«انحصار زمین» بلای جان تهران
با بسته‌شدن محدوده شهری تهران و الحاق‌نشدن زمین به شهر، قیمت زمین‌های داخل محدوده در ۳۰ سال گذشته بیش از هزارو ۱۰۰ برابر رشد داشته است. به‌علاوه افزایش قیمت زمین، سبب کاهش سرانه‌های شهری مانند سرانه آموزشی، درمانی و ورزشی شده است.
به گزارش گروه رسانه‌های خبرگزاری تسنیم، در بین نسل جوان مثلی هست که می‌گویند: «پدربزرگم زمینش را مفت داد و رفت. اگر زمین را نگه داشته بود، الان وضع ما این نبود» این یک جمله عامیانه است، ولی یک معنای عمیق در دل خود دارد؛ مردم بدون اطلاع از آمار و ارقام، می‌دانند زمین از طلا و ارز و مسکن و هر سرمایه دیگری، باارزش‌تر است. ارزش خانه، به زمین آن است که سال‌به‌سال هم گران‌تر از قبل می‌شود. علت گرانی زمین، کمبود نیست. کارشناسان مسکن، علت ارزش بالای زمین را انحصار زمین می‌دانند؛ انحصاری که نتیجه مستقیمش، گرانی زمین است. بسته‌شدن کمربند شهرها و الحاق‌نکردن زمین به محدوده شهری، قیمت زمین و به دنبال آن، مسکن را به صورت نجومی گران کرده است. این اتفاق در شهر تهران بیش از سایر شهر‌های کشور شدید است. بر اساس آمار رسمی، قیمت زمین در شهر تهران از سال 1370 تا 1400، بیش از هزارو 100 برابر شده است. این رشد قیمت بلای جان شهر و ساکنان و فضای سبز تهران است. به جز این، الحاق‌نشدن زمین به محدوده شهری باعث کاهش سرانه‌های شهری مانند سرانه فضای سبز، درمانی، ورزشی و آموزشی شده است.
تهران در گذشته به باغ‌هایش معروف بود؛ باغ‌هایی که امروز دیگر تقریباً نشانی از آن‌ها باقی نمانده است.
محمد درویش، فعال محیط‌زیست علت نابودی باغ‌های تهران را «سوداگری زمین» می‌داند. برای یافتن ریشه سوداگری زمین، باید از عقب‌تر به ماجرا نگاه کرد. سال 1378 در شورای عالی شهرسازی و معماری کشور، قانونی با عنوان «ضوابط جلوگیری از افزایش محدوده شهرها» تصویب شد. طبق این قانون، زمین‌های خارج از محدوده شهری، امکاناتی نظیر آب، برق و گاز دریافت نمی‌کردند. همین مسئله، عاملی برای گران‌شدن زمین‌های داخل محدوده شهری شد. همان‌طور که پیش از این ذکر شد، در 30 سال گذشته زمین‌های شهری تهران، بیش از هزارو 100 برابر رشد قیمت داشته‌اند. با گرانی زمین‌های شهری، سوداگری صاحبان باغ‌های تهران باعث شد درختان باغ را برای ساخت‌وساز خشک کنند.
ناصر امانی، عضو کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران در این خصوص می‌گوید: «متأسفانه در برخی بازدید‌های میدانی از محلات مختلف تهران مشاهده می‌کنیم در تعداد زیادی از باغات شهری پایتخت درختان یا قطع یا خشک یا خشکانده شده‌اند، به نحوی که بعضاً به نظر می‌رسد، خود مالکان عمداً باغات خود را رها کرده‌اند تا به مخروبه تبدیل شود و بعداً بتوانند برای ساخت‌وساز در آن از شهرداری مجوز بگیرند.»
زمین نیست؟ پارک‌ها را می‌سازیم
بسته شدن کمربند شهری، جان درختان شهر را گرفته است، اما مشکل به اینجا ختم نمی‌شود. سازمان بهداشت جهانی در گزارشی اعلام کرده است، ایده‌آل فضای سبز برای هر نفر 50 متر است. بنا بر آمار رسمی منتشرشده از سوی شهرداری تهران، برای هر شهروند تهرانی، تنها 17 متر سرانه فضای سبز وجود دارد. انحصار زمین ریشه درختان بوستان‌های تهران را هم خشک کرده است. به گفته درویش، حدود 90 درصد درختان پارک جنگلی چیتگر در آستانه نابودی قرار دارند.
پدرام جدی، پژوهشگر محیط‌زیست معتقد است: به علت انحصار زمین، در شهر تهران دیگر زمینی برای ساخت‌وساز وجود ندارد و منفعت شهرداری حکم می‌کند برای ساخت برج‌ها، درختان بوستان‌ها را بخشکاند.
جدی به «جوان» می‌گوید: «ساخت‌وساز برای کسانی که می‌خواهند در این زمین‌ها ساخت‌وساز کنند، منفعت دارد. طبیعی است که شهرداری از تغییر کاربری استقبال کند، چون برای هر ساختمان عوارض دریافت می‌کند.»
آمار منتشرشده از سوی کمیته محیط‌زیست شورای شهر تهران نشان می‌دهد تنها 2 درصد از اراضی مشجر تهران باقی مانده است.
از 170 هزار تومان تا 87 میلیون تومان با انحصار زمین
در کنار نابودی باغ‌ها و بوستان‌ها، انحصار زمین دست مردم را از صاحب‌خانه‌شدن کوتاه کرده است.
محمد منان‌رئیسی در گفت‌وگوی تلویزیونی آماری از سهم بالای زمین در قیمت تمام‌شده مسکن اعلام کرد. به نقل از او، حدود 70 تا 80 درصد قیمت نهایی مسکن، متوجه زمین است. زمینی که به علت بسته‌شدن محدوده شهری، رشدی هزارو 100 برابری داشته است. طبق آمار‌های رسمی، میانگین قیمت یک مترمربع مسکن در شهر تهران در سال 1378- سال بسته‌شدن کمربند شهری- برابر با 170 هزارتومان بوده است. این عدد بنا به گزارش بانک مرکزی در تیرماه 1403 به 87 میلیون‌و 400 هزار تومان رسید. نمودار زیر، روند رشد میانگین قیمت هر مترمربع مسکن را در شهر تهران نشان می‌دهد.
سعید محمدی، کارشناس حوزه مسکن معتقد است: الحاق‌نشدن زمین به محدوده شهری، علت اصلی گرانی مسکن در سال‌های اخیر است.
وی در این خصوص گفت: «با بسته‌شدن کمربند شهر تهران و اضافه‌نشدن به محدوده شهر، ارزش زمین‌های داخل محدوده بالا رفت. زمانی که ارزش زمین بیش از آنچه باید رشد کند، قیمت مسکن هم به تبع آن رشد نجومی پیدا می‌کند. حدود 70 درصد قیمت مسکن برای زمین آن است، طبیعی است با رشد قیمت زمین، قیمت خانه هم زیاد شود. در این شرایط شهرداری سراغ سرانه‌های فضای سبز برای ساخت‌وساز می‌رود. چون زمین در شهر تهران برای ساخت‌وساز وجود ندارد، برج‌های مسکونی ساخته می‌شود. تعداد جمعیت هم که افزوده شده است، پس تقاضای مسکن بالا می‌رود. با زیادشدن تقاضا و نبود زمین برای ساخت مسکن، تورم مسکن افزایش پیدا می‌کند.»
زمینی برای ساخت خانه نیست
روی دیگر ماجرا، همان‌طور که محمدی اشاره کرد، افزایش جمعیت است. بر اساس سرشماری عمومی تهران در دهه 70، کمتر از 7 میلیون نفر جمعیت داشته است. در سال‌های اخیر سرشماری عمومی انجام نشده است، اما تخمین زده‌شده که شهر تهران بین 9 تا 13 میلیون نفر جمعیت دارد. این جمعیت به مسکن، سرانه آموزشی، درمانی، ورزشی و مسجد نیاز دارد. قانون اجازه الحاق زمین به شهر تهران را نمی‌دهد، اما نمی‌تواند مانع از رشد جمعیت شهر باشد. مساحت تهران همان 730 کیلومتر مربع دهه 70 است، درحالی که جمعیت شهر بیشتر شده است. مسکن نیاز اولیه شهروندان است. به گفته استاندار تهران، سالانه 5 درصد جمعیت تهران افزوده می‌شود، بنابراین نیاز به مسکن همگام با جمعیت، رشد می‌یابد.
کارشناسان مسکن بر این باورند رکود ساخت، بلندمرتبه‌سازی و کوچک‌سازی، تأثیر زیادی بر گران‌شدن قیمت خانه دارد، اما مهم‌ترین دلیل تورم بالای مسکن، قیمت زمین است.
همان‌طور که پیش از این اشاره شد، در شهر تهران حدود 70 درصد قیمت نهایی مسکن، هزینه زمین است. زمانی که زمین مناسب برای ساخت مسکن فراهم نشود و با افزایش تقاضا، تعداد خانه‌های شهر کاهش یابد، دسترسی مردم به مسکن مناسب کاهش می‌یابد.
«انحصار زمین» کیفیت زندگی مردم را کاهش داده است
از طرف دیگر، انحصار زمین رابطه‌ای مستقیم با کاهش کیفیت زیست شهری مردم دارد. تهران به لحاظ سرانه‌های خدمات شهری، در وضعیت نامناسبی قرار دارد. سرانه فضای سبز شهر تهران، 33 متر کمتر از استاندارد جهانی است. سرانه سلامت و درمانی هم در شرایط خوبی قرار ندارد.
سوده نجفی، عضو هئیت رئیسه شورای شهر تهران ماه گذشته اعلام کرد: سرانه سلامت شهر تهران از سایر شهرستان‌ها و کلانشهر‌های کشور، وضعیت بدتری دارد. به نقل از وی، منطقه 19 تهران، هیچ بیمارستانی ندارد. بر اساس اعلام استانداری تهران، سرانه آموزشی در جهان برای هر دانش‌آموز هشت‌مترمربع است که این عدد در تهران، تنها 74/4 متر است.
مدیرکل نوسازی مدارس تهران سرانه آموزشی منطقه 5 و منطقه 17 تهران را از 74/ 4 متر هم کمتر اعلام کرده است.
مسلم است که شهر تهران، حال خوبی ندارد. شهر که حال خوبی نداشته باشد، یعنی زندگی شهروندان هم خوب نیست.
تهران با جمعیت بالا، سرانه‌های بسیار کمتر از استاندارد جهانی، قیمت بالای مسکن و کمبود زمین برای ساخت مسکن، کیفیت زیست شهری پایینی برای شهروندانش فراهم کرده است. آنچه برای بهبود اوضاع، انتظار می‌رود بازنگری در قوانین و شکست انحصار زمین است. انحصار زمین برای هر گروهی که منفعت داشته باشد، به نفع مردم نیست.
منبع: جوان
انتهای پیام/
