همه آنچه که باید از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات بدانیم

به گزارش خبرگزاری تسنیم از یزد، صفدر کشاورز در نشست خبری با اشاره به اینکه وظیفه فعلی سازمان ثبت اسناد و املاک برای اجرای صحیح و دقیق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است، گفت: پیروی فرمایش مقام معظم رهبری در هفته قوه قضائیه 1402 مبنی بر سلب اعتبار از اسناد عادی، مصوبه مجلس در 26 اردیبهشت امسال توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام مورد موافقت قرار گرفت.

وی ادامه داد: در نهایت و پس از انتشار این موضوع در روزنامه رسمی، از سوم تیرماه این قانون لازم‌الاجرا شد و با عنایت به مشکلاتی که در گذشته در حوزه املاک در کشور وجود داشت از جمله بحث نقل و انتقالات عادی و املاک فاقد سند که سبب بروز مشکلات زیادی در حوزه املاک کشور از جمله عدم امکان شناسایی مالکین واقعی املاک، افزایش پرونده‌های قضائی، پولشویی، کلاهبرداری و عدم امکان حدنگاری شده بود، نتیجتا با محوریت قوه قضائیه و مجلس شورای اسلامی، در ابتدا طرح ارتقای اسناد رسمی در سال 95 تقدیم مجلس شد و تا سال 1399، این طرح در مجلس مورد بررسی قرار گرفت و در نهایت در ششم آذر 1401 و پس از چند مرتبه رفت و برگشت بین مجلس و شورای نگهبان، این موضوع به مجمع تشخیص مصلحت نظام رفت.

معاون امور املاک و کاداستر سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تصریح کرد: در مجمع تشخیص مصلحت نظام هم جلسات متعددی برگزار شد و پس از هفت جلسه در صحن اصلی مجمع تشخیص مصلحت نظام، امسال این مصوبه موافقت مجمع را کسب کرد.

کشاورز در ارتباط با اهداف این قانون گفت: اهداف این قانون همان دغدغه‌ها و نگرانی‌هایی که متولیان و طراحان قانون داشتند با اجرای این قانون برطرف می‌شود.

وی گفت: ماده یک این قانون، یک سال پس از راه اندازی سامانه، هر گونه نقل و انتقال باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد و اگر عمل حقوقی یا نقل و انتقالی که باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت می‌رسید، اگر به ثبت نرسد، هرگونه طرح دعوایی راجع به آن قابل استناد نخواهد بود و دستگاه‌ها و ادارات اجرایی آن را نمی‌پذیرند.

سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با بیان اینکه ساماندهی مشاوران املاک هم هدف دوم این قانون بود گفت: همه ما می‌دانیم که مشاوران املاک آغازگر تنظیم قراردادهای عادی هستند و ماده سه این قانون پیش بینی کرده که مشاوران املاک حق تنظیم قرارداد عادی نخواهند داشت بلکه موظف هستند بعد از ایجاد تفاهم بین خریدار و فروشنده، پیش نویس قرارداد را وارد سامانه کرده و برای تنظیم سند به دفاتر اسناد رسمی ارسال کنند و سند به صورت رسمی تنظیم شود.

کشاورز ادامه داد: تبصره سه ماده سه همین قانون اعلام کرده معاملاتی که در این سامانه ثبت نشود فاقد اعتبار است و ماده 11 این قانون هم مشاورین املاک را از تنظیم هرگونه قرارداد عادی نسبت به اسنادی که پس از لازم الاجرا شدن این قانون صادر شده‌اند منع می‌کند.

وی بیان کرد: رفع موانع و تسهیل در صدور اسناد مالکیت هم هدف سوم این قانون است، مطابق قانون اصلاحات و اراضی و در اجرای آن، اسنادی که به زارعین داده شد اسناد مشاع بدون مساحت و طول و ابعاد بود اما با تصویب قوانین مرتبط، امکان صدور صند مالکیت شش دانگ و مفروضی بر روی اراضی زیر حد نصاب مقدور نبود.

معاون امور املاک و کاداستر سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ادامه داد: بیش از 80 درصد از اراضی که در اجرای قانون اصلاحات اراضی به کشاورزان داده شد، تقریبا کمتر از پنج هکتار و آن هم در چند قطعه بود و به همین دلیل نسبت به آن املاک امکان صدور سند مالکیت مفروضی وجود نداشت.

کشاورز خاطرنشان کرد: همچنین در خصوص واحدهای مسکونی که ساخته می‌شد و به واسطه جرایمی که کمیسیون‌های اصل کمیسیون ماده 100 و 99 قانون شهرداری جرایمی را برای تخلفات آنها تعریف می‌کرد و مالک به واسطه عدم پرداخت جریمه امکان دریافت پایانکار را نداشت، امکان صدور سند وجود نداشت و نقل و انتقال این واحدها به صورت عادی انجام می‌گرفت.

سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ادامه داد: در این قانون برابر تبصره 9 ماده 10 مقرر شده که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای تمامی قطعات زراعی که تا تصویب این قانون به صورت قطعه مفروضی درآمده‌اند به شرطی، با قید کاربری کشاورزی با هر مساحتی سند صادر کند و می‌توان امیدوار بود که برای تمام این اراضی سند صادر شود.

وی افزود: همچنین موضوعاتی که در ارتباط با پایان‌کارها وجود دارد، مطابق تبصره 6 ماده 10 این قانون، در مواردی که به واسطه جرایم ابلاغی و اعلامی توسط کمیسیون ماده 99 و 100 شهرداری، شهرداری‌ها موظف شدند نسبت به صدور پایانکار با قید وضع جریمه اقدام کنند.

معاون امور املاک و کاداستر سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: هدف دیگر این قانون تسهیل در تنظیم اسناد بود، تبصره دو ماده 3 بحث خود تنظیم قرارداد و عقد آن توسط خریدار و فروشنده بدون مراجعه به دفاتر اسناد و مشاورین املاک را به شروطی فراهم می‌کند.

کشاورز خاطرنشان کرد: یکی از شرایط آن قراردادهای یکسان با شروط ثابت است و اگر اشخاص می‌خواهند در قالب تبصره دو ماده سه در قالب قراردادهای یکسان تنظیم سند کنند، خودشان می‌توانند بدون مراجعه اقدام نمایند البته استعلام‌های آن باید به صورت برخط با آیین نامه ای که در 21 مهر بابت ماده سه این قانون اعلام شد، دفاتر اسناد رسمی نسبت به کنترل پرداخت حقوق دولتی و احراز کامل بودن استعلامات بررسی می‌کنند و تایید نهایی انجام می‌شود.

سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور افزود: تعیین و تکلیف نقل و انتقالات قبل از راه اندازی سامانه موضوع ماده 10 است که هنوز نقل و انتقال منجر به تنظیم سند رسمی نشده که مطابق ماده 10 این قانون، پیش بینی شده افرادی که قبل از راه اندازی این سامانه اقدام به خرید و فروش عادی کرده و بدون سند رسمی هستند، ظرف دو سال پس از راه اندازی سامانه نسبت به ثبت نام در سامانه اقدام کرده و مستندات خود را بارگزاری کرده و در دو سال پس از آن هم برای اقدام قانونی پیگیری کنند.

وی بیان کرد: امیدواریم با اجرای این قانون به خصوص ماده 10، تمام نقل و انتقالات قبل از راه اندازی سامانه موضوع 10، در این چهارسال تعیین و تکلیف شود و از طرفی با توجه به ماده یک این قانون، نقل و انتقال اموال غیرمنقول یک سال پس از این سامانه باید به صورت رسمی انجام شود و می‌توان امیدوار بود که در یک مقطعی تمام نقل و انتقالات به صورت رسمی انجام شود و موارد پیش از آن هم در چند سال تعیین و تکلیف شود.

معاون امور املاک و کاداستر سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تصریح کرد: با این دو اتفاق می‌توان امیدوار بود که ساماندهی خوبی در حوزه اموال غیرمنقول در کل کشور ایجاد شود.

کشاورز بیان کرد: به علاوه در این قانون نوآوری هایی دیده شده که تا به الان نداشتیم از جمله در بحث بیمه که ماده 13 قانون اعلام کرده اگر نقل و انتقال در دفتر اسناد رسمی انجام شود، بنا بر تقاضای خریدار و فروشنده سردفتر مکلف است مورد معامله را بیمه کند و اگر خسارتی بعدا به آن وارد شد از محل بیمه جبران شود.

سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ادامه داد: موضوع دیگر این ماده بحث حساب امانی است و در مواردی که اشخاص بخواهند به صورت خود کاربری نقل و انتقال را ثبت کنند، در این قانون دیده شده که با همکاری سازمان ثبت و بانک مرکزی بتوان یک حساب امانی در بانک مرکزی ایجاد کنند و به این طریق وجهی که خریدار باید به فروشنده پرداخت کند به حساب امانی واریز کند و در صورتی که سند تنظیم و خریدار مالک شود، این حساب به فروشنده منتقل می‌شود و اگر به هر دلیلی عقد منعقد نشد و سند منتقل نشد وجه امانی محفوظ است و خریدار می‌تواند آن را دریافت کند.

وی گفت: نکته ای که امروز سبب شده سازمان ثبت با نشست های منطقه ای و انسجامی که میخواهد برای اجرای این قانون اجرا کند، روح و کلیت قانون با توجه به مرحله ای بودن زیاد جای نگرانی ندارد، از جمله الزام به اموال غیرمنقول یک سال پس از راه اندازی سامانه باید انجام شود و سازمان ثبت مکلف است تا یک سال پس از ابلاغ قانون سامانه ای را به عنوان ثبت ادعاها راه اندازی کند و مطابق ماده یک، یک سال پس از آن هرگونه نقل و انتقال باید بر اساس این قانون صورت پذیرد.

معاون امور املاک و کاداستر سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بیان کرد: البته اسنادی که حدنگاری آن پس از این قانون صادر می‌شود، نباید منتظر آن یک سال باشد و نقل و انتقال آن حتما باید به صورت رسمی انجام شود.

کشاورز اذعان کرد: قانونگذار برای سهولت تنظیم سند رسمی، سه راه در این قانون تنظیم کرده که راهکار اول ماده 2 این قانون است و دفاتر اسناد رسمی تا قبل از تنظیم این قانون اسناد را به صورت رسمی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت می‌کردند اما در قالب های تعریف شده یکسانی بود که تنها فیلدهای خالی را پر می‌کردند اما در ماده دو قانون تعیین و تکلیف شد که دفاتر اسناد رسمی قراردادهای خصوصی افراد را هم بتوانند تنظیم کنند.

سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بیان کرد: مفهوم این موضوع آن است که اگر اشخاص و طرفین خواستند قراردادی را با شروط خودشان تنظیم کنند، دفاتر اسناد رسمی امکان آن را داشته باشند و این موضوع با بازتعریفی که توسط سازمان ثبت در سامانه انجام شد، از تیرماه امسال ممکن شده و اگر اشخاص برای تنظیم قراردادهای خصوصی خودشان با شروطی که مدنظرشان هست به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند، امکان تنظیم سند قرارداد خصوصی را خواهند داشت.

وی بیان کرد: راهکار دومی که قانونگذار برای سهولت تنظیم اسناد پس از لازم الاجرا شدن این قانون تعریف می‌کند، ماده سه است، در این ماده مشاورین املاک از تنظیم اسناد عادی برای این گونه قراردادها منع شده اند چرا که مطابق ماده 3 مشاورین املاک فقط حق تنظیم پیشنویس قرارداد و ارسال آن به دفاتر اسناد رسمی را دارند.

معاون امور املاک و کاداستر سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ادامه داد: سازمان ثبت اسناد از تاریخ 15 مرداد امسال، شرایط اتصال مشاورین املاک را به سامانه فراهم کرده و ما در کشور 175 هزار مشاور املاک دارای پروانه کسب داریم اما مطابق قانون، سازمان مکلف است تنها به مشاورین املاک دارای پروانه کسب معتبر ارائه خدمت دهد و تعداد این مشاورین در کل کشور 147 هزار و 25 مشاور است.

کشاورز بیان کرد: این تعداد از 15 مردادماه شرایط را دارند که از طریق سکوی کاتب به سامانه ثبت الکترونیک اسناد متصل شده و پیشنویس قراردادها را برای تنظیم اسناد رسمی به دفاتر اسناد ارسال کنند و تاکنون قریب به 150 هزار پیشنویس ارسال شده و تعداد املاکی های متصل شده به سامانه کاتب تاکنون 47 هزار مورد است.

وی افزود: نخستین کاری که یک مشاور املاک باید انجام دهد، اتصال به سامانه ثبت الکترونیک اسناد است چرا که اگر یک نفر از دارندگان اسنادی که سند وی پس از لازم الاجرا شدن اسناد صادر شده به آنها مراجعه کنند، مشاوری که اتصال انجام نداده نمی‌تواند پیشنویس را ارسال کند.

سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تصریح کرد: همچنین مشاورین فاقد پروانه اگر شرایط گرفتن پروانه تخصصی را دارند به این صورت اقدام به اخذ آن می‌کنند و یا افرادی که تعلیق شده‌اند برای گرفتن اعتبار پرونده اقدام می‌کنند و به این صورت ما از این پس مشاور املاک بدون  مجوز و یا مجوز تعلیق شده نخواهیم داشت.

کشاورز گفت: از سوی دیگر بحث تعیین و تکلیف مشاورین املاکی که بدون پروانه کسب هستند و شرایط و صلاحیت گرفتن پروانه را هم ندارند که اتفاقا از خطرناک‌ترین گروه‌ها هستند و متاسفانه آمار آنها هم با تعداد پروانه‌های کسب معتبر برابری می‌کند هم دیگر نمی‌توانند فعالیت داشته باشند و اگر افرادی که دارای سند صادر شده پس از این قانون دارند مراجعه کنند قطعا با مشکل مواجه خواهند شد و اگر بین خریدار و فروشنده اختلاف پیش بیاید دعوای آنها در محاکم قضائی قبول نخواهد شد.

معاون امور املاک و کاداستر سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بیان کرد: همگرایی و ایجاد مشارکت بین معاونت‌های پیشگیری از وقوع جرم استان‌ها، پلیس نظارت بر اماکن، اتحادیه مشاورین املاک و کانون سردفتران به همراه تعزیرات حکومتی برای تشکیل یک تیم و بررسی و نظارت میدانی در راستای نظارت بر عملکرد و برخورد با سه دسته مشاورین شامل «مشاورینی که پروانه کسب دارند و به سامانه کاتب هم متصل شدند برای نظارت بر صحت اجرای قانون توسط آنها»، «مشاورینی که پروانه ندارند ولی صلاحیت دارند یا پروانه آنها معلق شده برای تمدید پروانه» و همچنین «مشاورینی که پروانه ندارند و صلاحیت هم ندارند برای برخورد با آنها» از جمله مواردی است که در سفرهای استانی دنبال می‌شود.

انتهای پیام/781