در مناطق خاصی که تیپولوژی خاص مسکن دارند، انجام داد.

به بحث عدد اشاره کردم که تابعی از رشد اقتصادی و بحث‌های جمعیتی است. همه اینها در بحث طرح جامع مسکن دیده می‌شود و حتما در دستور کار است ولی با تاخیر.

ضمن اینکه چند بند این قانون است که اجرا نشده مثلا یک ماده دیگر بوده که هر 3 ماه یک بار انتشار عمومی وضعیت پیشرفت، این شفافیت کمک می‌کند فردا روزی من نماینده فلان شهر بگویم چرا پیشرفت اینجا 14 درصد است باید 30 درصد می‌بود. وقتی این را نمی‌دهند کمکی نمی‌کند! عدد کل که مشخص است چقدر است؟ یعنی کسانی که در این فیلد کار می‌کنند می‌دانند. اتفاقا اگر اعداد به تفسیر شهر استان و پروژه منتشر شود به نظارت‌ها کمک می‌کند که پروژه‌ها جلو برود. مثلا فلان استان پیشرفت پروژه‌ها 25 درصد است که باید مورد بازخواست قرار بگیرد که چرا بر اساس برنامه پیش نرفته است. اینها را باید رسانه‌ها پیگیری کنند. آمار را محبوس کردیم و نگه داشتیم نتیجتا این تبعات را دارد یعنی هم جلوی تشویق‌های لازم را گرفتیم هم جلوی تنبیه‌‌های لازم که در ماده 17 و 18 است.

سئوال دیگری که مطرح شد مدل توسعه شهرهاست. در این مورد به نظر می‌رسد ما در متراکم کردن شهرها یک مقدار افراط کردیم. ولی صحبت می‌شود توسعه افقی نامحدود دوباره از هر دو طرف داریم می‌افتیم. زمانی که همین قانون جهش تولید مسکن مطرح می‌شد یک ماده‌ای را نوشتم و آنرا در کمیسیون عمران مجلس طرح کردیم تحت این عنوان که مسکن حمایتی مروج آپارتمان‌سازی در شهرهای کوچک و متوسط نباشد.

تسنیم: یعنی چگونه؟ این ماده چه  جزئیاتی دارد؟

فرنام: ماده‌اش این بود که در شهرهای زیر 50 هزار نفر و روستاها مسکن حمایتی دو طبقه و کمتر ساخته شود. نمی‌گوییم بخش خصوصی نسازد. بخش خصوصی طبق طرح جامع هر کاری می خواهد کند ولی من دولت بخواهم ترویج بدهم در‌ آنجا بلندمرتبه سازی نکنم بلوک‌های 5، 6 طبقه بسازم.

بر اساس این ماده در شهرهای 50 تا 200 هزار نفر جمعیت ساختمان‌های 3 طبقه، در شهرهای 200 تا 500 هزار جمعیت 4 طبقه.کلانشهرها و شهرهای بالای 500 هزار نفر جمعیت را از این شمول خارج کردیم چون شرایط متفاوت بود. ولی این تایید نشد.

سازمان امور مالیاتی سراغ زمین‌های بایر نمی‌رود

توسعه افقی این نیست که بگوییم خوب است یا بد نیست متناظر با شهر و مکان است که کجا بد است کجا خوب است. نسخه کلانشهرها را با توسعه افقی نمی‌‌توان جواب داد. اما در همان 1300 تا شهری که عرض کردم زیر 100 هزار نفرجمعیت دارند، آنجاها شدنی است البته آنجا هم کلی زمین بایر است اولویت با آنهاست. معنای زمین بایر مسکونی چیست؟ غیر از این است که به عنوان بالاترین رشد عایدی من می خواهم در جیبم نگه دارم. شما تمام بازارها را نگاه کنید زمین بایر مسکونی از همه بالاتر است. قانونش را هم داریم، اما عملکرد نداریم. یا درصدهایش خیلی ضعیف است و سازمان مالیاتی خیلی سراغش نمی‌رود.

از هر واحد زمین‌های بایر سه چهار و 5 واحد در می‌آید. کاربریش هم مسکونی است. این هم تولید را بالا می‌برد و هم برای صندوق مسکن تامین مالی می‌کند. هر چقدر هم نیاز بود الحاق بشود این 1300 تا شهری هم که گفتیم. یک جایی دو طبقه یک جایی هم سه طبقه. گفتند اسم نبرید ولی یک آنالیز دقیق اقتصادی گرفتیم در سال 1401، از یکی از سازندگان بزرگ کشور از نهادهای عمومی غیر دولتی پروژه یک طبقه اجرا شده 1401 پروژه 4 طبقه اجرا شده 1401، هزینه ساخت در 4 طبقه نزدیک به 30 درصد کمتر از یک طبقه بود برخلاف آن چیزی که فکر می‌کنیم که هزینه‌های ساخت در یک طبقه الزاما کمتر است اینگونه نیست.

این مستند است با تمام جزئیات. منتها گفتم در 1300 تا شهر می‌تواند توسعه الگوی افقی باشد منتها مقدم بر‌ آن زمین‌های بایر داخل شهر است. در کلانشهرها و شهرهای بالای 200 هزار نفر ترکیبی از اینها است. به خصوص این‌که در کلانهشرها الحاق و توسعه افقی نداریم. در شهرهای جدید می‌توانیم تا یک حدی زمین را تامین کنیم.

مایک کار داریم در دست بررسی که مقایسه کامل این الگوهای یک طبقه دو طبقه است. بلند مرتبه سازی است آپارتمان سازی هر کدام چه مزایا و معایبی دارد به درد کجا می‌خورد. حتما از متوسط آن چیزی که در گذشته شاهدش بودیم اصرار ما بر تراکم شاید بیش از نیاز بوده است. در بسیاری از شهرهای متوسط ما بی دلیل به سمت تراکم سازی رفتیم. الگوی خانه‌های دو طبقه که رایج بوده در همانجاها مناسب است.

در خصوص کم درآمدها نیز باید مداخله دولت برای این اقشار باشد. در تامین مسکن کم‌درآمدها روش‌های مختلفی داریم. یک برنامه مسکن تدریجی است که در قالب نهضت ملی مسکن دنبال می‌شود. یعنی شما همین الگویی که زمین داده شود یک طراحی اولیه صورت می‌گیرد سازه و پی‌ریزی بر اساس این که تا 120 متر امکان توسعه واحد داشته باشید ولی در فاز اول تا 60 متر ساخته می‌شود. این هم در یک برش محدودی می‌تواند اثرگذار باشد بحث مسکن تدریجی. بحث واگذاری زمین هم یکی از اینهاست ولی نه به صورت عمده برای همه. بحث واگذاری زمین یکی از اینهاست ولی نه به صورت عمده برای همه. خیلی از این اقشار آورده اینکه (حالا به او زمین هم بدهید) آن آورده بقیه که مصالح بگیرد کار انجام بشود را ندارد.

بازار اجاره مسکن رها شده است

بخش خیلی مهم ما بازار استیجار است که اصلاً یک بازار رها شده عجیب و غریبی داریم که شاید کمترین حمایت‌ها را ما از مستاجرین داریم. مستاجرین هم مجموعه اقداماتی را می‌خواهد یکی همین یک التیام و مُسکن همین قضیه کمک ودیعه مسکن است. خوشبختانه پرداخت این تسهیلات تمدید شد ولی 100 میلیون پارسال قطعاً با شرایط امسال خیلی تطابق ندارد. این برنامه آبی روی آتش است. فکر کنم سالانه 200، 300 هزار نفر از این وام استفاده کرده و و حداقل دیگر جابجا نشدند یعنی مثلا کسی بوده که موعد بلند شدنش بوده حداقل یک سال به عقب افتاده این مشکل. این به صورت مسکن است.

ساماندهی بازار اجاره که یک بحث خیلی مهمی است که هم زمان قراردادها هم شرایط تخلیه هم شرایط به نفع صاحبخانه که اگر کسی بدحساب بود باید خیلی جدی‌تر به آن پرداخته بشود. مالیات‌های بازار اجاره نه اینکه بخواهد مالیات اضافه بشود یا افزایش پیدا کند ولی مالیات‌گیری که تقریباً در بازار اجازه صفر است کماکان هم صفر بماند منتها با نیت تنظیم‌گری. یعنی کسی آمد در الگو اجاره‌داری کرد. کسی که قیمت‌های بالایی را درخواست کرد دیگر از شمول معافیت اجاره خارج می‌شود. الان قانون می‌گوید که 150 متر در تهران، 200 متر در شهرستان داشته باشید از پرداخت مالیات معاف هستید.

تسنیم: یعنی شاخص درستی برای معافیت از پرداخت مالیات اجاره است؟

فرنام: خیر. مالیات اجاره باید به قیمت ملک متربط باشد؛مثلا یک واحد 150 متری سه میلیارد تومان قیمت دارد و یک واحد 150 متری 15 میلیارد تومان. بنابراین خیلی شاخص درستی نیست. نگاه ما این است که بهتر است بازار اجاری مالیاتش صفر باشد منتها برای کسی که رعایت کند. در تمدید ما همیشه بحث 25 درصد را داریم می‌گویند ابزاری نداریم می‌گویند که ابزارتان می‌تواند این باشد. 25 درصد هم خودش بحث دارد و ایراداتی به آن وارد است اما منطقش پذیرفته شده و در خیلی از کشورها اجرا می‌شود و رایج است.

اجاره‌داری یک راه حلی است که شما اگر برای ساخت با یک میلیارد تسهیلات می‌توانید 2 واحد را پوشش بدهید برای اجاره‌داری برای یک سال صحبت نمی‌کنم در گردش سه چهار ساله، برای اجاره می‌توانید با یک میلیارد 5 واحد را تامین مالی کنید. مدل‌های جذابی تعریف شود د رجاهایی که التهاب داریم، زمین به بخش خصوصی واگذار شود. ابته مشروط به اینکه بیاید چند سال این را اجاره‌داری کرده و بعد از آن واحدها به سازنده واگذار شود. تنظیم‌گری این برنامه خیلی فرق دارد در منطقه مرغوب خیلی رغبت بالاست دوره زمانی بیشتری داده شود مثلا 15 سال اجاره‌داری. در منطقه حمایتی که اصلا سازنده رغبت ندارد مثلاً می‌گوییم شما دو سه سال اجاره‌داری کنید.

همچنین روش‌های خلاقانه در حوزه تامین مالی، یکی از مواردی است که باید به آن توجه شود. یعنی تامین مالی بانک‌محور در شرایط بودجه‌ای ما مشکلات دارد شعار سال هم مهار تورم و رشد تولید است یک دقتی است هم روش تولیدی حتما باید آن همزمانی با مهار تورم دیده شود. ابزارهای مالی مختلفی داریم ابزارهای بازار سرمایه کسی انتظار ندارد بیاید 50 درصد مسکن را تامین کند ولی می‌تواند 10 درصد بازار مسکن را تامین بکند.

پیچ تنظیم‌گری پیش‌فروش ساختمان سفت شده است

تسنیم: قانون پیش‌فروش ساختمان را هم داریم که البته خیلی از سازندگان به آن نقد دارند.

فرنام: بله، پیش فروش ساختمان را هم داریم. قانونی برای این کار داریم اما آنقدر پیچ تنظیم‌گری آنرا سفت کردیم که هیچ کس نمی‌آید سمت این نوع ساخت و ساز. البته همه سازندگان حرفه‌ای پیش فروش را انجام می‌دهند. سازنده حرفه‌ای با سازنده آماتور فرق دارد. سازنده آماتور 80 درصد پول ساخت را خودش تامین می‌کند سازنده حرفه‌ای 30 درصد پول ساخت را تامین مالی می‌کند. با تهاتر با پیش خرید با پیش فروش با کسی که آهن را می‌فروشد و افرادی دیگری آورده مالی خیلی کمتر می‌شود این پیش فروش ساختمان می‌توانم بگویم یک چیز بزرگی می‌تواند ایجاد بکند.

دوستان می‌آیند  و سوال می‌کند مشورت می‌گیرد کجا مسکن خریداری کنیم؟ پرند خوب است یا رباط‌کریم. هشتگرد چطور است؟ یک نکته مشترکی به خصوص ما در تهران هستیم، هیچ کدام از اینها مسکن را برای سکونت  نمی‌خواهند!  یک نکته خیلی مهم است که واحدهای خریداری شده دوباره به بازار استیجاری تبدیل می‌شود. باید تلاش کنیم که تولید مسکن به سمتی برود که یک نفر از بازار اجاره خارج شود یک زوج برود آنجا زندگی بکند دوباره نشود 2 خانه استیجاری.

الان خیلی کشمکش‌ها سر عدد یک میلیون است. به نظر من مهم‌تر از یک میلیون اثر بخشی میزان تولیدی است که می‌شود. اگر همین 500 هزار واحد که داریم برسد به اولویت کسانی که مصرفی هستند خیلی مشکلات حل می‌شود التهاب کم می‌شود.

در تامین مالی شما بازار خودرو را نگاه بکنید هر ثبت نامی که باز می‌شود صد برابر هزار برابر تقاضا ثبت نام می‌کنند این فقط برای حفظ ارزش سرمایه است. در خودرو چیست؟ خودرو هم تولید شود خوب است. ما بیاییم همین پول سرگردان را یک جایی که یک تولید موثر باشد بیاوریم. این پیش فروش درست شود. من نوعی که می‌خواهم 200 میلیون بدهم در ثبت نام خودرو 300 میلیون بدهم، بیایم در پیش فروش، منتها پیش فروش یک قانون خوبی باشد خیالم راحت باشد کلاهبرداری نمی‌شود مهم نیست. 2 سال بعد به ارزش حفظ سرمایه من به من مسکن می‌دهد. هم نیت من که حفظ سرمایه بوده حفظ شده هم مسکن تولید شده هم از اعتبارات بانکی استفاده نشده است. این تسهیل‌گری‌هایی که ما معمولا رها می‌کنیم، البته کار آسانی نیست تنظیم‌گریش کار سختی است همین قانون و ... چون ما انبوه کلاهبرداری‌ها را در پیش فروش داریم از آن طرف هم یک قانون خیلی سخت‌گیرانه هم داریم اینها واقعاً یک انرژی و یک تمرکزی می‌خواهد که این سه ضلع بنشینند کنار هم سازنده‌ها، حقوقی‌ها، فنی و مهندسی‌ها که یک قانون و یک پکیج خوبی دهند. فکر می‌کنم بخش خصوصی خیلی راغب‌تر است که با سرمایه مردم کار کند تا این‌که بانک‌ها و وزارت راه و شهرسازی دخیل بشوند یعنی برای او مطلوب تر است. بعد هم نظارت روی پروژه‌ها بهتر است.

بحث جواز هم که ما خیلی روی آن کار کرده‌ایم. یکی از دستاوردهای مجلس روی بحث جواز بوده زمانی که ما شروع کردیم جوازهای هجده ماهه خیلی رایج بود اینقدر ما تاکید کردیم که فکر می‌کنم الان وارد 12 ماه شده فرق دارد شهر به شهر، یکی از جاهایی که بی منطق است یعنی شما هیچ منطق برای مجموع سرگردانی جواز ساخت پروانه ساختمانی چه پایان کار، شما تا پایان کار نگیرید نمی‌توانید وام را منتقل کنید به فروش برسانید اگر بفروشید کلی زیر قیمت است، همه انرژی را می‌گذاریم روی ساخت، یک گیرهای اداری است اینجا که اگر این گیرها را رفع کنید هم زودتر عرضه می‌شود هم ریسک سرمایه‌گذاری می‌آید پایین، هم روی قیمت هم اثر دارد. چون پول خواب سرمایه سه سال با پول خواب سرمایه 1.5 سال خیلی متفاوت است. این حرکت رو به جلو است ولی باز کند است یعنی اینکه زمان پروانه که می‌گویم یک زمانی شروع کردیم سال 97 الان رسیده به 12، 13 ماه ولی منطقش این است که برسد زیر 6 ماه.

افزایش 2برابر ساخت مسکن برنامه‌ریزی می‌خواهد

تسنیم: یک بحث هم بحث سرمایه‌گذاری خارجی است، یک سری صحبت‌ها هم شده با چین و ترکیه، که چین بیاید یک عددی هم مطرح شد، چقدر به‌نظرتان بحث سرمایه‌گذاری خارجی می‌تواند کمک بکند به حل مشکل تولید مسکن؟

مرتضوی:‌ با خیلی از مباحثی که آقای فرنام مطرح کرد، هم نظرم. البته در برخی از موارد هم یک اختلاف نظراتی وجود دارد. آخرین موضوعی که طرح کرد بحث کاهش زمان ساخت بود. در ابتدای صحبت هایشان مطرح کردند اما در پایان هم تقریبا به همین موضوع می‌خواستند برسند که چطور چه عواملی کمک می‌کند به اینکه ما زمان ساخت را بتوانیم کاهش بدهیم. یکی بحث جواز و شهرداری‌ها بود که شما به درستی اشاره کردید. به طور محسوس زمان کمتر شده ولی با ایده‌آل‌های ما خیلی فاصله دارد. ایده‌آل ما این است که مسکن در یک سال می‌سازیم و از نظر اجرایی استفاده از تکنولوژی‌های روز کاملا امکانپذیر است. مسکنی که مورد نظرمان است در حد یک ساختمان 5، 6 طبقه است و این حتی مثلا یک ساختمان 8 طبقه 10 طبقه شما در طول یک سال با یک تکنولوژی جدید می‌توانید بسازید. اما اثرپذیری این تاثیرات مثبت این را ما در بازار مسکن در زمانی می‌توانیم به طور عینی و میدانی مشاهده کنیم که در بخش‌های دیگر هم موفقیت به دست آورده باشیم. جواز هم دو ماهه صادر می‌شود چیزی که در قانون رفع موانع تولید آمده، دو هفته است. الان یک سال تا دو هفته چقدر فاصله دارد؟ اینها اهدافی است که باید برای رسیدن به اینها تلاش کرد.بنده ساختمان‌های زیادی دارم که تمام شده یک سال از دوره بهره‌برداری می‌گذرد اما هنوز نتوانستم کنتور برق بگیرم پولش را هم یک سال قبل  پرداخت کرده‌ام.

در سایر خدمات مثل آب و گاز و ... مشکلات کمتر است ولی الان در بحث تامین برق ساختمان‌ها به خصوص در مناطقی که نیاز به توسعه دارد اکثر مناطق شهری هم نیاز به توسعه دارد هر جا شما یک ساختمانی می‌سازید بالاخره یا باید ترانس برق تقویت شود یا خطش اضافه شود؛ این آمادگی در دستگاه‌های خدمات‌رسان وجود ندارد. اگر می‌خواهیم سطح تولید مسکن را از 400 هزار واحدی که بخش خصوصی می‌سازد به 800 هزار واحد برسانیم، در همه این بخش‌ها باید اصلاحات انجام بدهیم. همه اینها نیاز به تقویت دارد نیاز دارد که از قبل دیده شود نه اینکه شما مسکن را بسازید بعد از اینکه مسکن تمام می‌شود مثل آن چیزی که در مسکن مهر داشتیم، مسکن مهر را می‌ساختیم تمام می‌گذاشتیم بعد جلسات در شوراهای مسکن استانها می‌گذاشتیم، شرکت  توزیع، اداره آب و فاضلاب شما برای تامین آب و برق چکار می‌کنید؟ زمانش آن موقع نیست قبل از اینکه شما شروع به کار کنید تصمیم بگیرید که کلنگ احداث مسکن را در فلان نقطه می‌خواهید بزنید باید برای بحث تامین آب و برق و خدمات رسانی آن حداکثر و بهترین پیش بینی‌ها شده باشد و در طول زمان ساخت اینها تامین شود. شما یک روز اجازه ندارید که یک بهره‌بردار را در یک جایی ساکن کنید این قسط را هم برود پرداخت بکند. سالها قسط بانکشان را پرداخت می‌کنند از خدمات فاضلاب بی‌بهره هستند، اینها اتفاقاتی است که در مسکن مهر به کرات افتاده است.

 شما رفتید در خیلی از این مجموعه های ساختمانی گزارش تهیه کردید از مشکلات مردم، بنابراین الان که ما مسکن حمایتی را در ابتدای راهش داریم، اعتقاد ندارم که این دولت به اهدافی که تعریف کرده برسد، باید عمر دو دولت دیگر صرف بشود که بتوانیم به این آمار و ارقامی که ارائه شده دست یابیم.

باید در مورد تک تک این موضوعات فکر کنیم خیلی جاها به حمایت‌های مالی نیاز دارند. یکی از دلایلی که دستگاه‌های خدمات‌رسان نمی‌توانند به تعهدات و تکالیف خودعمل بکنند دقیقا بر می‌گردد به اینکه از منابع مالی کافی برخوردار نیستند.

شما در بحث محوطه‌سازی اشاره خوبی کردید که خیلی از این سایت‌ها شکل می‌گیرد دولت منابع مالی کافی را برای محوطه‌سازی ندارد یا اصلا دیده نشده است.در جایی، اینها اتفاقا مواردی است که به شدت مهم است یعنی ما مسکن می‌سازیم منابع زیادی را از بانک‌ها در اختیار خودمان می‌گیریم منابع مردم را هم جذب می‌کنیم و اینها همه تبدیل می‌شود به عوض اینکه یک اتفاق مثبتی رخ بدهد رضایتمندی در جامعه آشکار بشود مردم قدردان ما بشوند همه به نارضایتی می‌شوند یعنی آن افراد در این خانه ها ساکن می‌شود و همه ناراضی هستند و هر روز یک پالس منفی و یک اثر منفی را در جامعه می‌بینید بابت اتفاقی که افتاده.

بنابراین یک سری نیازهایی ساخت مسکن دارد که به دستگاه‌های خدمات‌رسان و  شهرداری ها برای صدور مجوز برمی‌گردد. اگر اینها مطالعه کافی در مورد آن نشود و این زمان‌ها به حداقل نرسد آن چیزی که در قانون پیش بینی شده است ما نمی‌توانیم مسکن را در کوتاه مدت امیدوار بشویم که ساخته بشود و شکل بگیرد و کاهش زمان ساخت مسکن یکی از عوامل مهمی است که به کاهش قیمت تمام شده کمک می‌کند.

تک‌راهبردی بودن مشکل مسکن را حل نمی‌کند

ما در یک کشور تورمی زندگی می‌کنیم خودمان را نباید گول بزنیم. سال گذشته آمارها به ما می‌گوید که بیش از 50 درصد تورم داشتیم در بحث مصالح ساختمانی قیمت یک کالایی مثل فولاد، میلگرد، آهن آلات، اینها دو برابر شده است بنابراین کاهش زمان ساخت حالا این یک اتفاق خاص بوده شاید ما در سال جدید امیدواریم که چنین اتفاقاتی با آن مواجه نشویم حتی این اعداد و ارقام فعلی هم کاهش پیدا کند ولی در هر حال وقتی ما زمان ساخت را کاهش می‌دهیم و بهره‌برداری از ساختمان را هم می‌توانیم متناسب با این کاهش زمان انتظار داشته باشیم که تحقق پیدا کند یعنی کاهش قیمت تمام شده یکی از اقدامات بسیار مهمی است که اتفاقاً کمک می‌کند به تنظیم بازار و این با همکاری جامع همه دستگاه‌های اجرایی و دست‌اندرکاران در حوزه مسکن همه اینها باید بیایند دور یک میز بنشینند و تکالیفشان مشخص شود و منابع لازم هم در کنار تسهیلات بانکی که اختصاص می‌دهیم، یارانه‌هایی که از در صندوق ملی مسکن در قانون جهش تولید دیده شده که بخشی از اینها شاید نیاز به بازنگری داشته باشد یک چیزهایی باید اضافه شود به نظرم، که اشاره می‌کنم چه مواردی است ولی اینها اگر دیده بشود ما می‌توانیم انتظار این را داشته باشیم که مسکن را در کوتاه مدت بسازیم در یک زمانی که آن چیزی که نرم همه دنیا است همین یک سال و 12 ماه و 14 ماه و بیشتر از این هم نباید باشد و کاهش قیمت تمام شده به عنوان یکی از آثار خوب شاهد باشیم.

کاملاً همراستا و هم عقیده با آقای فرنام هستم که ما تک راهبردی شروع کردیم در دولت سیزدهم و این تک راهبردی پاسخ مشکل و موضوع مسکن نیست. قطعاً ما نیاز داریم به اینکه متنوع‌تر از این چیزی که تا به امروز عمل کردیم به میدان بیاییم و برنامه‌های جدیدی را در حوزه‌های مختلف در جاهایی که کمبودها خیلی به وضوع مشاهده می‌شود. دهک‌های یک تا سه را که عنوان شد اصلاً اینها قادر به تامین مالی نیستند. شما اصلاً امروز از دهک یک تا سه ما نمی‌توانید انتظار داشته باشید که یک میلیون تومان به عنوان آورده بیاورد. برای اینکه در تامین معیشت خودش دست و پا می‌زند. اگر بتواند یک ماه طوری برنامه‌ریزی کند که هزینه‌های خانواده خودش را تامین کند از صفر تا صد کار بزرگی انجام داده است و اینکه ما انتظار داشته باشیم که دهک یک تا سه بیاید 200 میلیون، 300 میلیون تومان پرداخت کند برای اینکه صاحب مسکن شود چنین چیزی اصلا امکانپذیر نیست.

یکی از برنامه‌هایی که متصل به این برنامه تامین مسکن باید داشته باشیم  نسخه اجاره‌داری است. خیلی از اینها باید در میان مدت بیایند از مسکن اجاره‌ای استفاده کنند، همین گروه‌های هدفگذاری شده دهک‌های یک تا سه. اینها باید بیاید از مسکن اجاره‌ای استفاده کنند مسکن اجاره‌ای هم راه حلش هم همین است که ایشان اشاره کردند.  ما هم همین پیشنهاد را دادیم ما هم به وزارت راه و شهرسازی دقیقاً همین پیشنهاد را دادیم که بخش خصوصی بیاید بخشی از سرمایه خودش را به تولید مسکن اجاره‌ای در میان مدت اختصاص دهد. یعنی فرض کنید یک دوره 5 ساله حالا متاثر اگر بخواهد از مکان باشد، متاثر بخواهد از قیمت عرصه باشد و از موقعیت محلی باشد و از ارزش‌های زمین در آن موقعیت محلی تبعا این زمان‌ها تغییر خواهد کرد. به عنوان یک زمان متوسط تعریف کردیم 5 سال. ما 5 سال مسکن را می‌سازیم 5 سال اجازه بهره‌برداری اجازه اجاره‌دادن به گروه‌های هدف تعیین شده در همین قانون جهش تولید را می‌دهیم و بعد از آن دوره 5 ساله امکان فروش را به بخش خصوصی پیدا خواهد کرد. قطعاً در جایی که قیمت زمین گران‌تر است این مدت افزایش پیدا می‌کند قطعا در جایی که قیمت زمین پایین‌تر هست این مدت کاهش پیدا می‌کند. یعنی متناسب با نرخ زمان و منطقه بهره‌گیری بخش خصوصی از ارزش افزوده تغییر می‌کند. این یکی از راه‌حل‌هاست.

تسنیم:‌ وزارت راه و شهرسازی چه پاسخی به این پیشنهاد داد؟

مرتضوی: پیش بینی این هم در یک مدت محدودی شده است اینکه دولت 100 هزار واحد بیاید در بخش اجاره‌داری به ثمر برساند این پیش‌بینی شده اما عملیاتی نشده تا امروز در برنامه‌های عملیاتی نهضت ملی مسکن چنین چیزی نیامده است. یعنی با هیچ سازنده‌ای صحبت نشده که شما بیاید این زمین را به شما می‌دهیم و برسیم به یک زمان مشخص و معین که شما این ساختمان‌ها را می‌سازید و در این دوره مشخص اجاره‌داری در آنها شکل می‌گیرد بعد از آن دوره هم با این شرایط به شما واگذار می‌شود.

فرنام: از سال 1378 این قانون را داشته‌ایم.

مرتضوی:‌ بله. در قانون ساماندهی دیده شده است. در قانون ساماندهی این موضوع را دیدیم یعنی زیرساخت وجود داشته نگاه نگاه درستی بوده ولی عملیاتی نشده است برای اینکه یک مقدار چون یک پیچیدگی هایی در عقد قرارداد دارد، مسئولان خیلی علاقه ندارند به سمت آن بروند. با این حال یکی از راهکارهایی است که می‌تواند گروه‌های هدف به‌ویژه همان دهک‌های یک تا سه را به نظرم از نعمت صاحبخانه شدن نه ولی صاحب یک مسکن اجاره‌ای در میان مدت بشوند برای یک دوره 5 ساله. خانواده‌ای شکل گرفته تازه یک زوجی آمدند تشکیل خانواده دادند اینها نیاز دارند به اینکه در یک جایی بروند اجاره‌نشین بشوند با یک قیمت و نرخ مناسبی و در آن زمان در واقع خودشان را پیدا کنند به لحاظ مالی و اقتصادی شرایط آنها در واقع تثبیت بشود در یک شرایط بهتری قرار بگیرند و پس‌اندازهایی هم خواهند داشت اگر نرخ اجاره، نرخ مناسبی باشد حالا یا رایگان باشد یا یک نرخ مناسبی باشد طبعا می‌توانند پس انداز کنند در آن دوره آن پس انداز کمک می‌کند که آن آورده نهضت ملی مسکن را تامین کنند. نه اینکه خانه بخرند چون امکان خانه‌دار شدن برای مردم به بیش از یک قرن رسیده است. یعنی اگر شما بخواهید پس‌انداز را انباشت کنید برای اینکه خانه‌دار بشوید بیش از صد سال زمان می‌برد. اینها می‌توانند در همان دوره پس اندازهایی را ایجاد بکنند و از آنها استفاده بکنند برای خانه‌دار شدن در همین طرح‌های حمایتی. این راه حل خوبی است.

شما گفتید دولت پول ندارد و در شرایطی که پول ندارد باید چه‌کار بکند؟ من هم که بخش خصوصی هستم خیلی مواقع است که پول ندارم. زمین و امکانات دارم اعتبار دارم و مسکن‌ساز هم هستم ولی پول ندارم. مشارکت می‌کنم. می‌دهم به کسی که پول دارد. زمین را واگذار می‌کنم به کسی که منابع مالی دارد. راه و روش ساخت را هم می‌داند. یعنی به جای اینکه همه را پیش فروش کند؛ بخشی را پیش فروش می‌کند بخشی را تهاتر می‌کند بخشی را از تسهیلات بانکی استفاده می کند بخشی را می‌برد در زنجیره تولید بالاخره راهکارهای متنوع و متفاوتی را بلد است برای اینکه مسکن تولید کند. دولت هم یکی از کارهایی که الان باید انجام دهد همین نسخه مشارکت است مخصوصا در زمین‌هایی که در شهرها ارزش قابل ملاحظه‌ای دارند درون شهرها هستند و ارزش هم قابل ملاحظه است اینها را می شود با بخش خصوصی مشارکت کرد.  در این مشارکت یک تعدادی و یک عددی واحدهای مسکونی در اختیار دولت قرار می‌گیرد اینها را هم می‌تواند هم برای تنظیم بازار استفاده کند، هم برای بازار استیجاری استفاده کند و مسکن ویژه به گروه‌های خاص اجتماعی که در طبقات اجتماعی بالاتری واقع شدند یعنی ارزش اجتماعی‌شان یک کم متفاوت با بقیه است اما درآمدهایشان درآمد کافی نیست. الان فرض کنید دولت برنامه دارد که برای اساتید دانشگاه‌ها خانه بسازد یا برای کارمندان دانشگاه‌ها خانه بسازد. استاد دانشگاه شدن مفهومش این نیست که شما آدم پولداری هستید باز هم امکان خانه‌دار شدن ندارید. یعنی یک استاد جوان که تازه وارد دانشگاه شده و رفته در هیئت علمی، مگر درآمدش چقدر است؟

فرنام: 14 میلیون.

مرتضوی:‌ 14 میلیون. این همان کسی است که می‌تواند قسط بدهد ولی نمی‌تواند خانه‌دار شود. در مسکن مهر، مسکن ویژه را در تهرانسر تعریف کردیم. به خوب و بدش کاری ندارم اگر اشکالی هم داشته می‌شود اشکالاتش را رصد و رفع کرد. اگر آنجا منافع خاصی یک عده بردند می‌شود امروز طوری برنامه‌ریزی کرد که آن منافع خاص را نبرند.

یکی از راهکارهای خوب مشارکت یا تهاتر است، امروز من می روم وارد طرح نهضت ملی مسکن می‌شوم بخشی از این واحدها را می‌سازم بخش دیگر را تهاتر می‌کنم. یا دولت به من می‌گوید صددرصدش را برای من بساز، 50 درصدش را من به شما اجازه می‌دهم که خودت با قیمت خودت بفروش. این کمک می‌کند که من با قیمت بهتر و مناسب‌تری این طرح را در اختیار بگیرم. اگر امروز می‌آید پافشاری می‌کند که شما روی 4 میلیون و 700 هزار تومان بسازید، دو سال از دوره طرح می‌گذرد و در این دو سال همه این زمان بستر ایجاد تورم است.  در طول دو سال شما می‌بینید چقدر تورم ایجاد شده؟ چقدر از این طرح‌ها روی زمین ماند به دلیل اینکه دولت پافشاری کرد روی قیمتی که از همان ابتدا ایراد و اشکال داشت و همه جای کشور را با یک نگاه می‌دید. در یک جایی شرایطی از نظر اقلیمی دارد که قیمت تمام شده مسکن در آنجا بیشتر می‌شود شما نمی‌توانید این موضوع را نادیده بگیرید. مثلا فرض بکنید در استان هرمزگان، در این استان قیمت مصالح خیلی بالاتر است، یا دستمزدها خیلی بالاتر است شما چطور انتظار دارید که برای شما مسکن با قیمت 4 میلیون و 500 تومان بسازند. فرض کنید در آن زمان در یک جایی می‌شد شما 4 میلیون و 500 هزار تومان بسازید ولی شما گفتید که همه استانها یک قیمت واحد داشته باشند. مگر در همه استانها قیمت مسکن از یک قیمت برخوردار است؟ هر جایی هر شهری با شهر دیگری تفاوت‌هایی وجود دارد.

در خیلی از شهرها ما سوداگری نداریم چون قیمت مسکن اینقدر قابل ملاحظه نیست. اصلا قیمت مسکن در آن شهرها اینقدر بالا نرفته است. شما در یک جایی که مسکن قیمت متری 10 میلیون تومان است هزینه ساختش الان 10 میلیون تومان است شما اثری از سوداگر در آنجا نمی‌بینید.

در نسخه‌هایی که دولت در نظر می‌گیرد برای ساخت مسکن، باید اقلیم را هم در آنجا ببیند. باید تفاوت دستمزدها را ببیند. تفاوت هزینه‌ها را ببیند تفاوت قیمت‌ها را حتی ببیند. اگر در یک شهری گران است، گران است دیگر هر شخصی می‌خواهد در آنجا صاحب خانه شود باید این گرانی را تحمل کند اگر نمی‌خواهد تحمل کند باید مهاجرت کند برود به نقطه‌ای که ارزان تر باشد. الان مدل اجاره‌داری یا سکونت و اجاره‌نشینی در شهرها چگونه است؟ وقتی خیلی از خانواده ها مدت اجاره‌شان تمام می‌شود باید در محله پایین‌تر بروند چون نمی‌توانند آن میزان افزایشی که صاحب خانه مد نظرش است او هم بر اساس تورم خودش را تنظیم می‌کند.از نظر اخلاقی هیچ اشکالی هم به این کارش نمی‌بیند می‌گوید من متناسب با تورم افزایش می‌دهم. اجاره‌نشین باید یک محله پایین‌تر برود.

بنابراین اینکه ما بخواهیم در تهران همه را صاحب خانه کنیم یا در کلانشهرها، یک مقداری از این نگاه‌ها که اینها نگاه‌هایی است که فکر می کنیم که اثرات اجتماعی خوبی دارد در حالیکه چون موفق نمی‌شویم و به خروجی نمی‌رسیم همه بازتاب‌های منفی در آینده نزدیک خواهد داشت. اینها را باید از آن فاصله بگیریم با واقعیت‌های روز را یک کم هماهنگ تر بکنیم. تولید مسکن بیشتر و بیشتر بشود، یعنی بخش خصوصی را به اشکال مختلف حمایت بکنید. در بافت‌های فرسوده مشوق‌های خوبی وضع شد ولی اشکالاتی در آن هست.

هزینه صدور پروانه ساختمانی در بافت‌های فرسوده بالاست

تسنیم:  وام مناسبی هم در این بافت‌ها پرداخت می‌شود.

مرتضوی: بله، اما یکی از مشکلات انبوه‌سازان در بافت‌های فرسوده با شهرداری‌هاست که البته قابل حل است. همین می‌تواند برود در شوراهای مسکن برایش نسخه‌های تجویزی خوبی داده شود. ما در تراکم از آن تخفیف‌ها بهره‌مند می‌شویم ولی از حد تراکم که بالاتر می‌رویم ـ در بافت‌های فرسوده تراکم پایین است ـ از آن حد تراکمی که می‌خواهیم خارج بشویم دیگر از آن مشوق‌ها نمی‌دهیم می‌رویم در نرخ‌گذاری که می‌شود در لایه‌های بالایی تراکمی می‌شود و آنها اعداد و ارقام سنگینی است و سازنده‌ها علاقه دارند که در بافت‌های فرسوده از تراکم هم استفاده کنند. این یکی از دلایلی است که  باعث شده که هزینه صدور پروانه در بافت های فرسوده علیرغم تبلیغاتی که می‌شود کاهش پیدا نکند. یعنی این کاهش صدور هزینه‌ها.

الان دولت شهرداری‌ها را ملزم کرده در بافت‌های فرسوده 2 طبقه افزایش تراکم دهند.

تسنیم: تراکم تشویقی.

مرتضوی: بله اما برای این تشویق، هزینه سنگینی پرداخت می‌شود. لایحه عوارضی در شهرداری‌ها اینطوری نوشته می‌شود شما در لایه‌های پایینی هزینه کمتری پرداخت می‌کنید. یعنی شما تا 60 درصد می‌سازید به شما می‌گویند که فلان مبلغ را پرداخت کنید. ولی در لایه‌های تراکمی بالایی که می‌روید آنهایی که مازاد بر تراکمی که در طرح‌های تفصیلی دیده شده، مازاد بر آنها را شما باید در لایه‌های بالایی تراکمی قرار می‌گیرد و آنها شما را اذیت می‌کند. یعنی هر چه آن پایین‌ تخفیف گرفتید همه آنها را خنثی می‌گیرد. بنابراین از آن طبقات تشویقی که ما می‌خواهیم استفاده کنیم باید مشوق‌های عوارضی باید در آن دو طبقه تراکم اضافه دیده بشود.

بافت‌های فرسوده چون در درون شهرها قرار دارند و هزینه‌های کمتری را به شهرها تحمیل می‌کنند بالاخره در آنجا خدمات به نوعی وجود دارد در بافت‌های فرسوده بخشی از شهر است دیگر شما توسعه ندادید.

یکی از اشکالات من در توسعه افقی شهرها می‌بینم، هزینه‌های زیادی است که به شهرها تحمیل می‌شود. صرفه و صلاح اقتصادی در شهرها به نظرم تا حد زیادی تکلیف سازنده را مشخص می‌کند. در برخی از مناطق شهری اینقدر قیمت زمین پایین است در شهرهای مختلف اصلا شما را به سمت ساخت در ارتفاع نمی‌برد یعنی انواع و اقشام مشوق‌ها را به شما بدهند شما نمی‌روید در ارتفاع بسازید. در بخشی از مناطق شهری آنقدر قیمت زمین بالاست که شما نمی‌توانید بروید به سمت 2 و 3 طبقه بروید. اینها بخش زیادی از طرح‌های جامع ما تحمیل شده است یعنی چون مطالعات اقتصادی می‌شود در زمان تهیه و تنظیم و ارائه طرح جامع، یک سری مطالعات اقتصادی می‌شود و این ملاحظات اقتصادی  همه در نظر گرفته می‌شود در طرح‌های جامع اینطور نیست که طرح جامع تک بعدی باشد فقط به بحث جمعیت توجه بکند یا به بحث سرانه ها توجه کند در همه این بخش‌ها تاثیراتی را می‌پذیرد تا به یک طرح جامعی که در آن ملاحظات اقتصادی هست ملاحظات ترافیکی هست ملاحظات افزایش جمعیت در آن دیده شده سرانه ها در آن دیده شده است همه بخش‌ها به نوعی دیده شده و آن طرح جامع را شکل داده است.

از این رو در بحث توسعه افقی یا عمودی، در یک بخش با آقای فرنام هم عقیده هستم که ما نمی‌توانیم این را به یک باره بگوییم خوب است یا بد است. چون در بعضی از جاها واقعاً توسعه افقی که نه ولی ساخت ساختمان‌ها در ارتفاع توجیه ندارد امکان‌پذیر نیست و کسی هم علاقه‌مند نیست سازنده هم علاقه‌مند نیست متقاضی هم علاقه‌مند نیست.

در برخی از شهرها یا در برخی از محله‌ها در شهرها ما حتما باید به سمت ساخت در ارتفاع برویم یعنی ملاحظات به گونه ای است که ما را به این سمت می‌برد. بنابراین الان بیایند یک فضایی ایجاد کنند بگویند ما طرح‌های تفصیلی و جامع را همه را باید بازنگری کنیم و شهرها را به سمت توسعه افقی ببریم به نظرم یک اقدام خطرناکی است یعنی می‌تواند هزینه های اداره و مدیریت شهری را چند برابر افزایش دهد.

کار را برای دستگاه های خدمات‌رسان سخت تر از گذشته کند که آنها با یک سری از هزینه‌های جدیدی درگیر می‌شوند که باید برای توسعه افقی شهرها بپذیرند. اینکه شما یک مالکی را ملزم می‌کنید به اینکه اگر می‌خواهد زمین الحاق شود به محدوده باید یک سری هزینه‌هایی را بپذیرد باید یک درصدی از زمین خودش را واگذار کند  به شهرداری، واگذار کند به ادارات راه و شهرسازی به دلیل اینکه هزینه‌های جدید را به شهر تحمیل می‌کند به دلیل تحمیل هزینه‌های جدید است که ما از او انتظار داریم که بخشی از زمین را واگذار شود. حالا از ناحیه فروش یا تخصیص آن به عنوان سرانه یا موارد دیگر آن هزینه های جدید به نوعی تامین بشود. در اکثر موارد هم نمی‌تواند تامین بشود یعنی روی هزینه‌‌های جدید سربارها زیاد است که حتی با تخصیص بخشی از زمین هم نمی‌تواند تامین بشود بنابراین این کار باید خیلی با ملاحظه بشود و نباید اجازه بدهیم که چنین فضایی ایجاد بشود و به یک باره ما آن گذشته خودمان را دچار تغییراتی بکنیم که بعدا پشیمانی زیادی برای ما به بار بیاورد.

در مورد سرمایه‌گذاری خارجی نیز قطعا استفاده از تکنولوژی‌های جدید خوب است اگر چین، ترکیه هر کشور دیگری برای ما تکنولوژی جدیدی به ارمغان بیاورد که منجر به کاهش زمان ساخت و کاهش قیمت تمام شده شود، حتما باید از این موضوع حمایت کنیم. به عنوان یک انبوه‌ساز به عنوان توسعه‌گر، من خودم را ملزم می‌بینم که از این موضوع حمایت کنم.

اما تا اینجای کار معتقدم که دولت آن تکالیفی را که در مقابل بخش خصوصی داشته به خوبی انجام نداده است. از پس انجام تکالیفش به خوبی بهره نبرده است. هنوز موارد و نکات زیادی در قوانین  داریم که ما آنها را باید اصلاح می‌کردیم و با اصلاح آنها می‌توانستیم تاثیرات عمیقی را درکاهش قیمت تمام شده شاهد باشیم. تاثیرات عمیقی را در تولید مسکن شاهد باشیم.

حتی در استفاده از تکنولوژی‌های جدید مشوق‌هایی را می‌توانستیم مطرح کنیم که می‌توانست کمک بکند به اینکه بخش خصوصی پویاتر، فعال‌تر و اثربخشی در تنظیم بازار و تولید مسکن بسیار بیشتر از این باشد. اینها را هنوز دولت انجام نداده است.

در شرایطی که رهبر معظم انقلاب تاکید می‌کنند به اینکه شما سرمایه‌گذاری و حضور مردم را به عنوان شکل‌دهنده پازل تولید در کشور باید پررنگ‌تر از گذشته کنید، بیاییم قرارداد ببیندیم با چین به او نفت بدهیم تا برای ما مسکن ارزان قیمت تولید کند. باید بهایی که برای نفت هم در نظر می‌گیریم یا هر چیز دیگری آن هم باید ارزان‌تر شود. ما نمی‌توانیم از چین انتظار داشته باشیم که برای ما مسکن 80 دلاری بسازد. اگر در جایی از دنیا مسکن 80 دلار ساخته می‌شود عنوان کنید. اصلا چنین چیزی نداریم!

تسنیم: چندی قبل یکی از نماینده‌های مجلس اعلام کرد چینی‌ها می‌خواهند مسکن را با قیمت 4.5میلیون تومانی بسازند.

مرتضوی: عنوان شده که چین می‌آید و برای ما با همین قیمت 4 میلیون و 500 هزار تومان مسکن می‌سازد! می‌شود 90 دلار. مگر مسکن 90 دلاری داریم؟ پس ما یک کالای دیگری را به چین بدهیم با قیمت پایین‌تر. به جای این کار از تولید کننده داخلی استفاده کنیم. از تکنولوژی‌های جدیدتر هم بستری ایجاد کنیم که سازنده‌ها و بخش خصوصی بتوانند تکنولوژی‌های جدید را از چین یا هر کشور دیگری که مدعی تولید این تکنولوژی‌ها هستند وارد شود. مگر ما الان قالب‌های تونلی را نمی‌سازیم؟! الان در ساخت اسکلت‌های فولادی و فلزی پیشرفت‌های جدیدی حاصل نشده است؟ اینها را همه سازندگان خودمان دارند ارائه می‌دهند. ولی برای کاهش زمان ساخت عرض کردم که هنوز ما با بخش‌ها و دستگاه‌های دیگری که نقش آفرینی می‌کنند در ساخت و ساز مسکن با آنها مشکل داریم باید این مشکلات را برای کاهش زمان ساخت برطرف بکنیم.

بنابراین ضمن اینکه مدافع وارد کردن تکنولوژی‌های جدید هستم، معتقدم که ما باید بروز باشیم از هر اتفاق جدیدی که در حوزه ساخت و ساز در دنیا می‌افتد ما هم باید مطلع باشیم ما هم باید استفاده بکنیم ما هم باید در آن مسیر گام‌هایی را برداریم ولی اینها نباید باعث شود که از تقویت بخش خصوصی در داخل کشور و حمایت از بخش خصوصی که تا به امروز به نظر من چندان خوب و جامع نبوده موثر نبوده اینها نباید از آنها غافل بشویم.

همانطور که می‌دانید ما تحریم هستیم یعنی ما همیشه برای بحث مبادلات مالی مشکلاتی داریم امروز ما در همین کشورهای همسایه که دوست ما هستند مثلا عراق دوست ماست، سوریه دوست ماست، روسیه دوست ماست، اینها کشورهایی هستند که در ظاهر یا باطن اظهار دوستی می‌کنند ولی در هر کدام از اینها که خواستیم وارد صنعت ساختمان بشویم ساخت و ساز بکنیم پروژه های مشترکی را به مرحله اجرا در بیاوریم موضوع تبادل مالی روبرو شدیم یعنی امکان مبادلات مالی وجود ندارد. الان شما نفتت را به عراق می‌فروشی ولی در مقابلش باید کالا وارد کنید به شما پول نمی‌دهند. این محدودیت‌ها اگر وجود نداشته باشد یا کاهش پیدا کند یا به شکلی بشود از اینها عبور کرد، طبیعا امکان مشارکت بخش خصوصی ما بوجود می‌آید.

در کشور در سالهای گذشته توسعه‌گر به مفهوم واقعی خلق نکرده‌ایم. یکی از مشکلات بزرگی است که امروز در ایران داریم. شما در امارات که وارد می‌شوید چند شرکت بزرگ را می‌بینید که توسعه‌گر هستند و شهر را می‌سازند دبی را آنها می‌سازند ابوظبی را آنها می‌سازند این امکانپذیر نیست که هر کسی برود پروانه بگیرد و هر کسی برود برای خودش بسازد اصلا چنین تعریفی در دنیا دیگر وجود ندارد. در دنیا توسعه‌گرها هستند که تعریف می‌شوند و آنها شهر را می‌سازند و به همه امور عالم هستند. در حوزه اجتماعی آگاهی‌های کافی دارند می‌دانند که چه باید بسازند می‌دانند که چند متری بسازند از چه الگویی استفاده بکنند قوانین را به طور کامل اشراف دارند و منابع مالی را در بخش‌های مختلف تامین مالی تنظیم می‌کنند روابط صحیحی بوجود می آورند اگر قرار است بخشی از آن از طریق پیش فروش تامین شود، می‌دانند چطور این کار را انجام بدهند.

آقای فرنام اشاره کرد ما از سال 89 ما این قانون پیش فروش را به عنوان قوانین مهم مزاحم تولید داریم و هیچ اتفاقی هم نیفتاده است آخرین اتفاقاتی که افتاده سال 97، 96 بود که یک لایحه‌ای در مجلس مطرح شد، در کمیسیون قضایی مطرح شد ولی عقیم ماند و اصلاح نشد. اشکالات متعددی به همین قانون پیش فروش وارد است اگر این اشکالات نبود این قانون اجرایی شده بود. شما می‌بینید که محاکم قضایی هم رسیدگی به این پرونده ها را انجام نمی‌دهند و در دستور کار آنها هم نیست. کسی را سوق نمی‌دهند اگر کسی بر اساس قانون پیش فروش نفروخته باشد از او شکایت شود.

الان بزرگترین و اصلی‌ترین ناقض قانون پیش فروش دولت است. الان تمام کارهایی که در نهضت ملی مسکن صورت می‌گیرد برخلاف قانون پیش فروش است. تمام اتفاقاتی که الان دارد در نهضت ملی مسکن صورت می‌گیرد برخلاف قانون پیش فروش است چون اصلا قانون پیش فروش به شما اجازه تعدیل نمی‌دهد. به شما اجازه نمی‌دهد که شما قیمت پیش فروش را تغییر بدهید متناسب با افزایش مثلا قیمت مصالح شما بیایید قیمت را تغییر بدهید اصلا قانون پیش فروش به شما چنین اجازه‌ای را نمی‌دهد. این یک خطر بزرگی است که همیشه ما را دارد تهدید می‌کند. یعنی هر لحظه هر آن که دستگاه قضایی تصمیم بگیرد سازنده‌هایی که پیش فروش می‌کند را تنبیه کند، می‌تواند این کار را انجام بدهد. استنباطم این است که چون دولت در یک حجم وسیعی تخلف می‌کند شاید دستگاه قضایی صلاح نمی‌بیند در این حوزه وارد شود. دولت هم دارد مسکن حمایتی می‌سازد او هم با یک راه و روش‌هایی تمسلک پیدا کرده و دارد مسکن حمایتی می‌سازد. تنبیه او یعنی شما طرح ملی نهضت مسکن را در همین مرحله عقیم بگذارید. بنابراین این باید اصلاح شود.

احتمال سوءاستفاده سازنده‌ها از قانون پیش‌فروش ساختمان

تلاش خودمان را کردیم نامه‌نگاری‌های متعددی انجام دادیم مکاتبات زیادی انجام دادیم که قانون پیش فروش را بتوانیم اصلاح کنیم با این حجم از تورم هم پیش فروش دارد به یک ابزار نامناسب برای تامین مالی تبدیل می‌شود. یعنی وقتی من امروز ساختمان را 10 میلیون می‌فروشم و در انتهای کار این ساختمان می‌شود 40 میلیون تومان اگر من 10 میلیون فروخته باشم اصلا تمام شده من برابری نمی‌کند با آن نرخ فروش و در پروژه‌های ما به کرات مشاهده می شود مستمر ما با این اتفاقات روبرو هستیم چون اجازه تعدیل نداریم اگر اجازه تعدیل به ما بدهند منجر به سوء استفاده می‌شود که برای خودش هم آن تبعاتی دارد سازنده‌ها می‌توانند سوء استفاده هایی کنند.

بنابراین اگر هم اجازه تعدیل وجود داشته باشد باید برایش سازوکار کاملا مشخص شده در قانون دیده بشود یعنی هم باید تعریف و الگو داشته باشد هم باید شاخص‌ها محدود باشد مثلا هم موارد را در بر نگیرد به یک شاخص‌های محدودی که آنها در یک جایی تعریف شوند مثلا در بانک مرکزی تعریف بشوند در مرکز آمار تعریف شوند یا متناسب با تورم تعریف شوند.

در هر حال اصلاح قانون پیش فروش به نظرم یکی از موارد مهمی است که کمک زیادی خواهد کرد به اینکه یکی از ابزارهای تامین مالی که دیگر چندان از آن بهره نمی‌بریم این هم دو مرتبه فعال شود.  در مسیر کار بیاید و این می‌تواند حتی کمک کند به کاهش قیمت تمام شده چون وقتی ما از منابع دیگران استفاده می‌کنیم، منابع خودمان را کمتر از آن استفاده می‌کنیم یا کمتر به سمت تسهیلات بانکی می‌رویم طبیعی است که آن نرخ 23 درصد را ما نمی‌دهیم وقتی من از تسهیلات بانکی استفاده نمی‌کنیم از منابع مردم استفاده می‌کنم دیگر نگران آن تفاوت نرخ نیستم و قیمت تمام شده باز کاهش پیدا خواهد کرد.

فرنام: در سرمایه‌گذاری خارجی در حوزه مسکن چند فاکتور دارد اولا که بحث فناوری و تکنولوژی صددرصد مشروع است و باید همه جوره حمایت کرد که بروز بمانیم.

دوم اینکه در یک مقیاس محدود مثلا 5 درصد بازار یعنی آن هم منوط به همان تکنولوژی ولو اینکه حتی با پول و مصالح و نیروی کار. یعنی مثلا چینی‌ها آمدند در چند تا پروژه پتروشیمی نیروی ساده کار را هم خودشان آوردند، ما این همه بیکار داریم این بحث مطرح می‌شود که آیا مشروع است یا نه؟ من می‌گویم اگر آن فناوری را آورد و فناوری که نه فقط بسازد برود، این یک رانتی داده بشود که این بومی بشود منتها حاشیه بازار نه اینکه سهم بزرگ بازار را بدهیم. مثلا 5 درصد بازار اگر روی یک میلیون بگوییم 50 هزار تا است می‌تواند جذاب باشد. منتها سئوال پیش می‌آید آیا زیر 200 دلار، چون اینها شرکت‌های بزرگ ساخت و ساز روش‌های مختلف ساخت و سازی که دارند تقریبا یک آستانه‌هایی دارد آیا اصلا شدنی است؟ این را باید متخصصان جواب بدهند که می‌تواند با این رقم  کار کند؟ منتها با همین اشل 5،4 درصد منوط به انتقال تکنولوژی حالا منافعی را ببرد. مثلا ورود کوزو در پرند و پردیس مشکلاتی را داشت اما منافعی را داشت می‌شود هدایتش را کرد. این را در اخبار شنیدم، آن موقع که اقدام ملی 2 و 700 مطرح می‌کردند در اصفهان گفتند یک شرکت خارجی که ترک بودند که گفت می‌آیم.

همان موقع سازنده‌های داخلی گفتند با قیمت 2.7 میلیون تومان می‌سازیم! در حد اینکه یک رقابتی ایجاد شود منتها نه رقابتی که بخواهد بازار را بگیرد به شرط آوردن و بومی کردن یک فناوری نوین به نظرم یک حاشیه بازار 5 درصد اگر می‌صرفد زیر 200 دلار کار کند، بیاید.

در رابطه با تهاتر نفت صاحبنظر نیستم که اظهار نظر کنم ولی اگر می‌تواند بیاید. آنها هم در این تعدیل هایی که داشتند مشکلاتی داشتند در همین پایان کار دادگاه و مسائلی پیش آمد. اما اگر این مشکلات حل می‌شود و مشکلات حقوقی حل می‌شود پس فردا شکایت بین‌المللی و تعهدی برای ما ایجاد نشود زیر 200 دلار هم کار می‌کند برای ما یک سهم کوچکی از بازار که مثلا 5 درصد است منوط به انتقال فناوری باشد ایراد ندارد.

حتی اگر بگوید که سیمان و فولاد را از چین می‌آورم حتی نیروی کار می‌آورم از چین، پروژه‌های خاصی در سواحل جنوبی به آنها داده بشود فقط شرط لازم و کافی این باشد که عایدی ما از این کار چیست اگر صرف مسکن است ما تقریبا می‌توانیم داخلی بسازیم. مگر عایدی آن که انتقال فناوری روز باید یک چیزی باشد که ما بتوانیم مستمر در صنعت ساختمان استفاده بکنیم این ارزش دارد که چنین سهمی از بازار را بدهیم. اگر غیر از این باشد، لطفی برای ما ندارد.

انتهای پیام/